Địa ốc TP.HCM trải qua quý II ảm đạm

Sự kéo dài của dịch virus Corona (COVID-19) trên toàn cầu đã làm cho việc hồi phục kinh tế trở thành một câu hỏi lớn. Nếu như trong quý I/2020, thị trường văn phòng vẫn chưa ghi nhận những tác động đáng kể từ COVID-19 thì ở quý II, thị trường văn phòng TP.HCM đã chứng kiến những phản ứng nhất định từ khách thuê khi doanh thu của những công ty này đều sụt giảm mạnh trong nửa đầu năm 2020. Trong tình hình đó, một số khách thuê đã buộc phải trả lại một phần hoặc toàn bộ mặt bằng văn phòng.

Trong khi thị trường văn phòng TP.HCM trong quý II/2020 không có thêm nguồn cung mới nào (vẫn duy trì tổng diện tích cho thuê ở mức 1.370.814 m² NLA), phần diện tích thuê mới từ năm 2019 và quý I/2020 chưa được thị trường hấp thụ hết. Các toà nhà hạng A chịu ảnh hưởng nhiều hơn các tòa nhà hạng B. Giá thuê trung bình - hạng A là 44,4 USD/m²/tháng, giảm 4,9% và tỉ lệ trống tăng 9 điểm phần trăm so năm trước, đạt 11,8%.

Hiện nay, các khách thuê đang có xu hướng thu hẹp mặt bằng ở tòa nhà hiện tại để chuyển sang các tòa nhà phân khúc thấp hơn, ở vị trí rìa trung tâm hoặc ngoại vi thành phố nhằm tiết kiệm chi phí. Do đó, phân khúc hạng B vẫn ghi nhận tình hình hoạt động ở mức ổn định, đặc biệt các tòa có mức giá thuê dưới 30 USD/m²/tháng. Trong quý II/2020, tỉ lệ trống hạng B ghi nhận 4,7%, tăng nhẹ 0,4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Trên phân khúc bán lẻ, thị trườn không có dự án mới trong quý II/2020. Tại khu vực ngoài trung tâm, dự án Vincom Megamall Thảo Điền mở rộng một phần diện tích hơn 3.000 m² tại khu vực hầm vốn được dùng làm văn phòng trước đây. Tính đến quý II/2020, tổng diện tích bán lẻ khu vực TP.HCM không thay đổi nhiều so với giai đoạn cuối năm 2019, ước đạt 1.040.000 m² diện tích thực thuê.

Tình hình kinh doanh của ngành bán lẻ Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng đã bắt đầu có những hồi phục tuy nhiên chưa thật sự khởi sắc. Theo thống kê của Google Mobility Index dựa trên định vị, số lượng người đến các Trung tâm thương mại và mua sắm đã hồi phục 80% so với giai đoạn tháng 1/2020, vốn là tháng mua sắm sầm uất để chuẩn bị cho dịp Tết Nguyên Đán. Tuy nhiên, thống kê của TP.HCM, tổng doanh thu bán lẻ và dịch vụ trong 6 tháng đầu năm vẫn giảm 4% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó dịch vụ lữ hành giảm mạnh nhất, đến 71% so với cùng kỳ năm ngoái. Tín hiệu tích cực đến từ doanh thu hàng hóa, tăng 10% so với cùng kỳ.

Theo thống kê từ CBRE tại một số chuỗi nhà hàng tại Việt Nam, doanh thu trong tháng 6 đã hồi phục 40-70% so với giai đoạn trước dịch, tuy nhiên mức độ hồi phục khác nhau cho các vị trí. Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam nhận xét: "Các khu vực bán lẻ vốn phụ thuộc nhiều về khách du lịch, đặc biệt là khách nước ngoài và dân văn phòng, có mức độ hồi phục chậm hơn do người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu và ảnh hưởng kinh tế nói chung lên mức thu nhập của người dân. Ước tính đến hết năm 2020, tâm lý người tiêu dùng vẫn sẽ dè dặt chi tiêu và ưu tiên các mặt hàng thực phẩm, sản phẩm thiết yếu cũng như các sản phẩm về sức khỏe”.

Với lệnh cách ly toàn xã hội trong tháng tư và các tác động của dịch COVID-19, thị trường căn hộ bán tại TP.HCM ghi nhận số căn chào bán thấp kỷ lục trong vòng năm năm qua. Các chủ đầu tư nước ngoài gần như không có sản phẩm chào bán trong nửa đầu năm. Lượng nguồn cung chào bán từ khối ngoại chỉ chiếm khoảng 10% toàn thị trường so với mức 20% trong các năm trước. Trong quý II/2020 có 1.644 căn hộ được chào bán tại bảy dự án, giảm 54% theo quý và 60% so với cùng kỳ năm trước. Tổng cộng nửa đầu năm có 5.250 căn hộ được chào bán ghi nhận mức giảm là 39% so với cùng kỳ năm trước.

Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ở mức 1.940 USD/m², không đổi so với quý trước và tăng 4% so với cùng kỳ năm trước. Mức giá tăng nhẹ 1% theo quý được ghi nhận tại phân khúc trung cấp từ giai đoạn tiếp theo của các dự án mới mở bán trong quý I như Citi Grand và West Gate Park. Phân khúc trung cấp cũng ghi nhận mức tăng giá cao nhất so với cùng kỳ năm trước là 10%. Giá bán tại các phân khúc còn lại không thay đổi theo quý, tuy nhiên mặt bằng giá hiện tại đã cao hơn 4-6% so với cùng kỳ năm trước.             

Tỉ lệ tiêu thụ các sản phẩm mới trong quý II đạt khoảng 70%, giảm 10-15 điểm phần trăm so với các quý trước. Mức giá cao và tình hình dịch bệnh trong tháng tư đến giữa tháng năm đã làm giảm lượng quan tâm của người mua giai đoạn này. Trong quý II, có 1.581 căn hộ được tiêu thụ, giảm 58% so với quý trước và 66% so với cùng kỳ năm trước.