Hà Nội đang tồn kho khoảng 20.500 căn chung cư

Năm 2012, thị trường căn hộ chứng kiến nguồn cung chào bán mới sụt giảm mạnh (giảm 65% so với nămtrước), chủ yếu do các chủ đầu tư trở nên hết sức thận trọng từ nửa cuối năm 2011 khi thị trườngbắt đầu đóng băng. Trong khi đó, số căn hộ hoàn thiện trong năm 2012 lại tăng mạnh, đạt mức caonhất trong 5 năm trở lại đây.

Thực tế, năm 2012, thị trường hoàn toàn thuộc về người mua với các mức giảm giá mạnh. Các giao dịchthứ cấp cũng giảm để chuyển sang giao dịch sơ cấp (trực tiếp từ chủ đầu tư đến người mua, không quakhâu trung gian). Nếu như đầu năm 2012, các cá nhân cắt lỗ lớn trên thị trường thứ cấp với mức giágiảm có thể lên tới 30% mức giá mua vào, đến cuối năm 2012, các chủ đầu tư quyết liệt giảm giá chàobán sơ cấp, có trường hợp lên tới 40% mức giá chào ban đầu. Hiện các căn hộ có giá khoảng 20 triệuđồng/m2 tăng 80% so với trong vòng 5 năm trở lại đây; và người mua nhà chủ yếu để ở, hạn chế nhiêuyếu tố đầu cơ.

Bước sang năm 2013, CBRE kỳ vọng giá chào thứ cấp tiếp tục giảm 10%, tiếp nối mức giảm 15% trongnăm 2012. Giao dịch sẽ vẫn ở mức thấp, tập trung chủ yếu ở các dự án có giá bán đặc biệt hấp dẫn sovới đối thủ cạnh tranh và tiến độ xây dựng tốt. Các chủ đầu tư sẽ tiếp tục giảm giá chào do áp lựccạnh tranh, nhưng mức giảm phải lên tới 30%-50% mức giá chào ban đầu mới hi vọng phát huy tác dụng.Theo đó, 2013 dự kiến sẽ còn là một năm đầy thách thức với các chủ đầu tư.

Tương tự như phân khúc chung cư, phân khúc nhà đất trong các khu đô thị cũng đã trải qua một năm2012 đầy thách thức. Số căn hoàn thiện năm 2012 đạt 8.000 căn tổng số căn hoàn thiện trong giaiđoạn 2006- 2011 (phần lớn các dự án này khởi công trong giai đoạn 2004 - 2008); 70% nằm tại cácquận, huyện mới như Hà Đông và Hoài Đức; ít nhất 50% các căn này chưa có người ở, mặc dù nhiều khảnăng đã bán.

Trong khi đó, giá chào bán ở thị trường thứ cấp giảm 7 quý liên tiếp, trong khi khối lượng giaodịch ở mức thấp trong cả năm 2012. Giá thứ cấp đã giảm 20% so với năm ngoái, và giảm 30% so với mứcđỉnh tại quý 2-2011. Nguồn cung hoàn thiện tại các dự án tiếp tục tăng, một mặt cho thấy sự tiếntriển tích cực từ phía các chủ đầu tư, nhưng mặt khác tiếp tục gây áp lực giảm giá.

Triển vọng thị trường năm 2013 sẽ thuộc về người mua, với chủ yếu là người mua có nhu cầu ở thực sẽtích cực tham gia thị trường. Tuy nhiên, nếu sử dụng ước tính tiết kiệm hộ gia đình, chỉ có khoảng2% các hộ gia đình ở Hà Nội có khả năng mua nhà. Những người mua này sẽ tìm đến những dự án đã hoànthành thay vì những dự án trên giấy.

Các căn nhà dưới 10 tỷ đồng có thể sử dụng được ngay sẽ bán được do phù hợp mong muốn của người muavề chất lượng cũng như giá cả. Các chủ đầu tư vẫn ở lại thị trường sẽ thích nghi với điều kiện thịtrường mới bằng các sản phẩm đáp ứng nhu cầu của người mua cuối cùng.