Đổi đất lấy hạ tầng: Hãy chọn giá đúng

Để chủ trương này không trở thành mỏ vàng cho tiêu cực thay vì những điệp khúc “đúng quy trình”, cần một cách làm minh bạch thật sự.

Như uống thuốc kích thích tăng trưởng

TP.HCM vừa mới được phê duyệt cơ chế tài chính đặc thù, sự đền bù cho quyết định cắt giảm ngân sách giữ lại của thành phố, từ 23% xuống còn 18% trong giai đoạn năm 2017. Theo đó, địa phương này có những quy định đặc thù về việc sử dụng quỹ đất công như tạm ứng từ ngân sách để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; có thể quyết định một số dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư như BOT (xây dựng - kinh doanh -  chuyển giao), BTO (xây dựng - chuyển giao - kinh doanh), BT (xây dựng - chuyển giao), BOO (xây dựng - sở hữu - kinh doanh), BTL (xây dựng - chuyển giao - thuê dịch vụ), BLT (xây dựng - thuê dịch vụ - chuyển giao), O&M (kinh doanh - quản lý).

Động thái này được dư luận đánh giá là không quá bất ngờ. Bởi lẽ, phản ứng sau quyết định điều chỉnh lại phân bổ ngân sách của Chính phủ, một vị lãnh đạo Sở Tài chính TP.HCM đã từng đề xuất đẩy nhanh tiến độ bán chỉ định và bán đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản theo các phương án đã được phê duyệt với 1.033 mặt bằng nhà đất trên địa bàn. TP.HCM chắc chắn không phải là địa phương duy nhất lựa chọn giải pháp này để tạo nguồn chi cho đầu tư phát triển.

Phải thừa nhận rằng, không chỉ riêng TP.HCM, tìm nguồn lực đầu tư cho phát triển cơ sở hạ tầng đang là bài toán khó với bất cứ địa phương nào. Không còn thuộc diện được nhận viện trợ ưu đãi, tài nguyên thiên nhiên sau thời gian tận lực khai thác đã dần cạn kiệt... trong khi cách thức phát triển vẫn dựa vào thu hút đầu tư, tại thời điểm này, Việt Nam chưa nhìn thấy nguồn lực đáng kể nào khác ngoài đất đai.

“Đừng để doanh nghiệp bỗng nhiên lớn nhanh như thổi”, lời cảnh báo của ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành, tưởng như hài hước nhưng lại chứa đựng những sự thật đau xót. Bởi lẽ, một doanh nghiệp bất động sản, dù có làm ăn tài giỏi cỡ nào thì lợi nhuận của một dự án chỉ lên tới tối đa 30%. Vậy mà, trên thị trường, không ít doanh nghiệp đã có tỉ đô chỉ sau vài ba năm. Dư luận hoàn toàn có quyền nghi ngờ, doanh nghiệp được “uống thuốc kích thích tăng trưởng” từ các thương vụ đấu giá đất, đổi đất lấy hạ tầng, vì ở đó, theo ông Đực, những thất thoát xảy ra có thể lên tới hàng ngàn tỉ đồng, thậm chí hàng chục ngàn tỉ đồng.

Đầu tiên là ở việc đấu giá đất. Có một thực tế không cần phải chứng minh, giá đất theo niêm yết của nhà nước thấp hơn giá thị trường tới 4-5 lần. Trong một vài trường hợp đặc biệt, như trụ sở Bộ Giao thông Vận tải ở đường Trần Hưng Đạo, Hà Nội, giá đất trên thị trường có thể lên tới cả trăm triệu USD, nhưng nếu tính theo giá đất của Bộ Tài chính chỉ hơn chục triệu USD.

Mâu thuẫn ở chỗ, những doanh nghiệp bất động sản có khả năng tham gia vào những thương vụ đấu giá tới cả ngàn tỉ đồng như vậy chỉ đếm trên đầu ngón tay. Vậy nên, việc doanh nghiệp sở hữu những khu đất vàng thấp hơn nhiều lần giá thị trường lại trở thành... đúng quy trình, dù vẫn rất nhiều nghi ngại về sự tồn tại của nhóm lợi ích đằng sau những thương vụ này.

Những bài tính về chuyển đổi mục đích sử dụng, dựa trên ưu thế của doanh nghiệp lớn, cũng được thực hiện dễ dàng hơn. Giá đất khi đấu thầu với những ràng buộc về quy hoạch đô thị chắc chắn sẽ thấp hơn giá trị khi doanh nghiệp được cởi trói.

Một điều được ông Nguyễn Văn Đực đặc biệt nhấn mạnh là tiêu cực có thể nhân lên gấp vài lần nếu thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao. Bởi lẽ, doanh nghiệp được giao đất và chỉ định xây dựng cơ sở hạ tầng đền bù sẽ tạo nên một dạng thức tương tự doanh nghiệp độc quyền. Doanh nghiệp hoàn toàn có thể nâng giá trị công trình lên gấp 2-3 lần thực tế mà không vướng vào những hạn chế của pháp luật.

‘’Giá xây dựng hạ tầng cao hơn thực tế, giá mua đất lại thấp hơn giá thực tế khiến doanh nghiệp chỉ cần bỏ 1 đồng có thể lời tới 6-7 đồng. Trong khi đó, để xây dựng các công trình ngàn tỉ đồng, doanh nghiệp chỉ cần có một khoản vốn chừng vài trăm tỉ đồng, phần còn lại có thể huy động từ ngân hàng. Tiền không ra khỏi túi doanh nghiệp trong khi lợi nhuận thu được là vô cùng lớn. Nhiều đại gia xuất hiện và lớn nhanh như thổi là do lợi dụng những kẽ hở này chứ không phải bằng tài năng kinh doanh thực sự’’, ông Nguyễn Văn Đực thẳng thắn cho biết.

Theo chuyên gia quy hoạch, trong quy hoạch của các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, khi làm quy hoạch đã xác định vấn đề phải di dời một số nhà máy, xí nghiệp, cơ sở sản xuất, bệnh viện... ra khỏi nội đô. Phần đất đó về nguyên tắc là để xây dựng cây xanh, mặt nước, công trình dịch vụ công cộng phục vụ lợi ích cộng đồng. Tuy nhiên, do không quản lý chặt theo quy hoạch, nhiều dự án, đặc biệt là các vị trí đất vàng, đã xảy ra hiện tượng “điều chỉnh quy hoạch”, chiếm dụng để sử dụng sai mục đích, gây bất lợi cho cả người dân và Nhà nước.

Không thiếu giải pháp

Ước tính, để phát triển cơ sở hạ tầng, TP.HCM cần khoảng 500.000 tỉ đồng cho 5 năm tới. Một phần không nhỏ số tiền này phải dựa vào nguồn đất công để thực hiện đổi đất lấy hạ tầng. Tuy nhiên, quỹ đất đô thị đang bị thất thoát, nhà công và đất công chưa được sử dụng chặt chẽ như một nguồn lực để phát triển đầu tư.

Theo báo cáo tháng 7.2016 về tình hình quản lý, sử dụng tài sản nhà nước của Chính phủ, đất chiếm gần 68% tổng giá trị toàn bộ tài sản nhà nước với 2.565,79 triệu m² (tương đương 700.574,99 tỉ đồng). Con số này là một minh chứng rõ ràng cho nhận định của ông Nguyễn Văn Đực, thất thoát có thể là hàng chục ngàn tỉ đồng, hay nhiều hơn nữa. Nếu thất thoát xảy ra một cách không được kiểm soát, thậm chí cố tình, đó sẽ là một sự mỉa mai với những đồng thuế doanh nghiệp và người dân đang vắt kiệt sức mình để đóng góp cho ngân sách.

Không phải không có giải pháp, thậm chí, giải pháp cũng không quá khó thực hiện. Theo vị chuyên gia bất động sản, phải tách bạch, đấu giá từng phần trong việc thực hiện đổi đất lấy hạ tầng. Trong khâu định giá, cần có một ủy ban gồm nhiều thành phần: đại biểu Hội đồng Nhân dân, Ủy ban Nhân dân, đại diện các bộ ngành liên quan... để bàn bạc, đánh giá giá trị của tài sản sát với giá thị trường.

Khi tổ chức đấu giá, phải công khai sớm, để các nhà đầu tư, đặc biệt là doanh nghiệp, tổ chức đầu tư nước ngoài tiếp cận thông tin kịp lúc. Khi các doanh nghiệp lớn phải đấu thầu công khai mình bạch, họ cũng không thể gây áp lực cho phía quản lý về mặt quy hoạch, thiết kế. Việc lựa chọn doanh nghiệp xây dựng cơ sở hạ tầng đổi đất cũng phải thông qua đấu thầu công khai. Có như vậy mới đảm bảo giá trị công trình xây dựng được hạch toán sát với mặt bằng chung.  Lý thuyết là vậy nhưng thực tế còn phải chờ đợi những nỗ lực chung, nếu không, chúng ta buộc phải tính tới khả năng, tài sản thừa kế để lại cho thế hệ tương lai chỉ là những thành phố nhếch nhác, lộn xộn, ô nhiễm, ngập nước, kẹt xe trầm trọng... Và dù có muốn, lúc đó, chúng ta cũng không thể cúi đầu xin lỗi.

Hoàng Hạnh