Dòng tiền nóng đầu cơ bất động sản

Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định thị trường đất nền vừa qua tại Hà Đông (Hà Nội), Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc), Bắc Ninh, Thái Nguyên, thành phố Đà Nẵng, thành phố Nha Trang (Khánh Hòa)... tăng cao do một số nhóm đầu cơ tạo cơn sốt ảo. Cơ quan này chỉ rõ, phương thức đẩy giá đất thường do một nhóm các nhà đầu tư ở Hà Nội, TP.HCM tiềm lực tài chính mạnh tìm đến các khu vực có quy hoạch xây dựng các khu đô thị mới, khu kinh tế, khu công nghiệp... để tạo ra thị trường. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là: dòng tiền từ đâu để “thổi giá” bất động sản?

Ngập trong tiền mặt

Thị trường tài chính có 2 nhóm người tham gia gồm: Những người mua khi thị trường đóng băng hay dưới giá trị thực và bán ra khi thị trường sôi động hoặc đang bị làm giá quá mức. Những người này thông thường rất giàu, kiên nhẫn và trường vốn. Những người mua vào khi thị trường đi vào giai đoạn giá lên và bán ra khi thị trường giá xuống. Thông thường đây là giới có quan điểm sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao.

Có thể nói, đang tồn tại một dòng tiền đầu cơ rất nóng vào bất động sản 2 năm qua. Dòng tiền này chạy loanh quanh từ đất nền vùng ven TP.HCM, các dự án ven biển miền Trung, Long Thành, các đặc khu kinh tế Phú Quốc, Vân Đồn và bây giờ đang quay lại Bình Dương. Có thể thấy, dòng tiền đang đến từ các nguồn:

Trước hết, đó là dòng tiền có sẵn của giới đầu cơ bất động sản từ lâu.

Tiếp đến là dòng tiền từ tín dụng ngân hàng. Tăng trưởng tín dụng năm 2017 khoảng 19% so với đầu năm trong đó tỉ trọng tín dụng trung, dài hạn giảm. Tín dụng tiêu dùng tăng cao, khoảng 65% (năm 2016 tăng 50,2%), chiếm 18% trong tổng tín dụng (năm 2016 là 12,3%). Trong đó, chủ yếu là cho vay với mục đích mua, sửa chữa nhà ở, chiếm 52,9% (năm 2016 là 49,5%), theo Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia.

Đó là dòng tiền từ thị trường vàng và ngoại hối chợ đen. Theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, có khoảng 500 tấn vàng và 10 tỉ USD đang nằm trong dân (cuối năm 2017). Giới đầu cơ vàng và đầu cơ bất động sản có một mối liên hệ rất mật thiết.

Trong khi giá vàng thế giới biến động mạnh và tăng hơn 10% trong năm 2017 thì giá vàng trong nước gần như đi ngang quanh 36,8 triệu đồng/lượng, sức mua rất yếu trong suốt năm 2017. Kinh tế vĩ mô được ủng hộ bởi lạm phát thấp, tỉ giá ổn định, chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất giảm, Nhà nước quản lý chặt chẽ và rút quyền huy động, cho vay kinh doanh vàng tài khoản hướng đến độc quyền. Giữ vàng trong nước không có lời đó là tâm lý chung của nhiều người dân thời gian qua. Điều này cho thấy có thể một lượng vàng rất lớn trong dân đã chuyển thành VND và mua vào các tài sản là bất động sản.

Bên cạnh đó là dòng tiền từ thị trường vốn liên ngân hàng và len lỏi gián tiếp sang các thị trường thứ cấp. Năm 2017 và tiếp nối sang năm 2018, có thể thấy lãi suất VND trên thị trường liên ngân hàng duy trì ở mức thấp trong lịch sử.

Đến 31.12.2017, Kho bạc Nhà nước thừa tiền và gửi tại 5 ngân hàng lớn tới gần 240.000 tỉ đồng, cao gấp 3 lần so với đầu năm. Có thể nói, các hoạt động sử dụng vốn huy động nhiều nguồn từ Chính phủ đã không hiệu quả (nguồn vốn cho đầu tư công, đầu tư phát triển không được phát huy hợp lý).

Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước tăng mua vào USD để ổn định tỉ giá và tăng dự trữ ngoại hối đã bơm lượng VND rất lớn ra thị trường. Năm 2017 Ngân hàng Nhà nước mua vào gần 15 tỉ USD (tương đương bơm ra thị trường gần 350.000 tỉ đồng).

Đó là chưa kể dòng tiền FDI rất lớn đổ vào bất động sản. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn FDI vào bất động sản khoảng 3 tỉ USD vào năm 2017. Trong quý I/2018, nguồn vốn FDI đầu tư vào bất động sản đạt 486 triệu USD, chiếm 8,4% tổng vốn đầu tư đăng ký vào Việt Nam, đứng thứ 3 nếu xét về lĩnh vực đầu tư.

Dòng tiền từ đầu tư thắng lợi trên thị trường chứng khoán (VN-Index tăng mạnh đạt 48% trong năm 2017) cũng là một kênh đáng kể đổ vào bất động sản. Một khi tiền vào chứng khoán thì các công ty sẽ dùng tiền để đầu tư vào kênh khác, trong đó nhiều nhất là bất động sản và đẩy giá nhà đất liên tục đi lên.

Chắc chắn không thể không kể đến dòng tiền từ kiều hối. Việt Nam thuộc top 10 kiều hối thế giới, khoảng 15 tỉ USD năm 2017. Theo Savills Việt Nam, tỉ lệ kiều hối đổ vào bất động sản vào khoảng 21-22%, chỉ đứng sau lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Bên cạnh đó là dòng tiền của các cá nhân nước ngoài sau khi rào cản mua nhà đất ở Việt Nam được tháo gỡ.

Có thể nói bối cảnh năm 2017 và đầu năm 2018 đó chính là “tiền ngập mặt” trên tất cả các thị trường ở Việt Nam. VND dồi dào, USD dồi dào từ FDI và FII, cán cân thương mại xuất siêu, cán cân thanh toán thặng dư. Động thái từ phía nhà điều hành cũng là “bơm tiền”. Và dòng tiền chảy len lỏi vào tất cả các kênh đầu tư.

Phản ứng của thị trường

Giá căn hộ đã tăng trưởng trung bình 15-20% xuyên suốt 4 năm 2014-2017, tức đội giá khoảng 60-80% trong cả chu kỳ. Cùng cột mốc thời gian đó, giá đất cũng đã leo thang bình quân 25-30%, tức đội thêm 100-120% trong 4 năm liên tiếp.

Hiện tại, dòng tiền bất động sản đang thoát khỏi dần tại các đặc khu và các tỉnh miền Trung rồi len về các nơi có mức độ tăng còn thấp. Một lượng tiền lớn (của giới đầu cơ) đang bắt đầu chốt lời để bù qua phần gọi ký quỹ tại thị trường chứng khoán. VN-Index đang giảm khoảng 180 điểm trong 1 tháng qua.

Lạm phát năm 2018 đã bắt đầu tăng trở lại khi các căng thẳng chính trị Mỹ  - Iran thúc đẩy giá dầu tăng, giá xăng trong nước cũng tăng liên tục gần đây. Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) sẽ tăng lãi suất 3 lần trong năm 2018, dòng vốn quay về Mỹ thông qua các sản phẩm quỹ hoán đổi danh mục (ETF) đang ở đỉnh của 5 năm. Các ngân hàng trung ương trên toàn thế giới rục rịch tăng lãi suất.

Trong dài hạn, bất động sản sẽ luôn tăng vì nguồn cung giới hạn, dân số ngày càng tăng và nhu cầu đời sống người dân tốt lên. Trong ngắn hạn, các bất động sản quanh TP.HCM bán kính 20km và Bình Dương cũng có chút rủi ro nhưng với mức độ thấp hơn do cơ sở hạ tầng hai nơi này thuộc hàng tốt nhất Việt Nam.

Bất động sản tại các vùng đã tăng quá nóng tạm tránh xa do dòng tiền đang rút dần, tốc độ tăng của giá đất đã gấp nhiều lần so với tốc độ tăng thu nhập của người dân, khả năng di cư và tốc độ tăng của phát triển đô thị. Nhóm các nhà đầu cơ tại những khu vực này sẽ rút đi, tạo nên làn sóng bán ra ồ ạt và hệ quả là nhiều nhà đầu tư sau mua đất với giá cao phải bán đi để cắt lỗ, những người không bán kịp sẽ bị mắc kẹt.

Ngân hàng Nhà nước vừa có Công văn 563 yêu cầu các ngân hàng hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng. Tuy nhiên, về lâu dài, thị trường bất động sản vẫn là kênh thu hút nhà đầu tư cá nhân, nhưng sẽ phân hóa mạnh và đi vào sự lựa chọn dựa trên nhu cầu, vị trí dự án và năng lực tài chính của nhà đầu tư.