Địa ốc cho thuê: Đầu tư vào đâu?

Theo số liệu của Savills Việt Nam, đầu năm 2024, công suất thuê căn hộ tại TP.HCM đạt 82% với mức tăng 6% so với năm trước đó. Savills đánh giá con số này sẽ tăng mạnh trong năm nay, nhờ lượng lớn chuyên gia đến Việt Nam thông qua các dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.

Tại khu vực TP.HCM, nguồn cung căn hộ cho thuê, theo số liệu của Savills, đã tăng 8.200 căn vào cuối năm 2023. Nhờ nhu cầu phục hồi tốt mà giá thuê của tất cả các phân khúc đều tăng, trong đó, giá thuê hạng C có mức tăng cao nhất là 8%, theo sau là hạng B với 5% và hạng A là 3%. Làn sóng nhà đầu tư cá nhân mua căn hộ cho thuê theo đó cũng dần tăng lên.

Bà Huỳnh Hải Yến ngụ tại quận 1 (TP.HCM) cho biết vừa rút 10 tỉ đồng tiền gửi tiết kiệm để đầu tư 3 căn hộ cho thuê tại 2 khu chung cư đều nằm trên mặt tiền đường Bến Vân Đồn, quận 4, giá mỗi căn 3-3,5 tỉ đồng. “Mỗi tháng tôi thu về 15-18 triệu đồng tiền cho thuê mỗi căn. Mức lợi nhuận như vậy hiện đã cao hơn lãi suất gửi ngân hàng, chưa kể thời gian tới khi thị trường hồi phục, giá trị căn hộ có thể tăng 10-20% do giá đã về đáy”, bà Yến chia sẻ.

Chị Vũ Hoài, một nhà đầu tư bất động sản thứ cấp tại quận 6 (TP.HCM), gần đây cũng rút 6 tỉ đồng tiền gửi tiết kiệm và mua 2 căn officetel cho thuê tại một chung cư ở quận 1 với giá cho thuê 25 triệu đồng/căn/tháng. “Giá căn hộ dọc đường Bến Vân Đồn hay quận 1 đã chạm đáy, về đúng mức giá mà nhà đầu tư thứ cấp đã mua cách đây 4 năm”, chị nói.

Bà Bình An, Giám đốc phụ trách kinh doanh của Sàn Giao dịch Bất động sản Thiện Tâm tại quận 1, cho biết bà không ngạc nhiên khi nhiều người có tiền nhàn rỗi sau khi đáo hạn ngân hàng lựa chọn chuyển hướng dòng tiền bằng cách mua căn hộ cho thuê trong bối cảnh lãi suất tiền gửi chỉ còn trên dưới 5%/năm. “Về đầu tư chung cư ở TP.HCM, theo thống kê của chúng tôi, biên lợi nhuận có thể dao động bình quân 8-13%/năm. Lợi nhuận kỳ vọng này đến từ 2 cấu phần là phần tăng giá và hiệu quả của việc cho thuê, thông thường hiệu suất cho thuê đã thu được từ 7-9% giá trị căn hộ rồi. Đầu tư chung cư có thể mang đến chu kỳ lợi nhuận cao và ổn định trong 6 năm đầu sau khi dự án bàn giao”, bà Bình An nhận xét.

Theo những nhà đầu tư có kinh nghiệm, với khoản tài chính chỉ 2-3 tỉ đồng/căn, phù hợp với mua chung cư tại khu vực trung tâm, diện tích nhỏ nhưng giá cho thuê hằng tháng khá cao. Dẫu vậy, căn hộ có giá cho thuê càng cao thì hiệu suất tăng trưởng về giá trị của căn hộ càng giảm, bởi những nơi khách chấp nhận trả giá thuê cao đồng nghĩa với nơi đó hạ tầng đã hoàn chỉnh và như vậy, biên độ tăng giá ít.

Nếu sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư mua chung cư dạng này, nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ vì nếu phân khúc căn hộ không đạt được mức tăng trưởng về giá như kỳ vọng, sẽ rơi vào tình huống đầu tư một tài sản có tốc độ tăng trưởng không quá vượt trội so với lãi suất ngân hàng. Điều này có nghĩa khoản đầu tư không hiệu quả.

Trong khi đó, một số nhà đầu tư cá nhân lại đầu tư nhà phố trung tâm khu vực thành phố Thủ Đức, quận 3, quận 4, quận Tân Phú và quận Bình Thạnh để cho thuê. Phân khúc này có biên độ lợi nhuận bình quân 6-10%/năm và bền vững qua từng năm bao gồm cho thuê hằng năm và biên độ tăng giá do hạ tầng hoàn thiện.

Một nhà đầu tư cá nhân mới mua căn nhà phố có diện tích 70 m2 xây 4 lầu tại đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, quận Bình Thạnh với giá 18 tỉ đồng cho hay, hiệu suất cho thuê so với căn hộ chung cư kém khá xa. Tính ra nhà phố thường cho thuê với mức lợi nhuận khoảng 2-2,5%/năm trên giá trị căn nhà. Tuy nhiên, vị này mua với hy vọng nhà sẽ tăng giá trong vài năm tới.

Tương tự, chị Yến Vy, nhà đầu tư cá nhân mới mua căn nhà có diện tích 58 m2 tại đường Nguyễn Trãi (quận 5) với giá 34 tỉ đồng, cho biết mỗi tháng tiền cho thuê khoảng 60 triệu đồng, mức thu khá thấp so với đầu tư căn hộ trung tâm để cho thuê, nhưng chị cũng hy vọng căn nhà sẽ tăng giá theo thời gian.

“Việc đầu tư phân khúc này, nếu sử dụng vốn vay ngân hàng cần cân nhắc kỹ do giá còn cao và thị trường chưa hết khó khăn. Thời điểm đầu tư nhà phố hiện nay phù hợp với người giàu, có tiền nhàn rỗi, dòng tiền thu về cũng thấp do các chủ cửa hàng hay công ty tư nhân còn rất khó khăn”, chị Vy nói.

Theo một nhà đầu tư có kinh nghiệm tại TP.HCM, hiện giá thuê nhà phố đang liên tiếp giảm do các cửa hàng đã chuyển sang bán online để tiết kiệm chi phí và do làm ăn khó khăn nên các văn phòng cũng đóng cửa. Vì vậy, để giữ chân được khách thuê, chỉ có cách hạ giá thuê mặt bằng. Việc chấp nhận thu tiền thuê nhà thấp hơn so với thời điểm trước đây chủ yếu để giữ chân khách thuê dài hạn, đồng thời hạn chế nguy cơ bỏ trống mặt bằng, tránh được thời gian không có khoản thu nhập khi phải tìm khách thuê mới. Còn chờ đợi nhà phố tăng giá thì có thể còn rất lâu, bởi 2 năm qua mặt bằng giá đã thiết lập đỉnh mới.

Ông Trần Chiến Thắng, chuyên gia tài chính của Công ty Quản lý Bất động sản CIT (thành phố Thủ Đức), cho rằng với sản phẩm nhà phố, đầu tư không cẩn thận dễ thất bại. Nhà đầu tư cần chú ý đặc biệt đến 2 yếu tố là kiểm tra mặt bằng giá khu vực và cần khảo sát thị trường, nhu cầu thuê (gần trung tâm mua bán, trường học, công ty, bệnh viện...). Theo ông, năm 2023 lợi nhuận từ kinh doanh nhà phố đã giảm và chưa có hy vọng tăng.

Nếu nhà đầu tư cá nhân vẫn thích đầu tư nhà phố, có sổ đỏ và mong mỏi có dòng tiền ổn định thì các chuyên gia khuyến nghị nên mua ở khu vực các quận xa trung tâm như quận 12, Bình Tân, Thủ Đức... vì giá còn hợp lý, mức tiền đầu tư chỉ từ 5-8 tỉ đồng/căn, phù hợp với nhóm khách là sinh viên, người lao động và gia đình trẻ. Những căn nhà này mua chủ yếu chờ tăng giá trị, khi nhà đất sốt thì biên độ lợi nhuận cao hơn chung cư rất nhiều.

Tuy nhiên, với sản phẩm nhà phố vùng ven cho thuê, nhà đầu tư cần xác định thời gian chờ có thể lên đến 5-7 năm hoặc dài hơn. Điều này chỉ phù hợp với dòng tiền nhàn rỗi, không nên dùng đòn bẩy tài chính. Mặt khác, bên cạnh cơ hội, rủi ro cũng luôn tiềm ẩn khi rót tiền vào nhà phố cho thuê, do đối tượng có thu nhập trung bình nên chủ nhà cần bỏ công sức quản lý, sửa chữa, chăm sóc khách thuê. 

Có thể bạn quan tâm:

Bất động sản khu công nghiệp bắt nhịp xu hướng tăng trưởng xanh