F5 làm mới bán lẻ

Một bức tranh tương phản tại trung tâm TP.HCM. Đó là loạt cửa hàng tại “vị trí vàng” ở trung tâm quận 1 vẫn phải treo biển cho thuê mặt bằng kể từ sau dịch bệnh, trong khi cách đó vài trăm mét, nhãn hàng xa xỉ Cartier ra mắt cửa hàng flagship tại Trung tâm thương mại Union Square, với tổng diện tích lên đến 570 m2. Trước đó, nhiều tên tuổi trong lĩnh vực hàng xa xỉ cũng đã hiện diện tại khu vực trung tâm như Rene Caovilla và The Hour Glass Opera... 

Bức tranh tương phản 

Các thương hiệu như Louis Vuitton, Chanel, Dior, Hermès, Rolex, Calvin Klein... vẫn đang kinh doanh khá tích cực tại Việt Nam. Theo số liệu của Savills, giá trị thị trường bán lẻ cao cấp Việt Nam được dự báo tăng trưởng dương đến năm 2028; trong đó, thời trang là phân khúc lớn nhất, dự kiến đạt 298,6 triệu USD vào cuối năm 2024. “Sự phát triển của tầng lớp trung lưu và thu nhập khả dụng ngày càng tăng ở Việt Nam đã dẫn đến nhu cầu về hàng xa xỉ tăng vọt”, ông Kevin Coppel, Giám đốc Điều hành Knight Frank châu Á - Thái Bình Dương, nhận định.

Vì thế, trong khi các siêu thị lo lắng sức mua các mặt hàng thiết yếu giảm, thì nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ hiện đại tiếp tục giúp các doanh nghiệp như Vincom Retail phát triển nhờ triển vọng thu nhập người dân gia tăng. Theo đó, Vincom Retail hiện là doanh nghiệp cho thuê mặt bằng bán lẻ dẫn đầu tại Việt Nam với 87 trung tâm thương mại với tổng diện tích sàn bán lẻ vượt 1,83 triệu m2 (tính đến tháng 8/2024). Vincom Retail chủ yếu mở rộng tổng diện tích sàn cho thuê (GFA) thông qua mô hình Vincom Mega Mall, phát triển các trung tâm thương mại theo xu hướng tiêu dùng mới, trong đó có mô hình Life Design Mall (trung tâm thương mại đa trải nghiệm). 

Cùng với đà hồi phục của kinh tế, nhu cầu thuê mặt bằng tại trung tâm thương mại mạnh mẽ đã đẩy giá thuê và tỉ lệ lấp đầy tăng cao ở cả khu vực trung tâm và ngoại ô Hà Nội và TP.HCM. Báo cáo của CBRE cho thấy, tại TP.HCM giá thuê trung bình cho tầng trệt ở khu vực trung tâm đạt 280 USD/m2/tháng (tăng 18,5% so với cùng kỳ) và đạt 53,8 USD/m2/tháng ở khu vực ngoại thành (tăng 15,5% so với cùng kỳ). 

Cũng để bắt kịp đà tăng trưởng của thị trường bán lẻ Việt Nam, ông Akio Yoshida, Chủ tịch Điều hành Tập đoàn AEON, cho biết mục tiêu của AEON là sẽ phát triển khoảng 20 trung tâm thương mại tại Việt Nam, tập trung kinh doanh siêu thị và vui chơi giải trí. Lãnh đạo AEON từng ước đoán, đầu tư trung tâm thương mại ở Việt Nam có thể sẽ hoàn vốn lâu hơn các nơi khác, từ 10 năm trở lên nhưng công ty này vẫn kiên trì theo đuổi các mô hình kinh doanh mới. 

AEON cũng vừa công bố báo cáo kết quả tài chính nửa đầu niên độ 2024. Theo đó, trong giai đoạn từ tháng 3-8/2024, doanh thu hoạt động tại Việt Nam của AEON đạt gần 1,37 ngàn tỉ đồng, lợi nhuận đạt 403 tỉ đồng.

Xu hướng này cũng khiến một đại diện Nhật khác là Takashimaya cũng tiết lộ về kế hoạch mở một trung tâm thương mại tại Hà Nội với số vốn dự kiến gần 13 triệu USD. “Nhu cầu về sản phẩm chất lượng từ Nhật sẽ tăng lên khi điều kiện sống của người Việt Nam đi lên”, Chủ tịch Yoshio Murata của Takashimaya trả lời phỏng vấn với tờ Nikkei.

Xu hướng mới đi lên

“Thị trường bán lẻ năm 2024 và 2025 sẽ ngày càng sôi động hơn, khi Việt Nam đang được đánh giá là thị trường trọng điểm trong Đông Nam Á để các đơn vị bán lẻ quốc tế mở rộng hoạt động, kéo theo nguồn cầu thị trường lớn”, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao Savills Hà Nội, nhận định.

Nhu cầu cao cùng với nguồn cung hạn chế đã dẫn đến tỉ lệ lấp đầy gần như đạt kín ở các khu vực trung tâm. Điều này khiến các nhà bán lẻ tìm cách mở rộng phạm vi hoạt động sang các khu vực ngoài trung tâm hoặc các tỉnh, thành lân cận. Central Group, chẳng hạn, tung ra thương hiệu nội thất mới tại Đồng Nai và Quảng Nam. Còn AEON Mall khai trương mô hình “siêu thị linh hoạt” tại Bình Dương cũng như thông báo khởi công trung tâm thương mại AEON Tân An tại thành phố Tân An, tỉnh Long An. 

Với nhà đầu tư trong nước, THISO cũng sẽ xây dựng và hoàn thiện để đưa vào hoạt động trung tâm thương mại THISO Mall Tây Hồ Tây đầu tiên tại Hà Nội, tại Biên Hòa (Đồng Nai) và trung tâm thương mại thứ 4 tại TP.HCM vào đầu năm 2025. Trong khi đó, với dự án WTC Gateway tại Bình Dương, Becamex IDC tiến vào phân khúc trung tâm thương mại...

Để mở rộng thị trường nhanh chóng, nếu các nhãn hàng xa xỉ tại Việt Nam như Cartier chỉ nhìn vào con số hơn 70.000 người giàu và siêu giàu (theo báo cáo của Knight Frank) là chưa đủ. Bởi lẽ, trên thực tế, tầng lớp trung lưu trẻ - đặc biệt là lớp cận giàu với thu nhập từ 22,5-60 triệu đồng/tháng, không nhiều tiền bằng tầng lớp thượng lưu, nhưng họ đông hơn và chịu chi hơn. “Ngày càng có nhiều người Việt trẻ trưởng thành sở hữu tài sản trên 250.000 USD (6,3 tỉ đồng). Đến năm 2030, Việt Nam sẽ nằm trong Top 10 thị trường tiêu dùng lớn nhất thế giới, tầng lớp trung lưu gia tăng không ngừng”, ông Ahmed Yeganeh, Giám đốc Toàn quốc Khối Dịch vụ ngân hàng doanh nghiệp, HSBC Việt Nam, chia sẻ. 

Hình ảnh thường thấy tại các trung tâm thương mại tại quận 1, TP.HCM luôn chật cứng các bạn trẻ vào mọi ngày trong tuần. Họ tới đây không chỉ mua sắm mà còn gặp gỡ, ăn uống, chụp hình… Chính nhóm khách hàng này đang định hình mô hình hoạt động của các trung tâm thương mại hiện đại. Savills nhìn nhận, thời gian qua, các trung tâm thương mại không chỉ dừng lại ở việc bán hàng mà còn tăng yếu tố đời sống vào trải nghiệm mua sắm và sử dụng dịch vụ của khách hàng, dẫn đến sự gia tăng về mô hình “concept store” - cửa hàng có tính mở và thiên về phong cách sống. Do đó, các mô hình bán lẻ nhỏ sẽ gặp khó khăn vì không thể nào đa dạng dịch vụ được.

“Nhiều trung tâm thương mại được triển khai dưới dạng khối đế của tòa chung cư. Mô hình này không hấp dẫn với các nhà bán lẻ bằng những khu trung tâm thương mại lớn, đặc biệt là với thương hiệu thuộc ngành thời trang, mỹ phẩm, nhà hàng”, bà Minh của Savills nhận định. Vì vậy, mảng đầu tư vào trung tâm thương mại quy mô lớn từ 100.000 m2 sàn trở lên đang thu hút sự quan tâm và nguồn lực của nhà đầu tư trong và ngoài nước như Vincom, AEON Mall, Central Retail... hay trong tương lai dự kiến có thêm Central Pattana, một thành viên khác của Central Group. 

Theo nghiên cứu của Savills, ngành hàng tại các trung tâm thương mại cũng đang có sự dịch chuyển, tỉ trọng ngành hàng ăn uống đang có xu hướng gia tăng, trong khi ngành hàng thời trang và bán lẻ truyền thống lại có xu hướng giảm. Các mô hình trung tâm thương mại mới không chỉ yêu cầu nhiều hơn về diện tích, các loại dịch vụ... mà còn phải có quy hoạch tích hợp được kênh thương mại điện tử. Chẳng hạn, người tiêu dùng mua hàng tại trung tâm thương mại nhưng đơn hàng phải được giao về nhà. Hoặc họ đã chốt đơn online nhưng lại muốn có trải nghiệm sản phẩm trong trung tâm thương mại.