FLC gọi đâu ra 20.000 tỉ đồng?

FLC là Tập đoàn bất động sản mang nhiều yếu tố đặc biệt. Doanh nghiệp này có quy mô vốn điều lệ hơn 6.380 tỉ đồng; doanh thu nhiều năm liền đạt tới hàng ngàn tỉ đồng; Chủ tịch FLC là ông Trịnh Văn Quyết vừa trở thành tỉ phú đô la thứ hai trên thị trường chứng khoán... Thế nhưng, giá cổ phiếu FLC vẫn cứ ì ạch dưới mệnh giá.

Điều gây tò mò hơn cả là FLC sở hữu quá nhiều dự án lớn. Tập đoàn đã có được những dự án này và bắt tay triển khai chỉ trong khoảng 3 năm trở lại đây. Có những công trình đã và sắp hoàn thành như giai đoạn 1 của quần thể du lịch nghỉ dưỡng sinh thái Sầm Sơn (bắt đầu từ tháng 4.2014 đến tháng 7.2015), nhà chung cư FLC Complex Hà Nội (từ tháng 7.2014 đến quý III/2016), FLC Star Tower (tháng 1.2015 đến quý IV/2016), Quần thể sân golf - resort, biệt thự nghỉ dưỡng và giải trí cao cấp FLC Quy Nhơn (tháng 5.2015 đến quý III/2016). Một số dự án vẫn đang triển khai như tổ hợp chung cư cao cấp - trung tâm thương mại và văn phòng FLC Twin Towers (từ tháng 8.2015), FLC Garden City (từ tháng 7.2014)...

Dù là dự án quần thể, khu công nghiệp, khu đô thị hay chung cư, hầu hết đều là những dự án “đẹp như mơ”, mà bất cứ công ty nào cũng thèm muốn. Bởi vị trí của những dự án này đều đắc địa, thuộc những khu đất “vàng”, lại nằm ở những địa danh du lịch nổi tiếng, trên diện tích hàng hecta, thậm chí hàng trăm hecta. Đáng chú ý, nhiều dự án ở FLC được thiết kế rất cao. Như FLC Twin Towers là tổ hợp cao 50 tầng và 38 tầng, FLC Star Tower cao 37 tầng, FLC Complex Hà Nội cao 37 tầng... Với những đặc điểm đó, quy mô đầu tư của hầu hết các dự án do FLC thực hiện đều ở mức hàng ngàn tỉ đồng. 

FLC vẫn đang tích cực tìm kiếm các dự án mới, qua những hoạt động mua bán - sáp nhập doanh nghiệp (M&A). Chẳng hạn, gần đây FLC cùng với công ty con đã mua và nắm hơn 91% cổ phần ở Công ty Đầu tư Địa ốc Alaska, chủ đầu tư dự án Garden City. FLC còn lập Công ty BOT Khai thác và Quản lý bãi biển FLC Sầm Sơn cũng như tăng vốn đầu tư tại FLC Quy Nhơn Golf & Resort.

FLC cần phải huy động vốn mạnh để tương xứng với quy mô đầu tư lớn này. Vì thế, kể từ năm 2014, thị trường chứng kiến cuộc đua tăng vốn điều lệ thần tốc ở FLC. Chỉ trong vòng 6-7 năm, Tập đoàn đã triển khai tổng cộng 11 đợt tăng vốn. Kết quả, FLC đã tăng vốn điều lệ đầy ngoạn mục, từ 18 tỉ đồng lúc mới thành lập (năm 2008) lên hơn 6.380 tỉ đồng như hiện nay. 

Không chỉ FLC mà một số công ty con và những công ty liên quan đến FLC cũng tham gia vào cuộc đua tăng vốn này. Faros (ROS) là một ví dụ. Faros tuy không trực tiếp thuộc FLC nhưng đây lại là công ty do ông Trịnh Văn Quyết nắm quyền chi phối (65% vốn điều lệ). Faros lại chuyên thi công xây dựng cho các dự án của FLC. Vì thế, Faros cũng được xem như một công ty của FLC. Từ mức 1,5 tỉ đồng lúc mới thành lập (năm 2011), sau 5 lần tăng vốn, Faros đã đạt quy mô vốn điều lệ 4.300 tỉ đồng tính đến cuối tháng 6.2016. Những lần tăng vốn này của Faros không bao giờ là ít, thấp nhất cũng chào bán 22,35 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu vào tháng 4.2014. Cá biệt, ở đợt tăng vốn thứ 3, diễn ra cuối năm 2015, Faros đã tăng vốn điều lệ thêm hơn 1.900 tỉ đồng. 

Các đợt gọi vốn của FLC và các công ty con, công ty liên quan đến FLC khá thành công. Trừ lần tăng vốn mới đây là chỉ huy động được khoảng 60% tổng vốn cần đạt tới, còn lại các đợt tăng vốn khác đều êm xuôi. Tuy nhiên, có vẻ như nhà đầu tư đã ngày càng nhận ra nhu cầu vốn cần đổ vào FLC khó có điểm dừng, nên sự dè dặt từ cổ đông đã xuất hiện. FLC từ chỗ chỉ phải xử lý khoảng 12% lượng cổ phiếu chưa bán hết ở đợt tăng vốn lần 1/2014 đã phải tìm cách phân phối lại 35% tổng cổ phiếu chào bán đợt 2/2014 cho 19 cá nhân khác. Đến lần tăng vốn gần đây (19.8.2016), sự thận trọng của cổ đông càng gia tăng khi chỉ 21,8% trong tổng số 108,1 triệu cổ phiếu bán thành công cho cổ đông hiện hữu. Điều này buộc những người lãnh đạo ở FLC phải tăng cường vào cuộc. Đáng chú ý, mới đây ông Trịnh Văn Quyết đăng ký sẽ mua hơn 50 triệu cổ phiếu FLC (từ 9.11-10.12.2016). Hay trong các đợt tăng vốn của FLC vừa qua, có cả những gương mặt nội bộ tham gia, như RTS là công ty con thuộc Faros.

Nếu nhìn toàn cục, chỉ khoảng 56% trong 6.362 tỉ đồng vốn điều lệ tăng thêm của FLC là được cổ đông mua; còn lại là tăng vốn theo những hình thức như hoán đổi cổ phiếu, trả cổ tức bằng cổ phiếu, thưởng cổ phiếu, chuyển đổi trái phiếu... Những hình thức này không tạo thêm “tiền tươi” cho FLC.

FLC được dự báo sẽ phải tiếp tục gọi vốn khi quy mô vốn đầu tư các dự án, theo con số do FLC đưa ra, đã lên hơn 20.000 tỉ đồng. Nhưng thuyết phục nhà đầu tư chịu móc túi ra mua cổ phiếu FLC là điều không dễ dàng. Bởi lẽ, ngoài yếu tố thị giá cổ phiếu không cao, hiệu quả kinh doanh của FLC cũng là một vấn đề nhiều nhà đầu tư quan tâm.

FLC vẫn liên tục đạt tăng trưởng doanh thu hằng năm và ghi nhận doanh thu trên 5.300 tỉ đồng vào năm 2015. Trong 6 tháng đầu năm nay, doanh thu đạt hơn 3.600 tỉ đồng, tăng hơn 80% so với cùng kỳ. Trong đó, bất động sản là nguồn thu chính, góp 54% tổng doanh thu cho FLC, theo báo cáo soát xét 6 tháng đầu năm 2016.

Tuy nhiên, có thể thấy, những dự án chủ lực của FLC hoặc vẫn trong giai đoạn đầu tư (FLC Twin Towers, FLC Garden City) hoặc chỉ mới và sắp hoàn thành (FLC Star Tower, FLC Complex...). FLC sẽ cần phải hoàn thiện các dự án và đặc biệt cần đẩy mạnh hơn lượng hàng bán ra nếu muốn gia tăng doanh thu và dòng tiền.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, FLC đang dựa vào nguồn thu chủ yếu từ các dự án bất động sản ở Hà Nội. Nếu thế, FLC Landmark Tower, FLC Complex, FLC Star Tower, Green Home... đã và sẽ là những dự án tạo ra tiền cho FLC. Tuy nhiên, theo báo cáo tài chính, vốn đầu tư của FLC đang dồn nhiều cho dự án quần thể sân golf, resort, biệt thự nghỉ dưỡng và giải trí cao cấp FLC Nhơn Lý (Bình Định), FLC Twin Towers, FLC Star Tower, FLC Garden City. Những dự án này khi hoàn thành sẽ tạo ra nguồn cung hàng rất lớn. Dù FLC vẫn tăng trưởng về doanh thu, duy trì dòng tiền dương, tổng nợ/vốn chủ sở hữu dưới 1, nhưng một chiến lược bán hàng bài bản, cạnh tranh, đánh đúng đối tượng và nhu cầu, tạo thương hiệu tốt mới hy vọng giúp FLC có dòng tiền ổn định, đảm bảo cho đầu tư và phát triển.

Viết Nguyên