Định giá bất động sản thế chấp ở Việt Nam khó do thiếu chỉ số giá chính thức

Báo cáo Đánh giá Khu vực Tài chính Việt Nam (FSA) được Ngân hàng Thế giới (WB) và Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) thực hiện vừa được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố đã đưa ra một số đánh giá về diễn trong hoạt động tài trợ nhà ở.

Theo FSA, cho vay bất động sản Việt Nam có mức tăng trưởng bóng mạnh trong những năm gần đây, nhưng trên thị trường vẫn còn thiếu các sản phẩm nhà ở có giá cả phải chăng hơn. Trước năm 2010, thị trường chứng khiến một giai đoạn tăng trưởng khá nóng và NHNN phản ứng bằng cách chỉ đạo các ngân hàng giảm tỷ lệ tăng trưởng và tỷ lệ cho vay bất động sản. Quyết định này của NHNN cùng với sự suy giảm trên thị trường đã khiến hoạt động cho vay giảm sâu.

Trong khi các căn hộ chung cư, nhà ở phân khúc cao cấp và văn phòng cho thuê ở tình trạng dư thừa nguồn cung, thị trường lại thiếu các sản phẩm nhà có giá cả phải chăng hơn.

Chính phủ đã khởi động một chương trình kích cầu vào tháng 1/2013 theo đó yêu cầu các ngân hàng thương mại nhà nước dành ít nhất 3% danh mục cho vay của họ để cho vay các hộ gia đình có thu nhập thấp, công chức, viên chức và các doanh nghiệp bất động sản nhằm hỗ trợ chuyển đổi các dự án cao cấp sang phân khúc phải chăng hơn.

Các chuyên gia của WB, IMF cho rằng, cơ sở hạ tầng pháp lý không phải là vấn đề đáng lo ngại tuy nhiên quy trình thực thi pháp lý để xử lý các tài sản thế chấp là bất động sản ở Việt Nam còn rườm rà và kéo dài. Hệ thống đăng ký hoạt động khá tốt mặc dù theo báo cáo còn tồn tại một số vấn đề cấp tỉnh; chi phí giao dịch hợp lý và quá trình tin học hóa đã bắt đầu triển khai.

Thông thường phải mất đến 2 năm để giải quyết quyền liên quan đến tài sản thế chấp của khách hàng vay trong trường hợp là bất động sản. Dù có vẻ như mang tính cưỡng chế để hỗ trợ hình thức xử lý tự nguyện song việc trục xuất khách hàng vỡ nợ ra khỏi các bất động sản dân cư bị chấp hành án là khó thực hiện. Luật các tổ chức tín dụng cho phép các ngân hàng giữ tài sản bị thu hồi lên đến 3 năm, một khung thời gian hợp lý để xử lý tài sản đó trong điều kiện thị trường bình thường, FSA nhận xét.

Báo cáo chỉ ra một số yếu điểm khác bao gồm thiếu thông tin, một số hoạt động cho vay mua nhà bán lẻ và mất cân đối thanh khoản. Việc định giá tài sản thế chấp là bất động sản gặp khó khăn do thiếu các dữ liệu giao dịch được tổ chức tốt cũng như không có chỉ số giá chính thức.

FSA cho rằng số liệu báo cáo của Việt Nam không có sự nhất quán - tác động thực sự của khủng hoảng bất động sản không được phản ánh vào trong báo cáo tình hình hoạt động của hệ thống ngân hàng và lĩnh vực này có thể góp phần đáng kể tạo nên nợ xấu.

Tiêu chí về khả năng chi trả còn khá lỏng lẻo và cùng với đặc tính thay đổi cũng như lịch sử biến động của lãi suất tạo ra rủi ro tín dụng về sau mà có thể trở nên nghiêm trọng hơn nếu mức lãi suất mới tăng mạnh, FSA cảnh báo. Đồng thời còn có sự mất cân đối về thời hạn giữa tài sản nợ và tài sản có - các tổ chức cho vay bất động sản không có nguồn huy động dài hạn ngoài các khoản cho vay do chính phủ hoặc NHNN cung cấp.

FSA cho rằng Chính phủ và NHNN cần xem xét một số bước đi để bảo đảm tài chính nhà ở phát triển vững chắc như xây dựng các chỉ số giá, tăng cường phân tích nhu cầu nhà ở, theo dõi nguồn cung trên thị trường...

Cần thiết kế các quy tắc bảo đảm an toàn đối với hoạt động tài trợ bất động sản thương mại và kinh doanh bất động sả. Đặc biệt, cho vay các doanh nghiệp bất động sản phải căn cứ theo khối lượng hợp đồng bán trước, chỉ số đánh giá mức độ đầy đủ về nhu cầu thực sự.

Yêu cầu các ngân hàng khi khởi tạo khoản vay với lãi suất thả nổi phải thực hiện kiểm tra sức chịu đựng và thực hiện định kỳ để có thể đánh giá một cách liên tục tác động của các cú sốc. Nghiêm cấm việc đánh giá khả năng trả nợ theo lãi suất "mồi".

FSA nhấn mạnh, xây dựng khuôn khổ bảo về người tiêu dùng sẽ giúp giảm tình trạng chào bán sản phẩm sai mục đích và cho phép các hộ gia đình đưa ra các quyết định chuẩn xác hơn. Cuối cùng, việc đưa ra các công cụ huy động vốn dài hạn trên thị trường vốn sẽ không chỉ cải thiện khả năng cân đối thanh khoản của hệ thống ngân hàng mà còn cho phép các giải pháp với lãi suất cố định hơn, từ đó giảm thiểu rủi ro tín dụng bắt nguồn từ rủi ro lãi suất mà người đi vay phải gánh chịu.

Theo NHNN, với việc thực hiện Chương trình Đánh giá khu vực tài chính (FSAP), lần đầu tiên hệ thống tài chính Việt Nam, đặc biệt là khu vực ngân hàng đã được đánh giá một cách toàn diện và sâu rộng bởi các tổ chức quốc tế uy tín. Chương trình giúp nhận diện các điểm mạnh, điểm yếu, khả năng dễ bị tổn thương của hệ thống tài chính Việt Nam cũng như đưa ra các khuyến nghị chính sách có thể được sử dụng để lồng ghép vào quá trình triển khai Chương trình phát triển kinh tế xã hội 2011 - 2015.

Tuy nhiên, những đánh giá này chưa thật sự phản ánh chính xác hoạt động của thị trường tài chính Việt Nam, một phần do các yếu tố rất đặc thù về mặt thể chế, lịch sử và cơ chế vận hành thị trường tài chính Việt Nam, một phần do các nỗ lực cải cách của Chính phủ chưa được ghi nhận một cách thỏa đáng vì thời điểm đánh giá diễn ra trong bối cảnh nền kinh tế trong nước gặp nhiều khó khăn.