Đỏ mắt chờ sổ hồng

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, có khoảng 4 triệu người nước ngoài muốn mua nhà tại Việt Nam nhưng hiện tại mới dừng ở con số hơn 3.000 khách hàng mua căn hộ trong cả nước. Một trong những rào cản là chậm cấp giấy chủ quyền cho cư dân nói chung và khách nước ngoài nói riêng, điển hình là tại TP.HCM.

Trả tiền và chờ đợi

Năm 2018, qua nhiều lần về TP.HCM tham gia chương trình mổ mắt nhân đạo, một bác sĩ nhãn khoa người Mỹ đã mua căn hộ 120 m2 tại dự án The Tresor 39 Bến Vân Đồn (TP.HCM) trị giá gần 8 tỉ đồng. Đến nay, đã qua 6 năm, dù trả đủ tiền, nhà đã nhận, nhưng ông vẫn bức xúc vì chủ đầu tư không hoàn thành sổ hồng cho cư dân. “Tôi rất mong chờ được cấp giấy chủ quyền nhưng càng chờ càng vô vọng”, vị bác sĩ cho hay.

Tương tự, bà Huỳnh Trúc, quốc tịch Thụy Điển, sống cùng chồng ở khu căn hộ cao cấp Millennium cũng tại đường Bến Vân Đồn, bức xúc vì đã nộp đủ tiền 5 năm qua mà vẫn chưa làm được giấy chủ quyền. Theo bà Trúc, năm 2016, khi luật cho phép người nước ngoài mua nhà, chồng bà rất vui và đã đầu tư căn hộ để ở, cho thuê. Ngờ đâu chờ mãi mà chưa có sổ hồng, khiến ông bà không yên tâm đầu tư nội thất tốt để ở lâu dài. “Muốn bán cũng khó vì hầu hết bạn bè đều là người nước ngoài. Họ cũng từ chối mua vì lo không có giấy chủ quyền”, bà Trúc nói.

Đến nay, trên toàn thành phố còn khoảng hơn 59.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng cho người mua. Ảnh: Quý Hòa

Theo Bộ Xây dựng, từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực cho đến nay, số lượng nhà ở mà người nước ngoài mua và sở hữu tại Việt Nam không lớn, chỉ khoảng 3.000 căn, chủ yếu là căn hộ chung cư. Trong đó, tới 65% số khách hàng mua căn hộ tại TP. HCM, phần lớn chưa được cấp giấy chủ quyền.

Anh Hùng Minh, Giám đốc một công ty tư vấn và môi giới bất động sản tại quận 1 (TP.HCM) rầu rĩ cho hay, công ty của anh từng bị nhiều khách hàng người Mỹ dọa kiện vì giới thiệu và môi giới mua bán nhiều căn hộ tại quận 1, quận 4 tuy vị trí, chất lượng rất tốt nhưng không làm được sổ hồng như lời hứa.

“Người nước ngoài rất minh bạch, rõ ràng. Nếu mình tư vấn căn hộ sẽ có sổ hồng và họ đồng ý ký kết hợp đồng với chủ đầu tư, trả hết tiền mà mãi không bàn giao sổ hồng là họ kiện. Công ty phải năn nỉ, thỏa thuận trả lại phần trăm môi giới vì thông tin không đúng. Chúng tôi đã mất khách vì người nước ngoài mất niềm tin với thị trường chung cư tại TP.HCM”, anh Minh than vãn.

Theo anh Minh, những ách tắc phổ biến đó là do sai phạm của chủ đầu tư khiến người mua nhà không được cấp giấy chủ quyền gồm dự án sai phạm trong quá trình đầu tư, đất đai xây dựng không thông qua đấu giá, xây dựng sai phép, sai thiết kế; dự án bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng; chủ đầu tư chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước...

Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cũng thừa nhận, vi phạm pháp luật trong quá trình đầu tư, nguồn gốc đất của dự án “có vấn đề” khi chuyển đổi đất công thành đất tư là phổ biến ở nhiều chung cư cao cấp tại TP.HCM. Cư dân tại những chung cư này kể cả người Việt đều rất bức xúc khi đã trả hết tiền cho chủ đầu tư, kể cả tiền sử dụng đất nhưng không thể làm sổ hồng.

Một lý do khác, theo chuyên viên pháp chế của Nam Long Group, thực tế không phải chủ đầu tư chây ỳ làm chủ quyền nhà cho khách, nhiều dự án đã nộp đầy đủ hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền nhưng được trả lời chưa thể làm được vì không được hướng dẫn chi tiết khu vực nào là đất an ninh quốc phòng như quy định của pháp luật.

Đại diện Công ty Môi giới Địa ốc Đất Lành cũng cho biết nhiều năm qua, doanh nghiệp đã bán một số căn hộ cho người nước ngoài, nhưng đến nay vẫn chưa có khách hàng nào được cấp giấy chủ quyền nhà. “Khi chúng tôi nộp hồ sơ giấy tờ thì cơ quan chức năng không từ chối, nhưng họ cho biết chưa có hướng dẫn cụ thể và rõ ràng để hoàn tất việc cấp chủ quyền nhà cho người nước ngoài. Đợi không được, nhiều khách phải nhờ người thân là người Việt Nam đứng tên giùm. Một số khác làm khó dễ, đòi khởi kiện chủ đầu tư”, vị này nói.

Lời giải cho bài toán khó

Trong báo cáo “Hai thập kỷ phát triển đô thị” được CBRE Việt Nam công bố, có hơn 3.000 người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam từ năm 2015 đến hết quý III/2023. “Nhờ khoảng cách địa lý, sự hiện diện của các chủ đầu tư bất động sản đến từ nhiều quốc gia đều có mặt tại Việt Nam. Đặc biệt, thị trường nhà ở có tiềm năng tăng giá mạnh mẽ”, CBRE lý giải nguyên nhân người nước ngoài chuộng đầu tư nhà ở Việt Nam.

TP.HCM đang là địa phương dẫn đầu cả nước về số lượng người nước ngoài mua nhà, định cư. Bên cạnh đó, đây cũng là một trong những đối tượng tiềm năng cho thị trường bất động sản cao cấp. Chính phủ dự kiến trình Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm, bắt đầu từ ngày 1/7/2024, trong đó điểm mới đáng lưu ý là mở rộng quyền sử dụng đất đối với Việt kiều, người nước ngoài. Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, đánh giá: “Sự thay đổi này sẽ mang lại nhiều cơ hội đầu tư hơn cho người Việt tại nước ngoài muốn sở hữu bất động sản. Thay đổi này cũng tạo tiềm năng lớn cho thị trường nhờ nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ Việt kiều”.

Theo Hiệp hội Doanh nhân Việt Nam ở nước ngoài, hiện có khoảng 5,5 triệu người Việt ở nước ngoài và hơn 1 triệu người thế hệ F2, F3 có bố, mẹ hoặc ông, bà là người Việt Nam. Trong số này, hơn 20% đến tuổi nghỉ hưu, đa số muốn trở về quê hương sinh sống, đầu tư.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc hoàn thành giấy chủ quyền cho người nước ngoài khi mua nhà tại Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng rất quan trọng, vì nó còn ảnh hưởng uy tín môi trường đầu tư. Thực tế, Sách Trắng thường niên lần thứ 15 của Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam (EuroCham) công bố đầu năm nay cũng nhấn mạnh: “Sự chậm trễ trong cấp sổ hồng cho người nước ngoài cũng có thể khiến các nhà đầu tư ngoại ngại đầu tư thêm vào thị trường bất động sản”.

Theo ông Châu, TP.HCM cần tập trung tháo gỡ trước những dự án giải quyết nhu cầu chính đáng cho người mua, trường hợp nào đủ điều kiện cấp giấy thì cấp ngay cho hộ đó, còn những sai phạm của chủ đầu tư để xử lý sau. Bên cạnh giải quyết những trường hợp gây hậu quả trong quá khứ, TP.HCM cũng cần rà soát lại để không xảy ra những trường hợp tương tự mà hiện nay đang phải giải quyết. Hiện có nhiều dự án bị chậm cấp sổ hồng thì cần phân nhóm để xử lý.

Còn chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, thực ra giải bài toán cấp giấy chủ quyền không quá khó. “Những trường hợp chủ đầu tư có dấu hiệu lừa đảo chuyển cho cơ quan công an để điều tra xử lý theo quy định; dự án nào sai phép, vi phạm quy hoạch, không đảm bảo an toàn cho người dân buộc chủ đầu tư khắc phục. Nhưng khách hàng đã mua nhà, vào ở lâu năm, dự án đã có ký kết hợp đồng mua bán đàng hoàng, nghĩa là pháp luật đã cho phép được mua bán, sang tên được ở phòng công chứng, Nhà nước đã thu thuế thu nhập cá nhân khi mua bán thì phải xem xét cấp sổ hồng cho người mua, việc xử lý chủ đầu tư sai phạm thì xử lý sau”, ông Ánh nói.

Theo Bộ Xây dựng, từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực cho đến nay, số lượng nhà ở mà người nước ngoài mua và sở hữu tại Việt Nam không lớn. Ảnh: Quý Hòa

Đến nay, trên toàn thành phố còn khoảng hơn 59.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng cho người mua. Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, để tạo điều kiện thuận lợi thu hút và thúc đẩy phát triển đầu tư, “giữ chân” một lượng lớn nhân sự trình độ cao đến Việt Nam làm việc, Sở đã tiến hành phân nhóm, phân loại và ban hành kế hoạch sớm cấp chủ quyền cho cư dân trong đó có người nước ngoài. Hiện Sở đã chuyển 7.000 hồ sơ đến các cơ quan thuế để xác nhận nghĩa vụ tài chính làm cơ sở ký phát hành giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án.

Mặt khác, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM liên tục tổ chức làm việc trực tiếp với cơ quan thuế, các chủ đầu tư dự án và các doanh nghiệp dự án để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc nhằm đáp ứng quyền lợi cho người mua nhà tại dự án. Mục tiêu đề ra là kết thúc năm 2024 TP.HCM phải cấp sổ hồng cho 20.000-30.000 căn.