Gói 30.000 tỷ đồng: Mắc kẹt ở hợp đồng 3 bên

"BIDV nói cứ nộp hồ sơ và chờ đợi, đợi bàn bạc ký kết hợp đồng 3bên, đến khâu này thì bên họ không ký kết được. Vì họ không đàm phán được với chủ đầu tư làViglacera, họ không đồng ý 1 số điều khoản trong hợp đồng. Bên BIDV nói hồ sơ của tôi đầy đủ, khónhất là hợp đồng 3 bên. Thấy không có triển vọng nên tôi đành rút hồ sơ về", chị Thúy chán nản.

Để được vay tiền, các ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư ký kết hợp đồng 3 bên giữa ngân hàng, doanh nghiệp và người dân. (Ảnh: KT)

Theo quy định, nhà ở xã hội không được chuyển nhượng tối thiểu trong 10 năm kể từ ngày ký hợpđồng mua bán. Nếu chuyển nhượng thì chỉ được chuyển nhượng cho Nhà nước hoặc cho chủ đầu tư, chođối tượng được mua nhà ở xã hội. Nếu phát sinh rủi ro, thì ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong việc xửlý tài sản đảm bảo này.

Chính từ quy định này, các ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư ký kết hợpđồng 3 bên giữa ngân hàng, doanh nghiệp và người dân. Trong đó ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư cam kếtmua lại căn nhà, nếu khách hàng không trả được nợ.

Lý giải cho quy định này, ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng Vụ Tíndụng - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) cho biết, hợp đồng 3 bên là một yêu cầu để ngân hàng đảmbảo an toàn vốn vay, trong khi người vay không có tài sản gì để thế chấp ngoài căn nhà được muatrong tương lai.

"Đây là một dạng tài sản sẽ hình thành từ vốn vay, khi đó, ngânhàng, khách hàng và người bán sản phẩm phải ký hợp đồng với nhau, có nghĩa là, khi khách hàng chưatrả nợ cho ngân hàng, tài sản đó vẫn thuộc ngân hàng và doanh nghiệp cho nên 3 bên ký với nhau đểgiải quyết vấn đề tài sản thế chấp", ông Mạnh cho hay.

Thế nhưng, nhiều doanh nghiệp đều cho rằng, chủ đầu tư chỉ có thểkí vào bản hợp đồng này nếu không gây hại gì về phía mình. Như các điều khoản của hợp đồng, ngườimua nhà tức người vay tiền có vấn đề gì, ngân hàng bắt chủ đầu tư trả khoản vay, khoản lãi và chiphí khác (nếu có), tức là phải gánh trách nhiệm cho người mua.

Khi khách hàng không trả được nợ trong thời gian vay vốn, ngân hànglại bắt chủ đầu tư phải mua lại căn nhà ở xã hội đó. Theo các chủ đầu tư thì đây là một sức ép lớnđối với họ.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EZViệt Nam cho rằng: "Hợp đồng 3 bên là nút thắt, việc này cần hướng dẫn cụ thể hơn của NHNN áp dụngcụ thể đối với từng gói vay cho nhà ở xã hội. Khi triển khai gói tín dụng này, ngânhàng nên linh động, quyền lợi và trách nhiệm của ngân hàng cần đi đôi với nhau. Trong gói hỗ trợnày, hướng dẫn chi tiết về trách nhiệm và quyền lợi của ngân hàng chưa rõ ràng, do đó ngân hàng mớidồn trách nhiệm sang chủ đầu tư".

Theo Luật sư Trương Thanh Đức, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tàiquốc tế Việt Nam: Bên cạnh nhiều loại thủ tục, mối quan hệ phức tạp, việc cả ngân hàng lẫn chủ đầutư không ai muốn chịu trách nhiệm, mà bên nào cũng muốn giữ chắc lợi ích cho riêng mình đã khiếnngười thu nhập thấp như mắc kẹt với hợp đồng 3 bên.

"Bên chủ đầu tư chỉ muốn bán được nhà, không muốn trách nhiệm gìkhác là đương nhiên. Người mua cũng chỉ muốn cho thủ tục đơn giản, người thu nhập thấp thì hoàntoàn phải dựa vào căn hộ làm tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, căn hộ lại không chuyển đổi được, nếu rủiro xảy ra ngân hàng sẽ gặp khó khăn cho nên ngân hàng phải kêu gọi chủ đầu tư vì lợi ích của cả 3bên", Luật sư Trương Thanh Đức lý giải.

Theo đại diện NHNN, khi thiết kế các điều kiện cho vay vốn, cácngân hàng phải đưa yếu tố thu hồi nợ lên hàng đầu để tránh nợ xấu sau này. Như vậy, khi nào mốiquan hệ giữa lợi ích và trách nhiệm giữa ngân hàng và chủ đầu tư chưa rõ ràng thì khi ấy, người thunhập thấp vẫn thiệt thòi nhất vì mắc kẹt với bản hợp đồng không nơi nào muốnkí.

Một vướng mắc nữa đó là, khi khách hàng đã ký được hợp đồng mua nhàvới chủ đầu tư, ngân hàng sẽ phải có quá trình thẩm định dự án và căn cứ vào thu nhập của người đivay rồi mới quyết định ký cam kết 3 bên. Do đó, người đi vay luôn ở thế bị động, vì liệu rằng saukhi họ đã ký được hợp đồng với chủ đầu tư, ngân hàng có cho vay hay không? Nếu ngân hàng không chovay thì lúc ấy những người thu nhập thấp như họ lấy đâu ra tiền để trả cho chủ đầu tư?

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong phân tích: "Ngân hàng đòi hỏingười dân phải trình ra được hợp đồng đóng tiền theo tiến độ, đấy là 1 điều kiện bên cạnh nhiềuđiều kiện khác. Chắc chắn người dân băn khoăn, vì họ chỉ có một phần tiền, họ chưa dám nộp tiềnngay, họ chờ vay được ngân hàng thì mới nộp tiền. Nên gây ra tình huống là cái A chờ cái B. Trongkhi cái B lại chờ A, rất luẩn quẩn. Đây là 1 nút thắt".

Câu chuyện "quả trứng" hay "con gà" có trước này rõ ràng là một ràocản, vô hình chung đã gây khó dễ cho người mua nhà. Để được vay tiền từ chương trình ưu đãi của nhànước, người thu nhập thấp phải chờ đợi may rủi hết bên ngân hàng đến bên chủ đầu tư mà có thể vẫnphải bó tay.

Điều đáng lo là khi thủ tục bị mắc, khó hoàn thiện sẽ tạo điều kiệncho một số đối tượng lợi dụng hoặc tìm cách "lách luật" để trục lợi. Vậy những "nút thắt" như thếnày cần được tháo gỡ thế nào? Đây sẽ là vấn đề được đề cập ở bài viết sau.