Dò dòng tiền vào bất động sản

Giao dịch bất động sản giai đoạn nửa cuối năm 2022 giảm mạnh so với nửa đầu năm, chỉ bằng 50%. Con số này phản ánh khó khăn chưa từng có đối với các doanh nghiệp bất động sản khi dòng vốn gặp khó và lãi suất tăng. Giá bán có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay...

Lực đẩy từ chính sách gỡ khó

Nhiều ý kiến cho rằng doanh nghiệp bất động sản phải tự giải quyết vấn đề mà họ đã góp phần lớn gây ra. Nhưng thực tế, cú sốc của thị trường bất động sản còn có nguyên nhân đến từ nhiều chính sách không hợp lý. Theo Công ty Chứng khoán BIDV (BSC), thị trường bất động sản vẫn đang tồn tại một số vấn đề, trong đó nổi cộm là câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp, khi quy mô đáo hạn trái phiếu năm 2023 của toàn ngành địa ốc cao hơn 80% so với năm 2022 và của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cao gấp đôi năm 2022.

Bởi vậy, áp lực dòng tiền vẫn sẽ lớn trong năm 2023 với bối cảnh tín dụng vào ngành bất động sản tiếp tục bị kiểm soát chặt chẽ, lãi suất tăng và phần lớn giá trị trái phiếu đáo hạn vào năm nay.

Dù nguyên nhân nào, sự chững lại đột ngột của thị trường bất động sản cũng gây ra nhiều hậu quả cho nền kinh tế, đặc biệt đang cần lực đẩy lớn để hồi phục sau dịch bệnh. Chính vì vậy, Chính phủ đã vào cuộc và đang có những chính sách tháo gỡ, hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết, ngay sau khi có chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, tâm lý của doanh nghiệp và thị trường đang dần phục hồi, doanh nghiệp tích cực, chủ động cơ cấu lại các phân khúc khách hàng, sản phẩm, giá cả, thời hạn thanh toán... phù hợp hơn với nhu cầu thật của thị trường.

Đại diện của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định bước sang quý II, quý III/2023, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn cùng với việc các vướng mắc trên dần được tháo gỡ. “Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn này hoàn toàn không lặp lại chu kỳ khủng hoảng năm 2012. Hiện nay, phát triển đô thị cao, đầu tư hạ tầng diễn ra mạnh, cùng với đó nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản lại rất cao. Đây là những yếu tố tạo nên động lực lớn cho khả năng hồi phục của thị trường bất động sản”, ông Đính cho biết.

Còn theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, Tiền tệ Quốc gia, nếu tháo gỡ được những vướng mắc thì với lực cầu mạnh, thị trường sẽ phục hồi rất nhanh. Khả năng quý IV/2023 thị trường sẽ phục hồi cao, thị trường sẽ khởi sắc dần dần chứ không phải bùng phát bởi tâm lý nhà đầu tư, niềm tin của doanh nghiệp cũng cần thời gian để hồi phục.

Dòng tiền trở lại

Phó Giáo sư - Tiến sĩ Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, cho biết, năm 2023 các luồng tiền vào thị trường bất động sản cho thấy tín hiệu tích cực. Cụ thể, luồng tiền thứ nhất là tín dụng năm 2023 sẽ tốt hơn năm trước nhờ quyết định nới thêm hạn mức tín dụng từ 1,5-2% cho ngân hàng thương mại để tạo đà giúp doanh nghiệp vận hành.

Luồng tiền thứ 2 là chứng khoán có xu hướng tăng sẽ cung cấp một lượng tiền khổng lồ đi vào nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Luồng tiền thứ 3 là trái phiếu đang dần phục hồi. Năm 2023, còn một lượng trái phiếu đáo hạn nhưng nếu được phản ứng bằng những chính sách kịp thời, vấn đề sẽ được kiểm soát. Luồng tiền thứ 4 là kiều hối vẫn ổn định, trong đó ước tính 25% lượng kiều hối đầu tư vào bất động sản nói chung.

Những luồng tiền còn lại bao gồm: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã dần vượt qua thời điểm khó khăn; M&A tiếp tục tăng; nhiều nhà đầu tư chiến lược mới xuất hiện... Chia sẻ thêm về luồng vốn FDI, ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, thừa nhận Việt Nam được rất nhiều nhà đầu tư quốc tế quan tâm. Năm 2022, dù vốn FDI đăng ký có xu hướng giảm nhưng riêng vốn FDI rót vào ngành kinh doanh bất động sản lại tăng vọt với hơn 3,3 tỉ USD, chiếm 19,9% tổng vốn đầu tư đăng ký. 

Thị trường thật hơn

Theo ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA Vietnam, nhu cầu đầu tư trên thị trường vẫn rất lớn, kể cả nhu cầu cho phân khúc hạng sang, cao cấp chứ không riêng gì phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực. Các dự án đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý đầy đủ thì mới được chào bán trong năm tới và cộng đồng khách hàng mới quan tâm xuống tiền. Điều này thực chất là đang giúp cho thị trường phát triển bền vững hơn.

Các ngân hàng sẽ tiếp tục thắt chặt cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản trong năm 2023. Ảnh: Quý Hoà.

Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, Tiền tệ Quốc gia, cho biết các loại chi phí tài chính, đặc biệt là chi phí lãi vay, bao gồm cả tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và chi phí huy động từ những nguồn vốn khác (kể cả khuyến mãi...) đều rất cao.

Trong bối cảnh khó khăn do áp lực tỉ giá, lãi suất tăng mạnh..., nhà đầu tư cần xác định và ưu tiên kênh đầu tư trú ẩn an toàn, chẳng hạn như phân khúc bất động sản tiềm năng (nhà ở, bất động sản khu công nghiệp...), bất động sản đất nền tại khu vực có hạ tầng đồng bộ, với điều kiện pháp lý đầy đủ và chủ đầu tư uy tín, chuyên nghiệp.

Trong khi đó, theo khảo sát của Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng sẽ tiếp tục thắt chặt cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản trong năm 2023. Tiến sĩ Cấn Văn Lực nhận định, năm 2023 kênh bất động sản sẽ có sự phân hóa rõ nét do một số phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch... đang gặp khó khăn khi dòng tiền cho vay đầu tư bất động sản bị siết chặt, trong khi phân khúc bất động sản nhà ở tại một số khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng vẫn có triển vọng tích cực. Ngoài ra, nguồn vốn vào thị trường bất động sản cần phải hướng đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho người có thu nhập trung bình trở xuống.

Ông Nguyễn Minh Tuấn, Tổng Giám đốc AFA Capital, cho rằng 2023 sẽ là năm thị trường bất động sản tái cơ cấu mạnh mẽ theo xu hướng giảm các sản phẩm, dự án mang tính chất đầu cơ và tăng cường các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. “Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua nhà ở thực thì giá bất động sản cần giảm tiếp. Trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc ở một số khu vực có thể vẫn chững lại. Những người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra và đây cũng là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào bắt đáy, giúp tăng thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn”, ông Tuấn nói.

Theo nhận định của Savills Việt Nam, các biện pháp hỗ trợ tháo gỡ đẩy nhanh thủ tục phê duyệt đã và đang được Chính phủ thực hiện. Theo đó, nguồn cung mới sẽ nhiều hơn trong năm 2023. Nhận định về tính thanh khoản của thị trường bất động sản năm 2023, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng, phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức ổn định.

Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế, nhất là phân khúc nhà ở vừa túi tiền, sẽ làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản chung của thị trường. Bất động sản công nghiệp và văn phòng là 2 phân khúc vẫn hoạt động tốt, các doanh nghiệp sẽ tiếp tục có nhu cầu mở rộng.

Trong khi đó, theo nhóm nghiên cứu Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), các loại hình chịu ảnh hưởng từ những thách thức trong năm 2023 bao gồm bất động sản nghỉ dưỡng/second home..., bởi tính thanh khoản và khả năng khai thác dòng tiền từ sản phẩm còn nhiều rủi ro, khung pháp lý chưa hoàn thiện cộng thêm tâm lý thắt chặt chi tiêu, bảo toàn tài sản, đặc biệt là tiền mặt. Bên cạnh đó, bất động sản hạng sang cũng chịu cảnh tương tự, do bị tác động bởi việc siết tín dụng và pháp lý dự án, trong khi giá bán đang quá cao so với nhu cầu đa số người dân và tính thanh khoản thấp.