Giấc mơ an cư

Dựng nhà vẫn được coi là một trong những “việc lớn” trong đời người. Mặc dù vậy, mua nhà không còn là việc quá khó khăn, ngay cả với những người có thu nhập trung bình.

Chuyển dịch từ đầu tư sang tiêu dùng 

Tất nhiên, sở hữu được một căn hộ ngay tại đô thị tráng lệ như TP.HCM là điều không đơn giản. Nhưng không khó để nhận ra thời gian gần đây và tương lai không xa, thị trường bất động sản mang xu thế tiếp cận người tiêu dùng có thu nhập trung bình nhiều hơn. Có thể nói, thị trường đang chứng kiến sự chuyển dịch từ một “sản phẩm đầu tư” sang “sản phẩm tiêu dùng” một cách mạnh mẽ.

Một trang web bán nhà chung cư tại TP.HCM có một mẫu quảng cáo nguyên văn như sau: “Tập đoàn Vingroup công bố siêu dự án Vincity quận 9 với chung cư và nhà phố, trong đó đáng lưu ý là chung cư giá rẻ Vincity chỉ 700 triệu, diện tích 39-90m², quy mô 300ha, giá mua rẻ nhưng chất lượng không rẻ, tiện ích đẳng cấp giống Vinhomes”. Cũng với dự án này, các nhân viên kinh doanh đã chào bán căn hộ chỉ với khoảng 900 triệu đồng, trả trước 30% và còn lại thì chủ nhân được ngân hàng cho vay với thời hạn hơn 15 năm. Thực hư thông tin quảng cáo vẫn chưa xác thực, nhưng việc một thương hiệu lớn bất động sản hạng sang như Vingroup mở rộng sang phân khúc trung bình là có thể hiểu thị trường đang chuyển hướng tích cực hơn sang nhu cầu thực của người dân. Đây chính là một trong những “điểm nóng” tạo nên sự chuyển dịch này của thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2017. CBRE cũng thống kê sẽ có 40% tổng số căn hộ mới chào bán thuộc phân khúc này.

Câu chuyện không đơn thuần chỉ là sự mở rộng của các doanh nghiệp lớn trong ngành bất động sản. Đây là cuộc cạnh tranh thực sự. Lúc này, các doanh nghiệp bất động sản trong phân khúc trung bình vừa phải cạnh tranh với nhau, vừa phải cạnh tranh với các doanh nghiệp từ lâu có thương hiệu là bất động sản hạng sang. “Nhu cầu về căn hộ bình dân và vừa túi tiền luôn rất lớn, nhưng không được các chủ đầu tư quan tâm trong thời gian qua vì mức sinh lời của phân khúc này không hấp dẫn bằng phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, điều khá bất ngờ là năm 2016 có sự chuyển biến mạnh trong tỉ lệ nguồn cung ra thị trường”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết.

Nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp ở các đô thị dự báo tới năm 2020 là 1 triệu căn. Trong khi hiện tại mới chỉ đáp ứng hơn 10.000 căn/năm. Khách hàng bình dân đang là đối tượng của các nhà kinh doanh Nam Long, Thuduc House, Lê Thành, Đất Lành… do là nhóm khách có khả năng chi trả (mặc dù vốn tích lũy ban đầu thấp), đang trong độ tuổi lao động với công việc ổn định, phù hợp với các chính sách trả chậm. Báo cáo triển vọng thị trường bất động sản của CBRE cũng chứng minh rằng, thị trường đang tự điều chỉnh để tiến tới điểm cân bằng giữa phân khúc cao và bình dân. Đó là năm 2016, tỉ lệ bất động sản bình dân chiếm 48% (tăng 8% so với năm 2015) và phân khúc cao cấp cũng đã giảm hẳn từ 38% vào năm 2015 xuống 30% năm 2016.

Trên cơ sở này, CBRE cũng đưa ra tiêu chí đánh giá lại phân loại phân khúc như sau: hạng sang  (các dự án với giá sơ cấp trung bình trên 80 triệu đồng/m²); cao cấp (các dự án với giá sơ cấp trung bình 35-80 triệu đồng/m²); trung cấp (dự án với giá sơ cấp trung bình từ 18-35 triệu đồng/m²); và bình dân (dự án với giá sơ cấp trung bình dưới 18 triệu đồng/m²).

Năm 2016 đã đi qua, thị trường cũng ghi nhận mức giá bán trung bình đạt khoảng 48 triệu đồng/m², tăng 4,6% so với năm 2015. Nghĩa là đã có sự tăng trưởng ở mọi phân khúc và nổi bật nhất vẫn là phân khúc trung cấp.

Những tên tuổi như Vinhomes, Novaland, Him Lam… khi tham gia vào phân khúc trung bình chắc chắn sẽ có lợi thế hơn về địa điểm, quỹ đất cũng như chi phí vận hành và ngược lại, các doanh nghiệp bất động sản thuộc phân khúc cấp trung sẽ cần phải chú trọng hơn về chất lượng sản phẩm. Mặt khác, lúc này, sự chuyển dịch cũng làm cho tính đầu tư trong lĩnh vực bất động sản giảm đi.

Còn nhớ vài năm trước đây, khi ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai, cũng hướng đến phân khúc này khi rao bán căn hộ Thanh Bình với giá 19 triệu đồng/m². Ông cũng từng khẳng định với mức giá bán bằng ½ các dự án tương tự trong khu vực vào thời điểm này là “giá đó vẫn còn lời”, vì “không ai điên mà đi bán lỗ”. Nhưng rõ ràng bán rẻ hơn so với các sản phẩm cùng phân khúc là một cuộc chơi không hề dễ.

Nguy cơ “Ổ chuột trên cao”

“Khi nói nhà ở giá rẻ, khách hàng thường e ngại đến chất lượng xây dựng theo kiểu tiền nào của nấy. Tuy nhiên, một khi đã xác định phân khúc này là một chiến lược đầu tư dài hơi, doanh nghiệp sẽ phải chú trọng đến tư duy nâng cao chất lượng sản phẩm, không chỉ là xây dựng nhanh để thu tiền khách hàng”, ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc Him Lam Land, cho biết.

TP.HCM hiện có khoảng 64.000 căn hộ và 2.700 căn biệt thự/nhà phố đang trong giai đoạn triển khai. Ảnh: Sơn Phạm

Khi công bố tham gia vào phân khúc nhà giá rẻ, Vingroup cũng chào hàng thị trường những dự án được triển khai đồng bộ với hệ thống tiện ích thiết yếu như y tế, trường học, trung tâm thương mại, các cửa hàng tiện ích, cây xanh, cảnh quan, các khu thể thao và hạ tầng dịch vụ. Đây  là bài toán không đơn giản, vì vừa đòi hỏi giá hợp lý cho người tiêu dùng và cũng phải vừa đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư.

Ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, nhận định: “Sẽ có ba điểm mà các doanh nghiệp cần quan tâm, đó chính là chi phí đất, chi phí xây dựng và làm sao có được mức giá phù hợp cho đại đa số người mua, khi giá đất đang tăng lên hoặc khi đó các dự án thuộc phân khúc bình dân sẽ phải nằm xa hơn so với khu vực trung tâm”.

Tuy nhiên, đây cũng chỉ mới là một viễn cảnh được vẽ ra cho ngành, bởi cũng còn lệ thuộc nhiều vào chính sách vĩ mô và sự điều tiết của Nhà nước. Đặc biệt là đối với chính sách tín dụng, khi lãi suất tăng ở mức 14,2% và sự chấm dứt gói hỗ trợ mua nhà 30.000 tỉ đồng vẫn có khả năng làm giảm lượng cầu và tốc độ bán hàng ở phân khúc cả cao cấp lẫn trung cấp. Bên cạnh đó, nhiều người lo ngại rằng, trong khi TP.HCM đang là “miền đất hứa” với nhiều người nhập cư, việc phát triển phân khúc giá trung bình thấp sẽ là một phần lý do tạo nên sự cuốn hút người nhập cư từ nhiều tỉnh thành khác.

Đây chính là điều lo ngại khi khu căn hộ được bán “đại trà”, doanh nghiệp chỉ chú tâm đến việc làm sao để bán được hàng mà quên đi việc phân cấp và rồi một ngày những “khu ổ chuột trên cao” sẽ hoàn toàn có thể xuất hiện ngay tại trung tâm thành phố. Hãy nhìn bài học phát triển nhà cao tầng của Hồng Kông. Họ đối mặt với tốc độ tăng dân số quá nhanh. Đây là hệ quả của việc số lượng người nhập cư nhiều, kéo theo sự phát triển ồ ạt của các khu nhà và các ngôi nhà bị xuống cấp. Theo Cục Điều tra Dân số và Thống kê Hồng Kông, tính đến năm 2015, có khoảng 200.000 người sống trong 88.000 căn hộ chia nhỏ (không bao gồm những người sống bất hợp pháp).

“Tại nước Anh, cũng đối mặt với tình trạng những căn hộ được chia nhỏ ra để bán, có những căn hộ chỉ từ 25-35m² thậm chí là vài mét vuông, người sống dày đặt với môi trường sống bất tiện. Singapore cũng từng đối mặt với tình trạng này và Chính phủ cũng can thiệp bằng chính sách, quy hoạch về số lượng căn hộ giá thấp, quy cách xây dựng hoặc những chính sách khác nhằm giới hạn số người. Việt Nam cũng có thể áp dụng những chính sách này”, Tiến sĩ Chua Yang Liang, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường khu vực Đông Nam Á JLL, đưa ra ví dụ và giải pháp.

Nhìn chung, trong khi nhu cầu về nhà ở dường như đang dần biến thiên tính theo từng ngày, về phía người tiêu dùng, sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp sẽ tạo ra được những sản phẩm tốt hơn và dồi dào hơn. Về phía doanh nghiệp, sẽ có một cuộc chạy đua nỗ lực hơn để tự nâng cao khả năng cạnh tranh về chất lượng. Và tất nhiên, ở cuộc chơi nào cũng sẽ có những cái tên được tôn vinh và cũng có những cái tên bị loại khỏi cuộc chơi.

Công Sang - Đức Tài