Giải bài toán sốt đất đặc khu

“Hãy chia trứng ra nhiều giỏ và quan trọng nhất là phải tìm hiểu rõ ràng về nơi mà mình định đầu tư để tránh rủi ro”, ông Dương Đức Hiển, Trưởng bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung nêu giải pháp gỡ bài toán sốt đất tại các đặc khu.

Nguy cơ “bong bóng” bất động sản

Không chỉ ông Hiển, nhiều chuyên gia kinh tế thời gian qua cũng đã đăng đàn cảnh báo tình trạng đầu cơ, tạo sốt ảo tại Phú Quốc, Vân Đồn….

Theo GS. Đặng Hùng Võ, tình trạng chuyển nhượng đất đai ồ ạt ở các đặc khu, trong đó có Phú Quốc đã vô tình đẩy giá đất tăng cao. Khi thông tin thành lập ba đặc khu bắt đầu rộ lên, dự báo khả năng đất lên giá, đã kéo theo làn sóng nhà đầu tư tìm về.

Tuy nhiên, thay vì đầu tư thực chất, nhiều người lại đầu tư lướt sóng, với hy vọng bán lại cho người khác kiếm lời. Sóng sau dồn sóng trước, khiến giá đất không ngừng tăng.

Chuyên gia này cho biết thêm, hiện đất ở Phú Quốc đã có quy hoạch chi tiết đâu là khu đô thị, đâu là phát triển công nghiệp, công nghệ cao, trung tâm hành chính, khu vui chơi giải trí… Thực tế, đất theo quy hoạch đã giao gần hết, thậm chí lên đến 90%. Nhưng không ít người lại tìm cách tung thông tin giả để tiếp tục đẩy giá ở những khu không nằm trong vùng quy hoạch. Đây là nguyên nhân tạo nên sốt ảo và nguy cơ tạo ra “bong bóng” bất động sản.

“Tôi ví dụ, đất tại khu vực vốn được quy hoạch làm nông nghiệp, giá sẽ không đến 1 triệu đồng/m2 nhưng người ta cố tình đẩy lên 7-10 triệu đồng/m2, ngang với đất phi nông nghiệp. Khi cơn sốt đất qua đi, giá rớt xuống dưới 1 triệu đồng/m2 thì những người mới mua đất, càng nhiều thì thiệt hại sẽ vô cùng lớn”, ông Võ cảnh báo.

Đồng quan điểm với GS. Đặng Hùng Võ, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam thì việc đầu cơ tại những vùng đang “sốt” như trên sẽ đẩy người mua vào vòng mạo hiểm. Cụ thể, với việc phải mua đất giá cao hơn thực tế, những người mua sau cùng sẽ là người đối diện nguy cơ mất nhiều nhất. Bên cạnh đó, hầu hết việc mua bán đất ở các khu vực này đều không đúng pháp luật. Đất nông nghiệp, canh tác, đất vườn… đều là những loại đất bị cấm giao dịch nhưng vẫn được rao bán tràn lan. Nhiều khu vực đang “sốt”, thực tế lại là đất chưa được quy hoạch, rủi ro là cực kỳ lớn.

Các chuyên gia cũng bày tỏ sự lo ngại, việc giá đất bị đẩy lên quá cao cũng sẽ khiến các nhà đầu tư lớn, nhà đầu tư ngoại e ngại khi đầu tư vào đặc khu. Nguyên nhân là do chi phí dự án bị đẩy lên kéo dài thời gian thu hồi vồn. Không chỉ dừng lại câu chuyện về đất đai, sốt đất ảo cũng sẽ khiến cho bài toán về quản lý kinh tế, xã hội ở đây thêm nặng đối với các cơ quan chức năng.

Tìm đến bất động sản của chủ đầu tư uy tín

Ở thời điểm hiện tại, khi giá đất ở các đặc khu vẫn chưa có dấu hiệu giảm nhiệt, việc thuyết phục các nhà đầu tư mới ngưng tìm kiếm cơ hội sinh lời ở đây là câu chuyện ít có sức thuyết phục. Theo các chuyên gia, thị trường đất nền Phú Quốc trong trung hạn vẫn tiếp tục có sức hút nếu nhà đầu tư thực sự dày công tìm hiểu, phân tích tình hình để đưa ra những lựa chọn phù hợp.

Ông Dương Đức Hiển, Trưởng bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung phân tích, đất nền là một sản phẩm ổn định về giá. Ở những khu vực được phát triển đúng hướng, về lâu dài sẽ kéo được nhiều người dân về ở, dịch vụ hạ tầng cũng vì thế được nâng cao.

Nhất là những khu vực đất nền gần các bãi biển đẹp, nhiều tiềm năng phát triển du lịch thì luôn tiềm năng sinh lời lớn. “Nếu những nhà đầu tư có nguồn vốn ổn định, muốn đầu tư vào đất thì tốt nhất nên mua rồi bỏ quên ở đấy và 10 năm sau quay trở lại”, ông Hiển đặt ra một bài toán đầy thách thức cho những nhà đầu tư nhỏ chỉ muốn thu lời ngắn hạn.

Cũng theo chuyên gia này, cho dù giữa năm nay có thông qua Luật đặc khu kinh tế hay không thì Phú Quốc vẫn cần thời gian để phát triển. Hiện tại, cơ sở hạ tầng của Phú Quốc mới ở đầu chu kỳ phát triển, chưa hoàn thiện và đồng bộ. Chính vì vậy, kể cả khi lên đặc khu kinh tế thì nó cũng chỉ sôi động ở những khu vực ven biển đẹp, kế cận các khu vui chơi giải trí, các khu công viên hoặc khu du lịch mua sắm, hoặc các khu sân golf lớn.

Vậy nên ông Hiển khuyến cáo các nhà đầu tư vào chọn những sản phẩm đã có quy hoạch rõ ràng và có tiềm năng du lịch để đầu tư dài hạn. Nhà đầu tư cũng nên phân chia danh mục đầu tư cụ thể. Nếu họ vẫn muốn lao vào thị trường sốt nóng thì chỉ nên đầu tư 20-30% nguồn vốn của mình vào một ngành nghề mà mình chưa biết có chắc chắn hay không. 70-80% số vốn còn lại hãy đầu tư vào những danh mục chắc chắn sẽ sinh lời hoặc an toàn hơn.

“Bài học tốt nhất là hãy chia trứng ra nhiều giỏ và quan trọng nhất là phải tìm hiểu rõ ràng về nơi mà mình định đầu tư. Nếu tôi đi mua nhà, tôi sẽ làm việc với các đơn vị môi giới uy tín, chuyên nghiệp trên thị trường bởi bản thân những công ty này cũng sẽ có làm việc với các chủ đầu tư lớn uy tín”, ông Hiển chia sẻ.