Đường về nhà ở xã hội còn xa?

Chính phủ đã phê duyệt đề án đến năm 2030 sẽ xây ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân ở các khu công nghiệp. Cả nước sẽ phấn đấu hoàn thành 428.000 căn giai đoạn 2021-2025 và 634.200 căn còn lại sẽ được hoàn thành đến năm 2030.

Tuy nhiên, tính đến hết quý I/2023, cả nước chỉ mới xây được gần 156.000 căn, theo kết quả khảo sát của Cushman & Wakefield. Như vậy, các nhà phát triển bất động sản chỉ còn 7 năm để lấp đầy khoảng trống còn lại.

Ngay cả khi mục tiêu trên được hoàn thành, 1 triệu căn nhà ở xã hội cũng chỉ mới đáp ứng 51% nhu cầu của thị trường. Nhưng theo quan sát của bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield, “số lượng chủ đầu tư sẵn sàng tham gia phát triển nhà ở xã hội còn quá khiêm tốn”.

Nhà ở xã hội chỉ là cửa thoát hiểm?

Có nhiều lý do khiến các công ty bất động sản không mặn mà với nhà ở xã hội. Quy định “các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng” làm nhà đầu tư nản chí. Lợi nhuận từ việc phát triển nhà ở xã hội thường bị khống chế ở mức 10% tổng chi phí đầu tư. Hơn nữa, những dự án nhà ở xã hội thường ở ngoại thành.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định, việc doanh nghiệp gia tăng đầu tư vào nhà ở xã hội là động thái tái cơ cấu lại danh mục sản phẩm theo hướng phù hợp với tài chính của đại đa số người mua. Còn bà Dương Thùy Dung, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, đánh giá: “Các doanh nghiệp muốn tận dụng những chính sách dành riêng cho nhà ở xã hội. Đây sẽ là chìa khóa để giải tỏa nút thắt vấn đề mất cân bằng cung - cầu của thị trường”. 

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng Quản trị GP Invest, thừa nhận, nhà ở xã hội là lối thoát cho doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh các dự án bị ách tắc về pháp lý, thanh khoản thấp, thậm chí bằng 0.

Thiếu quỹ đất cũng là một trong những trở ngại lớn cho mục tiêu 1 triệu căn vào năm 2030. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong giai đoạn 2011-2020, cả nước chỉ quy hoạch, bố trí khoảng 3.359 ha, chỉ đạt 36,34% kế hoạch. Việc phát triển quỹ đất nhà ở xã hội chủ yếu là do doanh nghiệp bất động sản tư nhân tự tạo lập quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (67% quỹ đất thực hiện dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM là do doanh nghiệp tư nhân tự tạo lập).

Bộ Xây dựng hiện đã gấp rút yêu cầu các địa phương phải đôn đốc triển khai đầu tư nhà ở xã hội. Trước đó, trong Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng cũng đề xuất giao trách nhiệm xây dựng nhà ở xã hội về cho Ủy ban Nhân dân các tỉnh, thay vì giao cho các doanh nghiệp bất động sản thực hiện.

Lâu nay, Luật Nhà ở 2014 quy định, chủ đầu tư khi tham gia xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị bắt buộc phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Nhưng thực tế, đa số nhà đầu tư không tuân thủ. Chẳng hạn, tại Khánh Hòa, chỉ có 9/39 dự án là bố trí đủ quỹ đất 20%. Tình hình cũng tương tự ở Hà Nội, TP.HCM.

Rào cản lãi suất

Chính sách tín dụng chưa hợp lý cũng là trở ngại cho kế hoạch phát triển nhà ở xã hội. Từ năm 2016 đến nay, hằng năm Thủ tướng Chính phủ đều ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách Xã hội.

Đối với 4 ngân hàng thương mại, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8-5%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội. Trước đó, gói tín dụng 30.000 tỉ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp cũng đã thành công giúp cho hàng triệu người có chỗ ở tại các đô thị trên cả nước.

Nhiều doanh nghiệp có động lực chú ý đến nhà ở xã hội hơn khi Ngân hàng Nhà nước triển khai gói tín dụng 120.000 tỉ đồng để thúc đẩy loại nhà này. Với gói tín dụng này, cả người vay mua nhà lẫn doanh nghiệp xây dựng đều có thể được vay với lãi suất thấp hơn 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân trên thị trường.

Trong kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, ông Châu cho rằng lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi của chương trình áp dụng đến ngày 30/6/2023 là 8,2%/năm đối với người mua nhà ở xã hội rất cao so với lãi suất vay ưu đãi 5%/năm áp dụng cho năm 2023 đối với người mua nhà ở xã hội được quy định tại Quyết định số 2081/QĐ-NHNN ngày 12/12/2022 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng tính đến hết năm 2020, 4 ngân hàng thương mại được chỉ định (Agribank, Vietcombank, VietinBank, BIDV) đều không được cấp bù lãi suất để thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Riêng Ngân hàng Chính sách Xã hội đến nay cũng chỉ được phân bổ 2.163 tỉ đồng tái cấp vốn, bằng 24% tổng nhu cầu vốn 9.000 tỉ đồng trong giai đoạn 2016-2020.

Để đảm bảo nguồn vốn thực hiện thành công đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 rất cần Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét trình Quốc hội bố trí nguồn vốn cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại thực hiện cho vay ưu đãi nhà ở xã hội.

Sau hơn 10 năm thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2011-2020, cả nước đã hoàn thành 307 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị với khoảng 157.100 căn, chỉ đạt 41,7% kế hoạch và đang triển khai thực hiện 418 dự án với khoảng 432.400 căn. 

Trong đó, nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp đã hoàn thành 126 dự án với khoảng 62.700 căn hộ và đang triển khai 127 dự án khoảng 160.900 căn hộ.

Tuy nhiên, nhà ở xã hội khó tìm được người mua. Bởi điều kiện để được mua nhà ở xã hội khá ngặt nghèo (hoặc thuộc nhóm đối tượng gia đình chính sách, hoặc người có thu nhập dưới 11 triệu đồng/tháng..) và quá trình đăng ký mua nhà ở xã hội cũng rất cam go (chờ bốc thăm, nộp nhiều giấy tờ chứng minh điều kiện, kiểm tra lý lịch..). Tất cả cản trở người có nhu cầu thật tiếp cận phân khúc nhà ở xã hội.