“Giảm đau” bằng nhà ở xã hội

Tỉnh Bình Dương đang có kế hoạch xây 18.000 nhà ở xã hội trong năm nay, trong đó khoảng một nửa dự kiến do Becamex bỏ tiền đầu tư. Giá bán căn hộ khá hấp dẫn khi ở mức 120-180 triệu đồng/căn, trong khi sản phẩm có chất lượng tốt, diện tích lớn hơn có giá 200-500 triệu đồng/căn.

Ở thành phố Thủ Đức, một doanh nghiệp có mảng phát triển nhà ở xã hội có tiếng là Điền Phúc Thành chuẩn bị tung ra một dự án mới với mức giá 20-25 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, Vinhomes lần đầu tiên tham gia phân khúc nhà ở xã hội với kế hoạch phát triển nửa triệu căn trong 5 năm tới.

Các chủ đầu tư tham gia vào thị trường nhà giá rẻ này còn có HUD, Hoàng Quân, Mường Thanh, Nam Long... Ngoài ra, một số chủ đầu tư đang đề xuất xin chuyển một số dự án thương mại thành nhà ở xã hội để xử lý hàng tồn kho. Giá cổ phiếu của các đơn vị có thế mạnh về nhà ở xã hội đã tăng mạnh trong vài tuần qua khi nhà đầu tư tài chính có ý đồ đón đầu xu thế.

Một động lực thúc đẩy các doanh nghiệp nhảy vào cuộc đua nhà ở xã hội chính là cơ hội nhận được vốn vay có chi phí rẻ vốn được coi là điều mong mỏi nhất vào thời điểm này. Năm ngoái, một số dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cải tạo chung cư cũ đã được hưởng lãi suất ưu đãi chỉ vài phần trăm.

Hiện Chính phủ tiếp tục đề xuất Ngân hàng Nhà nước cung cấp gói tín dụng 110.000 tỉ đồng cho các ngân hàng thương mại để cho vay dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Nếu được thông qua, gói hỗ trợ này sẽ có quy mô gấp gần 4 lần so với gói 30.000 tỉ đồng từng được triển khai năm 2013.

Liệu nhà ở xã hội sẽ kéo giá bất động sản giảm? Về phương diện cung - cầu, nhiều người kỳ vọng giá nhà sẽ chững lại hay giảm chút ít khi phân khúc nhà ở xã hội phát triển sôi động hơn. Dù vậy, bài toán triển khai hiệu quả đề án nhà ở xã hội vẫn xoay quanh 3 trụ cột chính: quỹ đất giá rẻ, pháp lý và chất lượng của các dự án. 

Tất nhiên, cả 3 đều gặp phải các rào rản lớn. Hiện quỹ đất dành để phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn như TP.HCM gần như không còn dư dả và giá đất đã tăng chóng mặt ngay cả ở vùng ngoại ô. Có ý kiến cho rằng, thành phố có thể cho phép chuyển đổi công năng một số khu công nghiệp, khu chế xuất gần hết hạn hoạt động để phát triển nhà ở xã hội.

Chất lượng là điều đáng quan ngại đối với các sản phẩm nhà giá rẻ. Tiêu biểu như khu tái định cư của Thủ Thiêm hiện không có người ở vì thiếu tiện ích và chất lượng xuống cấp nhanh chóng. Nhiều dự án khác của các chủ đầu tư chậm tiến độ, thậm chí đội vốn và yêu cầu người mua nhà phải bổ sung tiền mới nhận được nhà. Bên cạnh đó, việc phát triển ồ ạt nhà ở xã hội nếu không được kiểm soát tốt có thể tạo áp lực lớn đến hạ tầng giao thông và kỹ thuật xung quanh.

Dù bày tỏ ý định tham gia nhưng ngay cả các chủ đầu tư chưa chắc đã mặn mà với kế hoạch triển khai nhà ở xã hội vì biên lợi nhuận kém hấp dẫn. Lý do là nếu không nhận được vốn vay hấp dẫn từ chính sách hỗ trợ, thì với tỉ lệ lãi theo quy định hiện chỉ ở mức 10% trên tổng vốn đầu tư, doanh nghiệp sẽ khó lòng kiếm được lợi nhuận. Bởi vì, mặt bằng lãi vay thương mại hiện ở mức hơn 13%/năm. Rủi ro còn đến từ chi phí nguyên vật liệu, nhân công tăng.

Mặt khác, pháp lý vẫn là khâu khiến chủ đầu tư trong và ngoài nước theo đuổi dự án nhà giá rẻ cảm thấy nản chí. Thực tế ghi nhận thời gian hoàn thành khâu pháp lý kéo dài đến 2 năm, thậm chí có dự án 4 năm mới hoàn thành.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao của Savills Việt Nam, việc đầu tư quá lâu sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả và giá bán cao sẽ không phù hợp với đại bộ phận người dân. Tình trạng này làm giảm nguồn cung trên thị trường và đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở, khi nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp và nhà ở thương mại luôn được đặt lên hàng đầu đối với các thành phố lớn.

Các đô thị lớn trong khu vực như Bangkok, Jakarta, Singapore... đều đang phải đối mặt với vấn đề này và chúng ta cũng không nằm ngoài trường hợp này. “Chúng ta cần tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và tạo hành lang pháp lý để dự án có thể thực hiện nhanh chóng. Việc này sẽ giúp giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp và tăng lợi ích cho người tiêu dùng”, ông Khương nhận định.

Dù vậy, với bản năng tìm kiếm lợi nhuận của các doanh nghiệp tư nhân, tính cam kết lâu dài của những doanh nghiệp này đối với các chương trình phát triển nhà ở xã hội vẫn là câu hỏi lớn. Do đó, ngoài việc huy động nguồn lực tư nhân, Chính phủ Việt Nam nên đưa ra các cơ chế do Nhà nước tài trợ và điều hành để đảm bảo sự thành công của kế hoạch phát triển nhà ở xã hội. Ở đó, trường hợp hoạt động khá hiệu quả của Ủy ban Phát triển & Nhà ở (HDB) của Singapore có thể là mô hình để Việt Nam học hỏi.