Dự án nhà dưới 1,5 tỉ đồng đón dòng vốn ngoại

Năm 2016, thị trường chứng kiến nhiều nhà đầu tư ngoại tham gia vào phân khúc căn hộ từ 1-1,5 tỉ đồng ở TP.HCM. Từ đầu năm đến nay, có ít nhất 4 nhà đầu tư nước ngoài đã rót vốn vào phân khúc này.

Chẳng hạn, Dacin (Đài Loan) với dự án căn hộ Vision ở quận Bình Tân, TP.HCM; Global Group, đơn vị phát triển và quản lý bất động sản Nhật, hợp tác với Công ty Nhà Mơ trong dự án DreamHome Palace tại quận 8; Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad hợp tác với Công ty Đầu tư Nam Long để thực hiện dự án Flora Kikyo tại quận 9. Đây là dự án thứ ba thuộc phân khúc dưới 1,5 tỉ đồng mà Nam Long hợp tác với hai nhà đầu tư Nhật này sau dự án Flora Anh Đào, Flora Fuji... Giá trị căn hộ của các dự án nói trên dao động từ 650 triệu đồng đến 1,5 tỉ đồng mỗi căn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dự đoán xu hướng này sẽ tiếp tục gia tăng trong năm sau, với sự tham gia của nhiều cái tên khá nổi tiếng trong lĩnh vực bất động sản ở khu vực, như tập đoàn bất động sản Country Garden của Trung Quốc chẳng hạn. Cũng theo ông Châu, đây là xu hướng tốt cho thị trường khi giải quyết bài toán cung cầu đang bất cân xứng trầm trọng trong phân khúc này.

Nghiên cứu trước đó của HoREA chỉ ra, hiện Thành phố có 13 triệu người, trong đó dân nhập cư chiếm 3 triệu. Số người trong độ tuổi lao động và kết hôn chiếm khoảng 25%, số người có nhu cầu ra ở riêng khoảng 10%. Điều này tạo ra lượng cầu hơn 300.000 căn hộ. Trong khi đó, nguồn cung thị trường hiện chỉ 10.000 căn hộ/năm.

“Tính thanh khoản cao, nhu cầu thật và bền vững là yếu tố thu hút các nhà đầu tư ngoại tham gia vào phân khúc này”, ông Châu nhận định. Nhiều chủ đầu tư cũng cho biết đang nhận được phản hồi tích cực từ thị trường căn hộ dưới 1,5 tỉ đồng. Theo đại diện Hung Thinh Land, căn hộ Lavita Garden (giá khởi điểm 1,2 tỉ đồng) và Moonlight Residences (giá từ 1,1 tỉ đồng) ở quận 9 đều có sức mua tốt.

Theo báo cáo quý III/2016 của Công ty CBRE Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới vào khoảng hơn 8.000 căn, trong đó, phân khúc trung cấp chiếm tỉ lệ cao nhất với 68%. Đây cũng là nhóm có kết qua kinh doanh tốt nhất với hơn 4.000 căn hộ được tiêu thụ trong quý, tương đương 50% lượng cung.

Bên cạnh tính thanh khoản tốt, một yếu tố quan trọng khác khiến các nhà đầu tư ngoại nhảy vào chính là tỉ suất lợi nhuận của ngành kinh doanh bất động sản ở Việt Nam khá hấp dẫn.

Theo tính toán của NCĐT, tỉ lệ lợi nhuận gộp/doanh thu trung bình của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trung cấp như Nam Long, Đất Xanh, Thủ Đức House tương đương với nhóm chuyên làm bất động sản cao cấp, siêu cao cấp như Vingroup, FLC hay Phát Đạt là xấp xỉ 30%.

Nhưng liệu với thị trường trung cấp, khách hàng có dễ tính hơn, nhất là sau hàng loạt vụ lùm xùm của các chủ đầu tư hồi đầu năm nay? Ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc Him Lam Land, cho biết: “Hiện nay thị trường bất động sản đang ngày càng minh bạch. Khách hàng luôn quan tâm họ sẽ được gì ngoài giá”.

Nhìn chung, có 3 yếu tố cấu thành nên giá một dự án bất động sản là giá xây dựng, giá đất và lợi nhuận doanh nghiệp. Hiện nay, yếu tố giá xây dựng đã minh bạch với mức sàn là 8 triệu đồng/m². Nếu giá một căn hộ là 15 triệu đồng/m² thì 7 triệu đồng còn lại là giá đất và lợi nhuận doanh nghiệp.

Trong khi đó, xu hướng chung của các dự án bất động sản trung cấp hiện nay là phải gắn liền các tiện ích cơ bản như hầm gửi xe, hồ bơi, trường học, công viên... nên khách hàng, theo ông Phúc, sẽ không khó để nhận ra phần lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản được đầu tư vào các dự án như thế nào. “Phân khúc nào cũng vậy, giá trị bất động sản về lâu dài vẫn là điều khách hàng quan tâm nhất”, ông Phúc nói.

Phân khúc dưới 1,5 tỉ đồng được dự báo sẽ thu hút nhiều dự án hơn ra mắt. Him Lam Land là một ví dụ. Sau thành công với dự án Him Lam Phú Đông (có giá từ 1-1,2 tỉ đồng/căn hộ) ở quận Thủ Đức, doanh nghiệp này đang chuẩn bị mở bán 1.000 căn hộ của dự án Him Lam Phú An ở quận 9 với mức giá từ 1,2-1,5 tỉ đồng vào tháng 12 năm nay.

Dù nguồn cung có thể tăng lên do sự chuyển hướng của nhiều chủ đầu tư trong thời gian tới, nhưng mặt bằng giá chung của phân khúc căn hộ dưới 1,5 tỉ được dự báo sẽ khó có thể giảm. “Tỉ lệ lạm phát ở Việt Nam là 5%/năm nên giá nhà ở phân khúc này cũng phải tăng, nhưng sẽ không nhiều”, ông Lê Hoàng Châu, thuộc HoREA, nhận định.

Đông Sang