Giới bất động sản bi quan về 2013

Thách thức lớn nhất: Vẫn hàng tồn kho

Năm 2012 dần khép lại bằng bức tranh ảm đạm của thị trường bất động sản đóng băng, hầu hết các phânkhúc như căn hộ chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, đất nền biệt thự đều giảm giá,sức mua và lượng giao dịch, tồn kho lớn, nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn gay gắt về tài chính.

Theo ông Nguyễn Thành Mai, Tổng thư ký HHBĐS Việt Nam, chỉ tính riêng phân khúc căn hộ, tính đếncuối quý 3/2012, tổng số căn hộ chào bán ra thị trường sơ cấp tại Hà Nội khoảng 111.500 căn, tạiTP.HCM là khoảng 95.000 căn. Tuy nhiên, sự hấp thụ của thị trường rất yếu, cho cả 2 thị trườngkhoảng 5 - 7% tổng nguồn cung.

Bất động sản là một trong những ngành hàng có mức giảm điểm mạnh nhất trên sàn chứng khoán, hiệuquả kinh doanh thấp nhất. Xét trong nhóm 12 DN BĐS niêm yết có kết quả kinh doanh tốt trong quýIV/2011 thì tại thời điểm quý II/2012, hệ số lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) sụt giảm từ 25,2về mức 7,9%. Tác động 2 chiều của thị trường bất động sản đến kinh tế vĩ mô là vô cùng lớn.

BĐS đang đối mặt với vấn đề hàng tồn kho quá lớn, DN rất khó có khảnăng vực dậy, kéo theo đó là sự sụt giảm của nhiều ngành sản xuất. Nợ xấu đang rất cao cản trở việctiếp cận nguồn tín dụng mới, và DN cũng như sản xuất liên quan không có nguồn vốn mới để tái cơcấu, tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh. Nguồn vốn tín dụng là ngắn hạn chưa có công cụ tàichính trung và dài hạn cho thị trường BĐS. Bức tranh của thị trường năm 2013 được dự báo là chưa cótín hiệu đi lên.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, các DN hầu hết bị thua lỗ,có DN đứng trước nguy cơ phá sản vì không trả được lãi vay, nợ vay, không thể cơ cấu lại nợ đếnhạn, quá hạn, hàng tồn kho rất lớn không bán được và xuất hiện trên diện rộng tình trạng dở dang vàsụt giảm.

Theo Nguyễn Văn Hiệp, chủ tịch GP Invest, hiện nay là giai đoạn khó khăn nhất, DN đang phải cầm cựđể tự nuôi sống mình. Là một trong những chủ đầu tư lớn nhưng DN của ông cũng đang đứng trước nhữngkhó khăn từ phía sức mua giảm, có dự án buộc phải tạm dừng để chờ nghe ngóng thị trường.

Hết 2013 mới hy vọng phục hồi

Ông Nguyễn Văn Hiệp, Công ty GP - Invest nhận định, phải đến giữa năm 2013, hệ thống ngân hàng mớiđược tái cấu trúc xong nên thời điểm đó mới tạo hy vọng cho thị trường BĐS, ít nhất cuối năm 2013may ra thị trường mới có thể phục hồi.

Ông Hiệp phân tích, dòng tiền của BĐS cũng giống như mạch máu trong cơ thể. Dòng tiền được tạo ratừ phía ngân hàng nên điều quan trọng hiện nay chính là việc cơ cấu lại ngân hàng. Sau khi xử lýxong ngân hàng, thị trường BĐS mới có thể phục hồi được.

Theo đại diện Cushman Wakefield, ông Leon Cheneval, BĐS năm 2013 cũng giống năm 2012, theo đó BĐSđể bán vẫn chưa thể hồi phục bởi sai lầm của nhà đầu tư chạy theo xu hướng đám đông thay vì nhu cầukhiến cho cái thị trường cần lại không có. Còn theo khảo sát của CBRE, có tới 90% người mua nhà có lo ngại về kinh tế, nghĩa là họ sẽ dùng tiền tiết kiệm để đầu tư sang vàng, còn đối với BĐS, nếucó thì họ sẽ mua những căn hộ có diện tích nhỏ tầm 50 m².

Nhà ở thu nhập thấp là cơ hội duy nhất?

Ông Bùi Tất Thắng, Viện Chiến lược phát triển cho rằng, đểgiải cứu thị trường là cần thiết nhưng phải làm từ từ, không thể ngay lập tức được. Kinh tế năm2013 không dễ dự báo nếu chỉ căn cứ trên những diễn biến tình hình thực tế của năm 2012 và các yếutố tác động khác sẽ diễn ra trong thời gian tới. Ngoài ra, yếu tố tâm lý cũng có thể tác động mạnhđến hành vi tiêu dùng và đầu tư xã hội.

Ông Thắng hy vọng, hiện nay nếu biết xử lý tốt lượng kiều hối và lượng vàng trong dân, đây có thểlà một biện pháp đối với thời điểm hiện nay.

Giải quyết vấn đề nguồn vốn, ông Nguyễn Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam kiến nghị,cần phải có công cụ hiệu quả để xử lý nợ xấu ngân hàng giải thoát cho doanh nghiệp và ngân hàng.Đây là việc cấp bách không thể tiếp tục chần chừ. Các ngân hàng thương mại nghiên cứu việc tăngcường cho vay tiêu dùng cá nhân, đặc biệt mua nhà, xây nhà ở với các chính sách vốn trung và dàihạn, ưu đãi lãi suất thấp và ổn định trong nhiều năm.

Ông Trần Văn Tần, Vụ Tín dụng cho biết, để thị trường "ấm" lên từ phía ngân hàng cần giải quyết bàitoán kỳ hạn của vốn đầu tư cho BĐS. Nhu cầu vốn cho các nhà đầu tư và người mua nhà trên thị trườngthường có thời hạn dài, trong khi đó ngân hàng lại thiếu các nguồn vốn dài hạn, do đó cần có nhữngcông cụ tài chính để chuyển các khoản vốn tài trợ ngắn hạn thành vốn trung dài hạn.

Trong năm 2013, ngành ngân hàng sẽ tiếp tục đầu tư vốn cho vay đối với nhà ở cho các đối tượng xãhội, các công trình sắp hoàn thành hoặc đang triển khai đúng tiến độ để sớm đưa sản phẩm ra thịtrường. Kiểm soát chặt chẽ đối với các dự án thuộc phân khúc thị trường không phù hợp và đang gặpkhó khăn, như các dự án nhà ở cao cấp, văn phòng cho thuê...

Thị trường bất động sản năm 2013 vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Bản thân các DN không chỉ trôngchờ vào chính sách mà phải tự cứu lấy mình bằng tái cơ cấu, hoặc rời bỏ thị trường. "Triển vọng thịtrường BĐS 2013 vẫn đang trong tình trạng tất cả đều chờ đợi. Mặc dù vậy, thị trường vẫn có nhữngđiểm sáng nếu doanh nghiệp có sự điều chỉnh, tập trung vào phân khúc bình dân, giá thấp, diện tíchnhỏ thì chắc chắn sẽ thành công", bà Đỗ Thu Hằng, đại diện Savills Việt Nam nhận định.