Hãm tiền đổ vào bất động sản

Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc mới đây đã yêu cầu tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên, kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, chứng khoán. Đây là một thông điệp không mới nhưng một lần nữa nhấn mạnh đến dòng vốn chảy vào bất động sản.

Trong tháng 8 vừa qua, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã ra Chỉ thị 04 với định hướng kiểm soát chặt tín dụng trong các lĩnh vực rủi ro như bất động sản hay BOT. Động thái siết tín dụng này khiến cho mục tiêu tăng trưởng tín dụng 17% của năm 2018 là khó khả thi khi 9 tháng đầu năm chỉ tăng 9,52%. Tuy nhiên, đây có thể là việc làm cần thiết để kìm hãm sự tăng trưởng quá nóng trong lĩnh vực như bất động sản cũng như kiểm soát lạm phát. Nhóm nhà kinh tế của Viện Nghiên cứu kinh tế và chính sách cũng nhận định rằng do tăng trưởng kinh tế nhiều khả năng vượt xa chỉ tiêu 6,5-6,7% Quốc hội đặt ra, các ngân hàng thương mại không còn chịu áp lực phải bơm tiền ra để kích thích nền kinh tế.

Với những định hướng chính sách đó, tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm về 27,67% trong tháng 5 so với mức 33,35% cùng kỳ năm ngoái. Đây là kết quả của việc Ngân hàng Nhà nước hạ tỉ lệ tối đa vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 45% xuống 40% từ đầu năm 2019, buộc các ngân hàng thương mại phải đẩy mạnh thu hút dòng vốn dài hạn nhằm tái cơ cấu nguồn vốn. Điều này trực tiếp ảnh hưởng đến ngành bất động sản.

Định hướng này phù hợp với khuyến nghị của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) rằng Việt Nam cần phải hạ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng xuống dưới 17% và hướng tới giảm xuống dưới 14% nhằm củng cố sự ổn định vĩ mô.

Thị trường bất động sản là một ngành hút nguồn vốn lớn từ xã hội. Vì vậy, theo Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, kiểm soát chặt tín dụng mà Chỉ thị 04 đưa ra là cần thiết để giữ sự bình ổn cho nền kinh tế khi thị trường bất động sản có nhiều phân khúc tăng trưởng nóng và cung lớn hơn cầu. “Các ngân hàng đều có xu hướng bỏ tiền vào lĩnh vực bất động sản, nhưng khi thị trường bất động sản đi xuống sẽ tạo ra rất nhiều rủi ro mà nạn nhân đầu tiên chính là ngân hàng, sau đó là khách hàng và cuối cùng nền kinh tế bị biến động”, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh.

Câu chuyện kiểm soát tín dụng vào bất động sản từ lâu luôn là đề tài lớn trong giới chuyên gia và những người hoạt động trong ngành. Chia sẻ trên báo chí, một vị lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước nhận định rằng dư nợ tín dụng bất động sản hiện chưa đầy 10%. Thực tế, kinh doanh bất động sản trong 9 tháng đầu năm cũng chỉ đóng góp 4,04% vào tăng trưởng GDP Việt Nam kể từ đầu năm.

Tuy nhiên, con số này, theo nhiều chuyên gia, là chưa phản ánh đầy đủ con số dư nợ thực tế vào tín dụng. Vì tín dụng vào bất động sản cũng có thể ẩn trong tín dụng tiêu dùng. Một số chuyên gia nhận định 50% tín dụng tiêu dùng là vào bất động sản.

Các nhà phát triển bất động sản cũng đang đón đầu xu hướng lãi suất tăng lên và Chỉ thị 04 bằng cách chuyển sang kênh trái phiếu. Đơn cử như trường hợp của Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG), khoản vay ngân hàng dài hạn của Công ty đã giảm 99% từ hơn 592 tỉ đồng xuống chỉ còn hơn 1 tỉ đồng so với đầu năm 2018. Trong khi đó, vào tháng 7 và tháng 8 năm nay, Đất Xanh đã phát hành trái phiếu cho VPBank, để huy động 930 tỉ đồng bổ sung vốn lưu động.

Về phần người mua nhà, trao đổi với NĐCT, một nhà tư vấn mua bán bất động sản từ vốn vay ngân hàng cho biết, hiện lãi suất cho vay mua nhà chưa biến động nhiều. Về Chỉ thị 04 ảnh hưởng còn tùy cơ cấu huy động của mỗi ngân hàng. Các ngân hàng vẫn giải ngân dù có nhiều hạn chế hơn, về kiểm soát nguồn trả nợ, mức cho vay, định giá tài sản. Trong khi đó, theo ông Nguyễn Vĩnh Trân, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Tập đoàn MIK Group, khi ngân hàng cho vay có hạn mức, doanh nghiệp sẽ phải tìm những nhà đầu tư để giúp họ triển khai dự án. Vì thực tế rất khó để tạo ra một dự án mà có thể kỳ vọng 100% vốn người mua.

Những năm qua, điều kiện tín dụng nới lỏng được cho là một trong những yếu tố kích thích thị trường bất động sản nóng lên, đỉnh điểm là cơn sóng năm 2017. Anh Hoàng Lộc, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại TP.HCM, nhận định mới chỉ 2 năm trước, anh và nhóm bạn vẫn có thể tìm ra những bất động sản “định giá thấp hơn tiềm năng”, khi ấy thị trường nhiều người bán, còn bây giờ nhiều người mua, ít người bán. Bất động sản không còn là kênh đầu tư đầu cơ, chỉ là kênh tích trữ tài sản, vì không thể tìm ra được những tài sản bị định giá thấp để kiếm lời nhanh. Anh nhận định: “So với các nước khác, bất động sản tại Việt Nam đã lên quá cao và không xứng đáng với số tiền bỏ ra”.

Chủ đề bất động sản đã đạt đỉnh hay chưa sẽ còn gây tranh luận trong ngành. Tuy nhiên, việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản chắc chắn sẽ góp phần kìm cương tình trạng đầu cơ bất động sản