Kho lạnh vẫn hút hàng

New Land Việt Nhật Long An là liên doanh mới xuất hiện trên thị trường từ giữa tháng 7/2023. Đây là công ty được 3 nhà đầu tư Nhật gồm Sojitz nắm 51% vốn, Kokubu 44% và New Land Việt Nhật 5%. Theo kế hoạch, liên doanh sẽ mở rộng chuỗi giá trị thực phẩm của Việt Nam bằng cách tăng cường chức năng hậu cần chuỗi lạnh ở cơ sở Hương Thủy, một trong những công ty bán buôn lớn của Việt Nam.

Trong bối cảnh “nguồn cung kho lạnh tại Việt Nam hiện tương đối nhỏ” như đánh giá của ông Thomas Rooney, Quản lý Cấp cao Dịch vụ Công nghiệp Savills Hà Nội, sự góp mặt của New Land Việt Nhật Long An - với kho lạnh đặt ở Long An trên diện tích sàn 36.000 m3 cho khả năng lưu trữ tối đa 39.000 pallet cùng 70 xe tải - là một điểm sáng trên thị trường.

Bất động sản kho lạnh, với nhu cầu chủ yếu từ 4 lĩnh vực chính là thủy sản, thịt, rau, quả và bán lẻ, từ lâu đã là phân khúc thu hút nhiều sự quan tâm. Cách đây 7 năm, Thủy sản Minh Phú đã liên doanh với Gemadept để mở kho lạnh Mekong Logistics (MKL). Đến nay, MKL đã là một trong những kho lạnh hiện đại, quy mô lớn nhất Đông Nam Á, với diện tích 4,8 ha, sức chứa 50.000 pallet. Năm ngoái, Cold Storage Logistic Hậu Giang (thành viên của Công ty Thủy sản Cafatex) cũng khởi công kho lạnh đầu tiên trong dự án đầu tư Trung tâm kho lạnh cho thuê ngoài. Hùng Vương đã đầu tư khoảng 1.300 tỉ đồng cho kho lạnh với sức chứa từ 60.000-70.000 tấn hàng hóa, với kỳ vọng sau 4 năm vận hành (2021-2025) sẽ có thể thu hồi vốn. Hùng Vương cũng có kế hoạch đầu tư tiếp một kho khác ở cảng Hiệp Phước.

Riêng ABA Cooltrans đã mở thêm 1 trung tâm phân phối lạnh với sức chứa 8.000 tấn, trở thành doanh nghiệp có trung tâm phân phối lạnh (DC) nhiều nhất, với 5 DC (3 DC của ABA và 2 DC của đối tác). Ông Lương Quang Thi, CEO của ABA Cooltrans, cho biết: “Nếu xét ở khía cạnh số lượng trong kho lạnh, ABA Cooltrans đứng vị trí thứ 4 với 40.000 pallet. Còn xét về số lượng xe lạnh, ABA dẫn đầu với 300 chiếc”.

Thaco cũng quyết “chơi lớn” khi đầu tư hệ thống kho lạnh lớn tại Khu Kinh tế Chu Lai với sức chứa 2.400 tấn. Thủy sản Sao Ta cũng góp vốn vào Khang An để đầu tư kho lạnh 9.000 tấn tại các khu công nghiệp thuộc Sóc Trăng. Còn ITL Corp thì tăng cường đầu tư kho lạnh sau khi nhận khoản vay từ IFC.

Tính đến cuối năm 2022, Hoàng Lai Group, Hùng Vương, ABA Cooltrans, Transimex, Mekong Logistics, MP Logistics, Vinafco Vietnam, An Việt, Phan Duy... vẫn là các đơn vị cung cấp kho lạnh hàng đầu Việt Nam. Dù vậy, khoảng 60% thị phần lại nằm trong tay các nhà đầu tư nước ngoài như Lineage Logistics, SK Logistics, Lotte Logistics...

Mặc cho sự tham gia tích cực của các công ty nội lẫn ngoại nhưng tình trạng cung chưa đáp ứng được cầu vẫn tiếp diễn. Ông Trương Đình Hòe, Tổng Thư ký Hiệp hội Chế biến và Xuất khẩu Thủy sản Việt Nam (VASEP), xác nhận, Việt Nam đang thiếu kho lạnh trầm trọng. Vì thế, theo JLL, các nhà đầu tư bất động sản, các quỹ đầu tư mạo hiểm và bên cho vay đang cân nhắc phát triển kho lạnh thay thế cho bất động sản công nghiệp truyền thống. Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cũng cho biết các nhà đầu tư và chủ tài sản có thể cân nhắc phương án chuyển đổi kho thông thường thành kho lạnh để khai thác phần chênh lệch phí thuê.

Tính đến năm 2022, cả nước chỉ có hơn 40 dự án về kho lạnh, cung cấp tổng diện tích khoảng 460.000 m2 kho lạnh, theo báo cáo của Savills. Trong đó, TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai là nơi tập trung kho lạnh nhiều nhất, chiếm tới 87% tổng nguồn cung kho lạnh cả nước. “Kho lạnh về bản chất có liên quan đến vấn đề sống còn hiện nay là an ninh lương thực và chi tiêu bán lẻ thiết yếu. Bất kể tình trạng của nền kinh tế như thế nào, người tiêu dùng vẫn chi tiêu cho thực phẩm và các cơ sở bảo quản lạnh chính là tâm điểm của chuỗi cung ứng thực phẩm”, ông Michael Fenton, Giám đốc Công nghiệp và Kho vận tại Savills Australia, khẳng định.

Dù ngày càng nhiều đơn vị tham gia nhưng số kho lạnh mới đưa vào hoạt động vẫn còn rất ít, chỉ từ 3-4 kho trong năm 2022. Nguồn cung bị hạn chế một phần là do “chi phí đầu tư kho lạnh cao gấp 2-3 lần so với nhà kho thông thường và quá trình xây dựng có thể lâu hơn đến 6 tháng. Bên cạnh đó là thời hạn thuê thường kéo dài từ 15-20 năm khiến nguồn cung đã khan hiếm càng khan hiếm hơn”, bà Trang Bùi chia sẻ.
Ông Rooney thì nêu vấn đề cải thiện cơ sở hạ tầng (cầu, đường...), công nghệ phù hợp như cách thức giúp kho lạnh Việt Nam trở nên cạnh tranh hơn. Ngoài ra, quy trình giao thương xuyên biên giới của Việt Nam, bao gồm cả thời gian và chi phí, vẫn cần cải tiến đáng kể. Đặc biệt, lưu trữ lạnh cũng liên quan đến các quy định về an toàn và sức khỏe nên theo ông Rooney, quy trình xin giấy phép kho lạnh khó khăn hơn, đòi hỏi các nhà đầu tư kho lạnh cần có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính. “Nhà đầu tư cũng cần xác định được các vấn đề, rủi ro có thể xảy ra trong quá trình vận hành, biến động kinh tế và giảm lợi suất để tận dụng tốt hơn cơ hội mà phân khúc kho lạnh đem lại”, ông nói thêm.

Ông Rooney nhấn mạnh các kho lạnh được đầu tư bài bản, thiết kế tốt, sở hữu vị trí đắc địa và tối ưu hóa chi phí vận hành sẽ vượt trội hơn các đối thủ cạnh tranh thông thường, từ đó thu hút thêm giao dịch cũng như đầu tư từ các doanh nghiệp lớn hơn trong tương lai.

Thực vậy, khó ai cưỡng lại sức hút của ngành này. Theo khảo sát của Savills, 5 năm qua (2017-2022) tốc độ tăng trưởng của bất động sản kho lạnh gần 30%, vượt xa các loại hình khác trên thị trường. Đến năm 2025, Savills dự đoán bất động sản kho lạnh của Việt Nam có thể đạt giá trị 295 triệu USD, tương ứng tăng trưởng 12%/năm.

Cũng theo Savills, tỉ lệ lấp đầy các kho lạnh luôn cao, trên 90% ở TP.HCM và các tỉnh lân cận. Giá thuê kho lạnh cũng cao hơn nhiều so với các loại kho khô thông thường, từ 45-90 USD/m2 với bảo quản thực phẩm, từ 45-160 USD/m2 với bảo quản dược phẩm, theo Cushman & Wakefield. “Giá thuê cao sẽ là động lực mạnh mẽ để các chủ đầu tư sẵn sàng xây dựng kho lạnh”, bà Trang Bùi nói.