Giá đất tăng cao sau điều chỉnh, bất động sản TP.Thủ Đức có còn hấp dẫn?

Giá đất tại TP. Thủ Đức điều chỉnh mạnh

Những ngày qua, thị trường bất động sản (BĐS) được phen “sục sôi” khi UBND TP.HCM công bố bảng giá đất điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2020, thời gian áp dụng từ ngày 31/10/2024 đến ngày 31/12/2025. Từ đầu năm 2026, thành phố cho biết sẽ áp dụng bảng giá đất hàng năm chung theo Luật đất đai 2024.

Bảng giá đất chốt hạ cũng là lúc những khu vực có “đất vàng” được đặt lên bàn cân. Ngoài “quán quân” trung tâm quận 1 thì khu vực TP. Thủ Đức vốn có nhiều tuyến đường đắc địa cũng nhận được rất nhiều sự quan tâm. Theo đó, giá đất tại TP. Thủ Đức có sự điều chỉnh mạnh, tăng từ 5,15 lần đến 28,07 lần so với bảng giá đất cũ. Giá đất cao nhất là 295 triệu đồng/m2 tại các đoạn đường Trần Bạch Đằng, Tố Hữu, Nguyễn Thiện Thành, Nguyễn Cơ Thạch. Các trục đường như Mai Chí Thọ, từ hầm sông Sài Gòn đến nút giao Cát Lái – Xa lộ Hà Nội cũng cập nhật mức giá đất mới là 132 triệu đồng/m2. Đường Lương Định Của, tính từ điểm đầu là ngã tư Trần Não - Lương Định Của đến điểm cuối giao với Mai Chí Thọ (nút giao An Phú) có giá mới là 120,7 triệu đồng/m2.

Việc điều chỉnh bảng giá đất, theo nhận định của các chuyên gia, sẽ có tác động đến thị trường TP.HCM về nhiều mặt cả trong ngắn và dài hạn. Ảnh hưởng tức thì là sẽ làm cho mặt bằng giá BĐS trên toàn địa bàn tăng cao. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn: “Giá đất tăng kéo chi phí giải phóng mặt bằng tăng, từ đó đẩy giá sơ cấp tăng và giá chuyển nhượng BĐS dự án tăng theo. Các chủ đầu tư cũng phải ‘gánh’ chi phí phát sinh dự kiến tăng lên trong toàn bộ quá trình phát triển dự án”. 

Diễn biến mới về giá đất đã làm cho các trục “đất vàng” ở TP. Thủ Đức trở nên “nóng” hơn bao giờ hết, bởi đây là khu vực đang sở hữu hầu hết nguồn cung dự án mới của toàn thị trường TP.HCM. Ngay lúc này, giới đầu tư đã bắt đầu xuất hiện tâm lý lo ngại giá bán cao sẽ khó lòng tiếp cận được sản phẩm ưng ý, tuột mất cơ hội đầu tư hấp dẫn trong tầm tay. Song song đó, cũng khiến cho những người đang có dự định mua căn hộ để ở tại khu Đông giàu tiềm năng này “đứng ngồi không yên”. 

Nhiều chuyên gia cho rằng, nhìn theo hướng tích cực, thì về dài hạn cơ chế soát xét giá đất này sẽ đưa thị trường phát triển minh bạch và bền vững, sát với thực tế hơn. Còn trong ngắn hạn, sẽ đẩy các dự án đang ở giai đoạn lập đề án phát triển, hoặc chưa hoàn thành thủ tục chào bán vào thế khó. Mặt khác, mang lại cho những dự án có pháp lý chuẩn chỉnh và ra mắt thị trường ở giai đoạn trước khi áp dụng giá đất mới nhiều lợi thế hơn, càng trở nên “sáng giá” hơn. 

Điển hình gần đây nhất là dự án khu phức hợp căn hộ cao cấp Eaton Park do Gamuda Land phát triển. Dự án nằm trên mặt tiền “con đường tỷ đô” Mai Chí Thọ, nơi có giá đất đang được điều chỉnh tăng cao nhất TP.HCM.

Sản phẩm từ chủ đầu tư hàng đầu Malaysia “dẫn sóng” thị trường TP.HCM

Vào tháng 5 vừa qua, Eaton Park đã trở thành tâm điểm của thị trường khi là dự án cao cấp duy nhất tại khu vực trung tâm TP. Thủ Đức có pháp lý chuẩn chỉnh được ra mắt, thu hút lượng khách quan tâm đặt giữ chỗ nhiều gấp đôi số sản phẩm bán ra trong giai đoạn 1. Điều đáng nói là dự án không chỉ tạo “sóng” trên thị trường TP.HCM mà còn thu hút sự chú ý đặc biệt của các nhà đầu tư sành sỏi ở Hà Nội, tệp khách hàng vốn nổi tiếng khó tính nhưng “bạo chi”, rất tích cực săn tìm những dự án nổi bật, đáng giá trên cả nước. 

Khu phức hợp căn hộ cao cấp Eaton Park của Gamuda Land nằm trên mặt tiền đại lộ Mai Chí Thọ, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư từ Nam ra Bắc

Lý giải về hiện tượng này, tại phiên trình bày báo cáo chuyên sâu về thị trường bất động sản phía Nam trong sự kiện Gamuda Land Collection Expo diễn ra ngày 3/11 vừa qua, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn nhận định: “Số liệu khảo sát tính đến tháng 10/2024 cho thấy giá bán căn hộ tại TP.HCM hiện thấp hơn Hà Nội. Cụ thể, giá bán trung bình tại TP.HCM là 54 triệu đồng/m2, trong khi tại Hà là 60 triệu đồng/m2. Mức độ tìm kiếm BĐS TP.HCM của nhà đầu tư Hà Nội cũng tăng 16% (tính đến tháng 9/2024) so với thời điểm đầu năm”. Như vậy, có thể thấy việc phân khúc căn hộ tại TP.HCM đang có mức giá “mềm” hơn là yếu tố động lực mạnh mẽ thu hút sự quan tâm cao độ của giới đầu tư lão luyện từ thủ đô. Và việc được Gamuda Land cho ra mắt ở thời điểm chín muồi đã khiến cho Eaton Park trở thành món hàng “sáng giá” được săn đón nồng nhiệt.

Và khi bảng giá đất mới được công bố, Eaton Park lại tiếp tục làm nức lòng đông đảo người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Bởi theo nhiều nguồn tin uy tín từ các sàn phân phối lớn, đầu tháng 12 tới đây, Gamuda Land sẽ tiếp tục chào bán 2 toà tháp Alpine và Forest thuộc giại đoạn 2 của dự án, với mức giá dự kiến từ 115 triệu đồng/m2 (chưa thuế). Đây là mức giá được đánh giá là hấp dẫn hàng đầu thị trường hiện nay, đặc biệt là đối với dòng sản phẩm căn hộ hạng sang. 

Bởi so với mức giá đất điều chỉnh 132 triệu đồng/m2 tại đường Mai Chí Thọ, thì giá này đã thấp hơn đến 14%. Song, cần nên nhớ rằng bảng giá đất của TP.HCM là mức giá sàn cơ sở, không phải giá giao dịch thực tế ngoài thị trường, vốn đang dao động trong khoảng 150 triệu đồng/m2. Nếu tham chiếu theo mốc này, giá bán nhà thuần của Eaton Park đang thấp hơn thị trường đến 30%, sau khi cộng thêm các khoản thuế vào thì dự báo giá thành sản phẩm cũng sẽ là con số cực kỳ “béo bở” cho khách mua nhà.

Đại diện các sàn phân phối nhận định, do Eaton Park ra mắt thị trường trước khi bảng giá đất mới áp dụng nên không chịu tác động nhiều như các dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính ra mắt sau này. Vậy nên, đây chính là thời cơ “có một không hai” để sở hữu một BĐS hạng sang ở vị trí tốt hiếm có trên trục đường đắc địa bậc nhất TP.HCM hiện nay, bởi giai đoạn sau này sẽ rất khó khăn để có một cơ hội tương tự, hoặc có thể với mức giá tương đương thì chỉ còn sản phẩm của những dự án ở vị trí xa xôi hơn.