Evergrande & “3 lằn ranh đỏ”

13 năm sau cú sụp đổ của Lehman Brothers, giới đầu tư một lần nữa nín thở trước nguy cơ đối diện với một sự đổ vỡ khác. Evergrande, nhà phát triển bất động sản lớn thứ 2 Trung Quốc, chính thức lâm vào tình trạng kiệt quệ tài chính, đối diện nguy cơ vỡ nợ.

3 lằn ranh đỏ

Chỉ số chứng khoán Hồng Kông, Hang Seng Index đã bị thổi bay 22% giá trị khi thông tin về Evergrande bắt đầu được lan truyền. Trong đó, tính riêng vốn hóa Evergrande đã bốc hơi hơn 84% giá trị kể từ đầu năm 2021. Không dừng lại, làn sóng bán tháo còn lây lan sang các tài sản khác, khi thị trường chứng khoán toàn cầu hay tiền số cũng bị nhấn chìm trong sắc đỏ trong nhiều ngày qua.

Fitch Ratings trong tháng 9.2021 cũng đã hạ bậc tín nhiệm của Evergrande từ CCC+ xuống mức CC-, tương ứng với mức có nguy cơ phá sản và không trả được nợ. Mối đe dọa từ Evergrande được cho rằng có tác động rất lớn đến nền kinh tế Trung Quốc, khi nhà thầu này đang là doanh nghiệp có quy mô lớn thứ 2 trong ngành, trong bối cảnh ngành bất động sản lại đang chiếm tới 29% tổng sản lượng kinh tế của Trung Quốc (theo số liệu của Bloomberg).

Thực chất, sự kiện Evergrande còn đại diện cho làn sóng rủi ro ngày càng tăng của ngành bất động sản Trung Quốc. Cụ thể, theo Bloomberg, tính trong quý I/2021, trái phiếu bất động sản Trung Quốc đã chiếm tới 27% trong tổng số lượng trái phiếu vỡ nợ, mức cao nhất từng được ghi nhận trong nhiều năm trở lại đây.

Đáng chú ý, trước khi đối diện nguy cơ vỡ nợ, Evergrande đã chịu áp lực lớn khi vào tháng 8/2020, Chính phủ Trung Quốc đã áp đặt quy tắc “3 lằn ranh đỏ” vào lĩnh vực bất động sản. Đây là một bộ tiêu chí được Chính phủ Trung Quốc đặt ra nhằm kiểm soát lĩnh vực bất động sản, với 5 mục tiêu chính: kiểm soát giá nhà, kiểm soát thị trường đất, phân bổ tín dụng cho lĩnh vực khác, giảm tính chu kỳ và phát triển bền vững cho bất động sản. 

Trong đó, bộ “3 lằn ranh đỏ” được vạch ra bao gồm: nợ vay ròng/ vốn chủ sở hữu tối đa 100%, tiền/nợ vay ngắn hạn tối thiểu 1.0, nợ phải trả (không bao gồm khoản người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện)/ tổng tài sản tối đa 70%.

Số lượng lằn ranh mà một doanh nghiệp bất động sản vi phạm sẽ quyết định tỉ lệ tăng trưởng nợ tối đa hằng năm của doanh nghiệp đó. Cụ thể, công ty bất động sản được phép tăng trưởng 15% số nợ khi không vi phạm lằn ranh nào, được phép tăng 10% và 5% số nợ khi chỉ vi phạm tương ứng 1 và 2 lằn ranh, đặc biệt không được phép tăng bất kỳ khoản nợ nào lên khi vi phạm cả “3 lằn ranh đỏ”.

Theo số liệu từ báo cáo tài chính năm 2020, Evergrande đã vi phạm cả 3/3 quy tắc mà Chính phủ Trung Quốc đề ra, đẩy nhà thầu này vào tình cảnh vốn đã khó nay càng khó hơn.

Nhìn về Việt Nam

Xuất phát từ những lo ngại của Evergrande, nhiều ý kiến nghi ngờ về sức khỏe tài chính của các công ty bất động sản Việt Nam. Tuy vậy, khi áp dụng quy tắc “3 lằn ranh đỏ” vào các chủ đầu tư, có thể thấy một bức tranh rất khác. 

Theo số liệu được chia sẻ từ ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup, trong 57 công ty bất động sản niêm yết của Việt Nam, chỉ có 3,5% vi phạm 3 lằn ranh, 7% vi phạm 2 lằn ranh, phần lớn 77,2% số doanh nghiệp sẽ vi phạm 1 lằn ranh và có 7% không vi phạm tiêu chí nào.

Ông Thuân cho biết: “Việc vỡ nợ của các công ty bất động sản trong thời gian gần đây là do sự thay đổi chính sách nhanh và mạnh của Chính phủ Trung Quốc, đặc biệt là việc áp trần giá bán nhà từ cuối năm 2020, tác động tới thị trường cho vay nhà ở khiến lợi nhuận của công ty bất động sản giảm bất thường và đứt thanh khoản.”

“Còn với doanh nghiệp bất động sản Việt Nam, hiện tại tình trạng sức khỏe tốt hơn rất nhiều trên bình diện chung. Ví dụ, lợi nhuận gộp hiện tại từ 40-60%, trong khi thời đỉnh cao Trung Quốc cũng chỉ 30-35%”, ông Thuân nhận định.

Cùng quan điểm, Công ty Chứng khoán Maybank Kim Eng cho rằng: “Việc so sánh câu chuyện của Evergrande với một số doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh tương đồng tại Việt Nam là không thật sự phù hợp. Đơn cử, một trong những khác biệt có thể thấy rõ là tỉ lệ nợ vay của Evergrande ở một mức rất cao, cao hơn hẳn so với tất cả các doanh nghiệp bất động sản hiện nay tại Việt Nam”.

Maybank Kim Eng cũng cho rằng sự kiện Evergrande không đáng lo ngại như sụ sụp đổ của Lehman Brothers trong quá khứ, cụ thể tình huống của Evergrande có quy mô nhỏ hơn và ít nghiêm trọng hơn.

Về khía cạnh đầu tư, bài học Evergrande cũng giúp nhà đầu tư rút ra nhiều kinh nghiệm quý báu, nhất là đối với nhà đầu tư vào trái phiếu bất động sản. Thống kê 8 tháng đầu năm 2021 cho thấy, nhóm bất động sản có tổng khối lượng phát hành trái phiếu đạt 107,98 ngàn tỉ đồng, chiếm 35% tổng trái phiếu phát hành cả nước. Đáng chú ý, có tới 26,1% trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu của chính công ty đó.

Đối với nhà đầu tư cá nhân không chuyên, việc đầu tư vào các trái phiếu này cần được xem xét cẩn trọng. Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, cho rằng: “Lấy cổ phiếu để làm tài sản đảm bảo cho trái phiếu về nguyên tắc có thể tốt, nhưng với điều kiện nhà phát hành phải có tình hình tài chính rất ổn”.

“Rủi ro là rất lớn, một nhà kinh doanh bất động sản lấy cổ phiếu của chính mình để đảm bảo cho trái phiếu, giống như việc một người đi vay tiền và lấy chính cơ thể mình làm tài sản đảm bảo cho khoản vay đó, điều này là vô nghĩa”, Tiến sĩ Hiếu nhận định.