HoREA: Tăng khung giá đất sẽ làm tăng thị trường ngầm, giao dịch ngầm

Ngày 10/12, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã có văn bản gửi Chính phủ và các bộ ngành, đề nghị sớm ban hành khung giá đất giai đoạn 2020-2024 để các tỉnh và thành phố có căn cứ pháp luật và đủ thời gian để xây dựng, ban hành giá đất áp dụng kể từ ngày 1/1/2020.

Theo đó, để việc tăng khung giá đất không tác động đến thị trường bất động sản, HoREA đề xuất hai phương án tăng khung giá đất. Cụ thể, phương án đầu tiên HoREA mong muốn Chính phủ xem xét, ban hành khung giá đất giai đoạn 2020-2024 trên cơ sở giữ nguyên mức giá của khung giá đất giai đoạn 2014-2019. 

Phương án thứ 2, trong trường hợp buộc phải tăng khung giá đất giai đoạn 2020-2024 thì Chính phủ xem xét quyết định mức giá chỉ tăng khoảng 15% để không tác động nhiều đến thu hút đầu tư và nghĩa vụ của các cá nhân, hộ gia đình.

Trong 2 phương án trên, HoREA kiến nghị chọn phương án đầu tiên để đảm bảo ổn định thị trường bất động sản. 

Tăng khung giá đất, giá nhà sẽ tăng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết khung giá đất, bảng giá đất tác động đến giá cả thị trường bất động sản. Bảng giá đất tăng sẽ kéo giá nhà ở sẽ tăng theo. Nguyên nhân là do tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư,  30% giá thành nhà phố và 50% giá thành biệt thự. Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, mức giá của khung giá đất, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó có nhà ở hơn.

Khung giá đất tăng sẽ kéo giá nhà ở tăng theo, khiến người dân khó mua nhà. Ảnh: Mogi.vn

Dẫn ví dụ cụ thể, ông Châu cho biết, căn hộ nhà ở thương mại 02 phòng ngủ có giá vừa túi tiền khoảng trên dưới 02 tỷ đồng. Với cặp vợ chồng (có 01 con) có tiền lương khoảng 20 triệu đồng/tháng, tằn tiện lắm chỉ có thể tiết kiệm được khoảng 5-6 triệu đồng/tháng (60-70 triệu đồng/năm), thì giấc mơ tạo lập nhà ở càng xa vời, nếu không được hỗ trợ ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội.

Cùng với đó, khung giá đất, bảng giá đất tác động trực tiếp đến quy mô giao dịch trên thị trường BĐS. Giá nhà đất tăng sẽ làm giảm quy mô tổng cầu có khả năng thanh toán do một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà.

Do vậy, có thể dẫn đến sụt giảm quy mô giao dịch trên thị trường bất động sản, trước hết là đối với phân khúc thị trường bất động sản cao cấp, condotel… và giảm quy mô thị trường đầu tư thứ cấp đang “rất nóng” hiện nay.

Ngoài ra, khung giá đất, bảng giá đất còn tác động đến môi trường đầu tư. Cụ thể, nếu khung giá đất, bảng giá đất có mức giá đất quá cao, sẽ tác động đẩy giá thị trường bất động sản lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án (trên thị trường sơ cấp), tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Tăng khung giá đất sẽ làm tăng thị trường ngầm, giao dịch ngầm

Theo HoREA, khung giá đất tăng, kéo theo bảng giá đất tăng, từ đó nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng theo.

HoREA lo ngại tăng khung giá đất sẽ làm tăng thị trường ngầm, giao dịch ngầm. ẢNh minh họa

Điều cần đặc biệt quan tâm là cá nhân, hộ gia đình khi làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, nếu nghĩa vụ tài chính tăng cao, có thể dẫn đến một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp “sổ đỏ”, dẫn đến giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng “thị trường ngầm”. Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.

Có ý kiến cho rằng việc tăng khung giá đất, bảng giá đất sẽ giúp cho cá nhân, hộ gia đình được nhận tiền bồi thường giải phóng mặt bằng cao hơn, khi Nhà nước thu hồi đất. Theo HoREA ý kiến này chưa chính xác, bởi lẽ việc tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo 5 phương pháp định giá đất cụ thể, quy định tại Luật Đất đai và Nghị định 44/2014.

Cùng với đó, khung giá đất, bảng giá đất tác động trực tiếp đến nguồn thu ngân sách của Nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản. Hiện nay, nguồn thu ngân sách từ đất thường chiếm khoảng trên dưới 8% tổng nguồn thu ngân sách của địa phương.

“Nếu biên độ tăng giá trong khung giá đất, bảng giá đất quá lớn thì có thể dẫn đến việc tận thu. Trước mắt, có thể làm cho nguồn thu ngân sách nhà nước tăng, nhưng về lâu dài có thể lợi bất cập hại, bởi vì có thể dẫn đến doanh nghiệp thu hẹp hơn quy mô sản xuất kinh doanh, người dân không làm được “sổ đỏ” dẫn đến giao dịch ngầm, mà hệ quả là có thể làm sụt giảm nguồn thu của Nhà nước”, ông Châu nhấn mạnh.

Hiệp hội nhận thấy, nếu nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai có ít hơn một chút, thì người dân và doanh nghiệp được lợi, vì sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà vẫn còn thừa tiền, người dân sẽ tăng chi cho tiêu dùng hoặc kinh doanh, còn doanh nghiệp sẽ có thêm nguồn vốn để mở rộng đầu tư kinh doanh và cuối cùng thì Nhà nước được lợi vì quy mô nền kinh tế sẽ tăng trưởng lớn hơn và mở rộng được diện thu, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách.

►Khủng hoảng niềm tin, nhà đầu tư “chùn tay” với đất nền

►Cơn sốt đất nền mới tại 4 huyện TP.HCM chuẩn bị lên quận: Nhà đầu tư có nên đi tắt đón đầu?

►Thị trường bất động sản đang bất ổn do mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng