Giá nhà: Giàu mua không hết, nghèo lần không ra

Cuối tháng 9, thông tin giá nhà Việt Nam cao gấp 20-25 lần thu nhập được đưa ra trong cuộc họp với Ban Kinh tế Trung ương thêm một lần nữa khía sâu vào giấc mơ an cư lạc nghiệp của nhiều người dân Việt. Các vị lãnh đạo của Hiệp hội Bất động sản, Hiệp hội Môi giới Bất động sản tham dự cuộc họp quan trọng này đã đưa thêm những chứng cứ thể hiện rõ sự bất hợp lý của thực trạng này.

Cụ thể, chênh lệch thu nhập và giá nhà thông thường ở mức 7-10 lần. So sánh với Singapore, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam là 2.112 USD/năm, chỉ bằng xấp xỉ 1/21 đảo quốc sư tử nhưng giá nhà ở Việt Nam lại chỉ kém có 9 lần. Nếu nhìn vào những con số trên, rất dễ bị dẫn dụ rằng, phải tạo điều kiện về mặt chính sách để quyền được sở hữu một căn nhà không thể chỉ là giấc mơ ngoài tầm với của người lao động như phản ánh nói trên.

Nghịch lý dễ... xuôi tai

Tuy nhiên, một sự thật khác được hé lộ khi lần ngược lại thông tin do Công ty Savills Việt Nam công bố. Theo tổ chức này, thông tin giá nhà Việt Nam gấp 25 lần thu nhập được đưa ra dựa trên dữ liệu của website chuyên phân tích số liệu giá cả Numbeo.com năm 2017. Công bố công khai trên website này, giá nhà Việt Nam trong khu vực trung tâm thành phố là 2.150 USD/m² (tương đương khoảng 45 triệu đồng/m²), mức giá nhà dành cho người trung lưu và thu nhập cao. Như vậy, nói một cách chính xác hơn, giá nhà dành cho thiểu số những người giàu đang cao gấp 25 lần thu nhập trung bình của người lao động Việt Nam. Từ nhận thức này, đưa ra những giải pháp mang tính ưu đãi cào bằng về việc giảm và kéo dài thời gian đóng thuế sử dụng đất có thể lại chỉ mang về quyền lợi cho những người vốn đã vượt trội về ưu thế trong xã hội.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành, đã nhiều lần bày tỏ trăn trở về những nghịch lý tương tự đang tồn tại trên thị trường bất động sản Việt Nam. Trao đổi với NCĐT, ông Đực chỉ rõ thực tế, số lượng căn hộ cao cấp đang tương đương với căn hộ giá rẻ. Tình trạng này ở những năm 2007-2008 còn nghiêm trọng hơn, tháp cung cầu hàng hóa theo giá trị lại là hình thang ngược. Có thể giải thích được sự bất hợp lý, không đi theo chuẩn mực thông thường của kinh tế này nếu người trung lưu và người giàu mua nhà để ở.  Chỉ có điều, thực tế không như vậy.

Vị chuyên gia dẫn chứng, có những dự án căn hộ ở TP.HCM mở bán với giá rất cao, khoảng 80 triệu đồng/m². Thế nhưng, thị trường ghi nhận, khách hàng của những tòa nhà sang trọng này gần 50% đến từ Hà Nội. Sức hút từ phân khúc ‘’thượng đế’’ khiến chủ đầu tư tập trung vào căn hộ trung và cao cấp, vận dụng các thủ thuật chạy đua chính thống hay không chính thống để nhận được những khu đất vàng với giá nhà nước, tạo nên mảnh đất rộng rãi và màu mỡ cho thất thoát, lợi ích nhóm.

"Ai cũng muốn làm căn hộ cao cấp vì với giá 80 triệu đồng/m² giao dịch thành công, chủ đầu tư có thể lời tới 30 triệu đồng/m². Ngược lại, nếu làm căn hộ 20 triệu đồng/m², lợi nhuận tối đa không quá 5 triệu đồng/m². Hệ quả là thị trường nhà giá rẻ bị bỏ rơi, hàng triệu con người không có lựa chọn nào khác ngoài ở trọ cả đời", vị chuyên gia bất động sản phân tích.

Điều đáng buồn hơn, theo ông Đực, sự can thiệp của Nhà nước không ít lần thể hiện rõ quan điểm ủng hộ người giàu, doanh nghiệp giàu. Những ưu ái với officetel là ví dụ điển hình. Vị chuyên gia thẳng thắn: “Trong khi căn hộ nhỏ với diện tích 25-30m² không được cấp phép, hàng chục ngàn căn officetel với diện tích tương tự đã và sẽ xuất hiện ở TP.HCM. Giá của loại căn hộ này rơi vào khoảng 1-2 tỉ đồng, trong khi người thu nhập thấp chỉ mong một căn nhà giá từ 300-400 triệu đồng ở vùng ven. Tại sao người nghèo không thể có nhà trong khi lại tạo điều kiện cho người giàu có cả nhà lớn, nhà nhỏ?’’.

Tín dụng đổ vào bất động sản hạng sang?

Nhìn nhận những điểm bất cập trong cách thức phát triển của thị trường bất động sản hiện nay, hệ lụy dường như không chỉ ở việc người thu nhập thấp có thể có nhà hay không. Đã có dấu hiệu chứng tỏ có những méo mó lớn hơn, ảnh hưởng tới cả nền kinh tế nói chung.

Trong 6 tháng đầu năm 2017, tín dụng bất động sản có mức tăng trưởng đạt 6,35%, rất cao so với cùng kỳ năm ngoái. Mục tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm đạt từ 21-22% vừa đặt ra khiến khả năng tín dụng tiếp tục đổ vào bất động sản, gây ra hiện tượng ‘’bong bóng’’ hoàn toàn có thể xảy ra, đặc biệt khi tín dụng tập trung nhiều vào phân khúc hạng sang.

Mặt khác, báo cáo được công bố tháng 6 của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho thấy, tỉ trọng tín dụng bất động sản (bao gồm cả hoạt động cho vay bất động sản) là khoảng 14%, chứ không phải ở mức 8% tổng dư nợ toàn hệ thống như được công bố. Trước thực tế các đại án ngân hàng được đem ra xét xử nghiêm minh thời gian gần đây đều liên quan tới cho vay bất động sản, gây thất thoát cả ngàn tỉ đồng, rủi ro không chỉ là vấn đề nợ xấu.

Hệ lụy tai hại hơn, buộc vẫn phải lường trước, là sự lao dốc của thị trường bất động sản. Không cần nhìn đâu xa, Trung Quốc đã liên tiếp áp dụng các giải pháp tiền tệ và hành chính như đặt hạn mức mua bán bất động sản, thắt chặt tín dụng, giảm thanh khoản, giảm mức phụ thuộc nguồn thu từ đất của các địa phương... Nỗi lo lắng của nền kinh tế đứng thứ 2 thế giới khiến người Việt dù lạc quan tới đâu cũng buộc phải dè chừng.

Điều quan trọng hơn, các nguồn lực hiện nay đều tập trung vào bất động sản. Thậm chí, có ngân hàng dính líu tới bất động sản nặng nề tới mức phải cắn răng nuôi con nợ xấu, với hy vọng sự phát triển nóng mới sẽ cứu được những món nợ cũ. Trong khi đó, chúng ta không làm được màn hình máy tính, không chế được trục ô tô, các doanh nghiệp làm ăn tương đối tốt liên tục bị nước ngoài thâu tóm..., dồn lực cho bất động sản đồng nghĩa tước đi cơ hội phát triển của những ngành sản xuất khác, đẩy thị trường Việt Nam thêm phụ thuộc vào nước ngoài.

Vẫn có rất nhiều dự báo lạc quan về tốc độ tăng trưởng GDP hay khả năng Việt Nam sẽ vươn mình gia nhập nhóm các nước có nền kinh tế lớn trên thế giới nhưng để đạt được điều đó, nền kinh tế phải có được nội lực thực sự từ sự phát triển của các ngành sản xuất. Thực tế đã ghi nhận, không nền kinh tế nào có thể vươn mình chỉ bằng đôi chân bất động sản.

Hoàng Hạnh