Đi tìm giải pháp Win- Win- Win cho thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản thứ cấp tại Việt Nam còn rất nhiều khả năng để phát triển tương xứng với tiềm năng vốn có của nó. Giải pháp nhà ở Home For Home của Masterise Homes được kỳ vọng sẽ trở thành chất xúc tác khơi thông thị trường, khai thác tiềm năng phát triển của thị trường thứ cấp và mang đến cơ hội nâng chuẩn sống cho nhiều người Việt. 

Theo giới phân tích, thị trường bất động sản thứ cấp ở Việt Nam đã tăng trưởng gần 3,5 lần trong 8 năm, từ năm 2010 đến năm 2018. Tuy nhiên, quy mô thị trường vẫn còn thấp hơn 10 lần so với mức trung bình của các nước đang phát triển trong khu vực (theo số liệu được tổng hợp từ các báo cáo của JLL, CBRE và Savills). Các báo cáo cũng chỉ ra rằng nếu được khai thông, thị trường bất động sản thứ cấp ở Việt Nam có thể tạo ra một khối lượng giao dịch bổ sung trị giá hơn 25 tỉ USD vào năm 2025.

Con số này cao hơn gấp nhiều lần so với quy mô thị trường bất động sản thứ cấp tại Việt Nam năm 2018. Khi đó, quy mô thị trường chỉ đạt 7,5 tỉ USD, chiếm khoảng 40% tổng quy mô thị trường. Thị trường thứ cấp đang được xem là động lực chính thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các nhà phát triển bất động sản trong nước chưa tìm ra cách để đẩy mạnh sự tăng trưởng giao dịch ở thị trường này.  

Điều gì khiến cho thị trường bất động sản thứ cấp ở Việt Nam chưa thể phát triển tương xứng với tiềm năng? Khi giao dịch ở thị trường thứ cấp, ngoài quy trình mua bán phức tạp, người mua nhà còn phải đối mặt với rủi ro vì không kiểm soát được chất lượng nhà, cũng như khả năng tiếp cận vốn từ các chính sách cho vay hấp dẫn. Ông David Jackson, Giám đốc Điều hành Colliers Việt Nam, cho rằng thị trường nhà ở thứ cấp chưa thực sự phát triển vì đa phần người dân chưa muốn hoặc không muốn bán nhà. Đa số căn hộ ở Việt Nam mới được xây dựng trong vài năm trở lại đây và cư dân sinh sống ở những khu căn hộ này chưa lâu nên chưa tính đến chuyện bán đi căn hộ của mình. Nhu cầu mua nhà để ở tại Việt Nam còn quá lớn so với nhu cầu mua để kinh doanh kiếm lợi nhuận, nên người dân cũng chậm bán đi căn nhà của mình. Điều này khiến cho thị trường thứ cấp chưa thực sự năng động. 

Bài học từ  Singapore để thúc đẩy thị trường thứ cấp 

Mức độ phát triển của thị trường nhà ở thứ cấp tại Việt Nam còn thấp hơn rất nhiều so với các nước trong khu vực. Tại Singapore, thị trường nhà ở thứ cấp phát triển nhờ vào các chính sách nhà ở của chính phủ. 

Vào những năm 1960, Singapore đã đối mặt với tình trạng tương tự Việt Nam, khi phải đồng thời cải tạo chung cư cũ và tạo giao dịch cho thị trường bất động sản thứ cấp. Mỗi năm, người dân Singapore cần có thêm 15.000 căn nhà mới vì mức độ tăng dân số hằng năm tại đây đạt khoảng 4,3%. 

Tình trạng thiếu hụt về nguồn cung nhà ở càng trở nên nghiêm trọng khi quỹ đất tại Singapore vô cùng hạn hẹp. Phần đông dân số Singapore đã phải sống trong các khu chung cư cũ, chật chội. Sau đó, Singapore thành lập Cục Nhà ở và Phát triển Singapore (Housing and Development Board) và Quỹ Phòng xa Trung ương (Central Provident Fund) nhằm giải quyết vấn đề nhu cầu nhà ở của người dân, tạo ra tác động tích cực đến sức mua thị trường bất động sản, phát triển bền vững và tác động tích cực đến quá trình quy hoạch đô thị.

Thời gian đầu hoạt động, Cục Nhà ở và Phát triển Singapore cho thuê và sau đó tiến hành bán cho người dân trên cơ sở cho thuê 99 năm. Đơn vị này cũng được phép cung cấp các khoản vay để hỗ trợ người mua nhà. Chính sách linh hoạt này đã tạo ra sự thay đổi rất lớn về nguồn cung nhà ở chỉ sau 3 năm, điều mà đơn vị quản lý trước đó không làm được trong suốt 32 năm hoạt động. 

Chính sách nhà ở của Chính phủ Singapore đã trực tiếp nâng cao tỉ lệ sở hữu nhà của người dân. Các thống kê cho thấy tỉ lệ vay thế chấp mua nhà tính trên GDP ở hòn đảo này tăng lên 10% năm 1980, cao hơn so với mức 4% năm 1970.

Đến năm 1985 thị trường tiếp nhận một xu hướng mới, đó là nhà đổi nhà. Giai đoạn năm 1960-1985, căn hộ thuộc chương trình trên được bán trên cơ sở ai đến trước thì được phục vụ trước. Sau này, các hộ gia đình đã có nhà tìm cách nâng cấp nhà hoặc đổi sang khu vực khác sang trọng và tiện nghi hơn.

Các chính sách hạn chế việc đầu cơ căn hộ của Cục Nhà ở và Phát triển Singapore đề ra từ giai đoạn trước được bãi bỏ bắt đầu có hiệu lực từ những năm 1990, cho phép thường trú nhân được phép mua nhà của dự án tiếp tục lực đẩy thúc đẩy thị trường bất động sản Singapore tăng trưởng nhanh trong giai đoạn tiếp theo. Như vậy, người sở hữu nhà do Cục Nhà ở và Phát triển Singapore xây dựng được tận dụng chính căn nhà của họ để đổi sang nhà mới. Một cách trực tiếp, cơ quan này giúp người đã có nhà thay đổi môi trường sống mới với căn hộ ở vị trí tốt hơn và có nhiều tiện ích hơn.

 Điều này được phản ánh qua khối lượng giao dịch căn hộ do cơ quan này bán lại trong giai đoạn 1979-2014. Từ dưới 800 căn bán lại đã tăng lên 31.000 căn vào năm 2004 và đạt 39.000 căn vào năm 2009. Đến năm 2014, số lượng giao dịch của căn hộ thuộc chương trình giảm xuống còn 17.000 căn do chính phủ đưa ra các biện pháp hạ nhiệt thị trường bất động sản vì tỉ lệ người dân sở hữu bất động sản đã vượt mốc 90%.

Nhìn tổng thể, chương trình nhà ở này đã giúp Chính phủ Singapore tạo ra các khu nhà mới với tỉ lệ lấp đầy cao cùng rủi ro tồn kho gần như bằng không. Trước những năm 1980, khi thành phố mở rộng ra bên ngoài khu thương mại trung tâm, các khu bất động sản cũ đã được xây dựng gần khu trung tâm hơn và những thị trấn mới được xây dựng ở khoảng cách xa hơn. Các gia đình vì thế cũng được phân bổ tới những khu vực xa hơn nhưng đổi lấy tiện ích. 

Sự phát triển thị trường nhà ở của Singapore đồng hành với sự phát triển kinh tế. Trong giai đoạn 1960-1999, GDP của hòn đảo này tăng bình quân 8% mỗi năm. Ngày nay, Singapore trở thành địa điểm đầu tư bất động sản lý tưởng. Doanh số bán căn hộ cao cấp tại đây tăng 72% trong quý I/2020 bất chấp đại dịch COVID-19, theo Propery Guru, một trang chuyên về bất động sản uy tín ở Singapore. 

Áp dụng bài học từ Singpore có dễ?

Cho đến nay, chính sách phát triển bất động sản của Singapore là một trong các giải pháp hiệu quả trong việc tạo chỗ ở và nâng cấp môi trường sống cho người dân, kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản và nền kinh tế. Từ tình trạng thiếu hụt nhà ở trầm trọng vào thời năm 1960, giải pháp kích cầu nhà ở của Singapore đã giải quyết không những vấn đề nhà ở mà còn nâng cao tỉ lệ sở hữu nhà ở của người dân. Giải pháp này đã góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở thứ cấp phát triển mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, để áp dụng chính sách tương tự tại các quốc gia khác là một điều không dễ dàng. Chương trình nhà ở và chính sách đổi nhà của Singapore được áp dụng thành công một phần là do dân số và diện tích của quốc đảo này còn khá nhỏ. 

Bên cạnh đó, tại các quốc gia có quy mô lớn hơn, không phải chính phủ nào cũng có tiềm lực tài chính để tạo ra các quỹ phát triển nhà như Singapore, phần lớn hai cơ quan này nằm trong khối tư nhân, cụ thể là ngân hàng và đơn vị phát triển bất động sản nên rất khó tìm ra các giải pháp đột phá. Ở các quốc gia có diện tích và quy mô dân số lớn hơn, khu vực kinh tế tư nhân cần tạo ra một chương trình nhà ở tương tự Singapore để làm nền tảng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Chính sách nhà ở của Chính phủ Singapore đã trực tiếp nâng cao tỉ lệ sở hữu nhà của người dân. Ảnh: shutterstock.com

Việt Nam cũng cần một giải pháp có tính đột phá để có thể kích thích sự phát triển của thị trường nhà ở thứ cấp, tạo động lực cho kinh tế phát triển, cũng như tạo điều kiện nâng cấp nhà ở để thay đổi môi trường sống cho người dân.

Nhà cũ đổi nhà mới - giải pháp thúc đẩy thị trường thứ cấp

Với tốc độ gia tăng dân số và đô thị hóa khá nhanh tại các thành phố lớn ở Việt Nam, nhu cầu có ngôi nhà khang trang hơn để nâng cao tiêu chuẩn sống của người dân ngày càng tăng. Cũng như Singapore, người Việt, đặc biệt là giới trẻ, luôn khát khao nâng cấp chỗ ở như một nấc thang chứng tỏ sự  thành công cũng như điều kiện để nâng cấp môi trường sống. 

Nắm bắt được nhu cầu trên, nhà phát triển bất động sản Masterise Homes hợp tác với Ngân hàng Techcombank cho ra đời giải pháp nhà ở Home for Home, còn gọi là Nhà Đổi Nhà, nhằm giúp người dân rút ngắn quy trình thay đổi chỗ ở và nâng chuẩn sống. Giải pháp nhà ở này ra đời nhằm hỗ trợ các gia đình Việt đổi nhà một cách nhanh chóng với một quy trình khép kín và kế hoạch tài chính rõ ràng. 

Với Home for Home, Masterise Homes và Techcombank đã trở thành doanh nghiệp tư nhân tiên phong ở Việt Nam triển khai dự án nhằm góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở thứ cấp thông qua chính sách cho vay 100% giá trị căn hộ mới.

Đặc biệt, người dùng chỉ cần đặt cọc 50 triệu đồng và không thanh toán thêm bất kỳ khoản nào cho tới khi nhận nhà mới. Giải thích rõ thêm là “Nhà đổi nhà” sẽ giúp làm nhẹ bớt gánh nặng với chính sách hỗ trợ 100% không lãi suất cho đến ngày nhận nhà mới, với tài sản đảm bảo là căn hộ cũ. Đây chính là điểm lợi nhất, vì trước đây điều kiện cần để sắm nhà mới là có thu nhập ổn định, điều kiện đủ là tích lũy ban đầu đạt từ 30-50% giá trị của căn hộ mơ ước. Như vậy, người đổi nhà sẽ có thể chủ động và lên kế hoạch tài chính trong thời gian từ 2-3 năm. 

Vì sao phải tham gia chương trình Home For Home?

Khi triển khai giải pháp đổi nhà này, Masterise Homes đã điều chỉnh cho phù hợp với nhu cầu cũng như năng lực tài chính của người Việt. Bằng cách dùng tài sản hợp pháp của người đổi nhà ở Hà Nội và TP.HCM, khách hàng có thể dùng căn hộ hoặc nhà ở hiện tại làm tài sản đảm bảo cho khoản vay mua các tài sản nằm trong chương trình và chỉ trả lãi suất khi nhận nhà. Trong thời gian chờ chuyển sang nhà mới, thường là 3 năm, người đổi nhà không phải trả lãi suất ngân hàng hay bất kỳ chi phí nào. 

Người đổi nhà cũng thoát được quy trình bán-thuê-tìm nhà mới hiện cố hữu ở thị trường bất động sản Việt Nam từ trước đến nay. Với Home For Home, khách hàng vẫn có thể tận dụng căn nhà hiện tại của mình cho đến khi nhận nhà mới. Thay vì đi tìm nhà và thuê nhà ở tạm trước khi dọn vào nhà mới theo cách đổi nhà truyền thống, khách tham gia chương trình Nhà Đổi Nhà có thể tiếp tục ở trong căn nhà cũ của mình cho đến khi nhận bàn giao nhà mới. Đây là một điểm mới trong chính sách cho vay mua nhà trên thị trường, giúp khách hàng không bị áp lực về tài chính cũng như chỗ ở trong thời gian chờ nhà. 

Đến thời điểm giao nhà, người đổi nhà có hai lựa chọn thanh toán như bán bất động sản hiện hữu để đổi nhà mới hoặc giữ bất động sản hiện hữu và thanh toán 100% theo hình thức trả thẳng hoặc trả góp lên đến 35 năm hoặc đơn giản là lựa chọn tất toán.

Chiến lược Win-Win-Win của Masterise Homes 

Rõ ràng, việc ra mắt chương trình Nhà Đổi Nhà thể hiện một bước đi chiến lược của Masterise Homes, sau khi tung ra thị trường sản phẩm Bất động sản Hàng hiệu với dự án Grand Marina, Saigon. Chiến lược của nhà phát triển bất động sản này còn tập trung vào yếu tố tạo lợi ích cho tất cả các bên có liên quan đến dự án. 

Đối với người đổi nhà, khách hàng tham gia chỉ cần chi phí đặt chỗ 50 triệu đồng để được hỗ trợ “đổi nhà” mà không cần trả thêm chi phí nào đến khi nhận nhà. Chương trình giúp khách hàng rút ngắn quá trình đổi nhà mới thay vì tự bán nhà, đi thuê nhà ở tạm và mua nhà mới. Đồng thời, người đổi nhà có thời gian vừa đủ để lên kế hoạch tài chính, tích góp và động lực làm việc.  

Nhiều người phải trả cái giá rất cao để được chuyển sang một nơi ở khang trang, có môi trường và chất lượng sống tốt hơn. Trong khi đó, khách đổi nhà theo chương trình Home For Home được miễn lãi suất vay ngân hàng trong suốt thời gian nhận nhà mới (thời gian kéo dài từ 2-3 năm), giảm áp lực về tài chính cho khách hàng. Ngoài lợi ích cho người dân tham gia chương trình, giải pháp Home For Home của Masterise Homes cũng sẽ mang đến động lực nhất định cho thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.

Trên thực tế, yếu tố quan trọng nhất giúp quá trình chỉnh trang đô thị Singapore thành công là việc giãn dân sang các khu vực được quy hoạch tốt hơn. Cũng như các chính sách nhà ở và chính sách đổi nhà mà Chính phủ Singapore đã và đang áp dụng, chương trình nhà ở của nhà phát triển bất động sản “trẻ tuổi” này cũng được kỳ vọng góp phần vào chủ trương giãn dân ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM của Chính phủ Việt Nam. Thực tế cho thấy, các dự án tham gia chương trình Home For Home đều nằm ở các khu vực ven hai thành phố này và đang được đầu tư rất lớn về cơ sở hạ tầng giao thông, kỹ thuật.

Trao đổi với Nhịp Cầu Đầu Tư, bà Thanh Phạm, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam, cho rằng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế tại TP.HCM, các thị trường tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An đã có những thay đổi đáng kể trong 2 năm trở lại đây. Theo bà Thanh, sự hình thành và cư dân sinh sống tại các khu đô thị vệ tinh sẽ được xác định bằng đặc thù kinh tế xã hội của khu vực đó. Hiện nay, các khu đô thị vệ tinh tại Việt Nam vẫn phụ thuộc khá nhiều vào sự phát triển của thành phố trung tâm, như Hà Nội và TP.HCM. 

“Hiện nay, các chủ đầu tư bất động sản đang làm rất tốt việc phát triển không gian đô thị thông qua việc xây dựng nên các khu nhà ở và khu phức hợp. Các phân khúc khách hàng cũng khá đa dạng, tùy vào vị trí của từng dự án”, bà Thanh nói. Có thể thấy, mục đích chính của việc hình thành này là giãn dân thông qua việc tăng kết nối vùng và tạo động lực phát triển kinh tế cho các khu vực ngoại thành, tỉnh thành lân cận. Như vậy, yếu tố thành công và phát triển bền vững của các khu đô thị vệ tinh phụ thuộc rất nhiều vào kết nối hạ tầng với thành phố trung tâm, quy hoạch tổng thể về kinh tế xã hội; đồng thời cần có tầm nhìn chiến lược để khai thác  hiệu quả lợi thế về vị trí, hạ tầng kinh tế, xã hội, kỹ thuật... Để thực hiện hướng đi này đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng, thời gian dài và hiệu quả vẫn là bài toán ở thì tương lai. 

Trong khi đó, chính sách đổi nhà linh hoạt cho người đổi nhà mang lại lợi ích tức thì cho nhu cầu nhà ở, chỉnh trang đô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân. Qua đó, có thể thấy tham vọng phát triển thị trường bất động sản bền vững của nhà phát triển Masterise Homes.

Tương tự bài học từ Singapore, chương trình Nhà Đổi Nhà của Masterise Homes góp phần kích thích sự tăng trưởng và khơi thông thị trường bất động sản thứ cấp tại Việt Nam. Trước đây, với quy trình bán nhà, tìm nhà ở tạm và tìm mua nhà mới mất rất nhiều thời gian và chi phí, nên người dân hạn chế bán nhà và mua nhà mới. Ngoài ra, vòng xoay thị trường thứ cấp là sự di chuyển chỗ ở phù hợp với nhu cầu. Ví dụ, khi một gia đình có thêm ông bà và hai con, sẽ cần chuyển sang một nơi ở rộng hơn phù hợp với nhu cầu. Chỗ ở hiện tại của gia đình này có thể trở thành ngôi nhà đầu tiên hoặc ngôi nhà tốt hơn của một gia đình nhỏ khác. Những sự chuyển đổi như vậy sẽ tăng cường tính thanh khoản của thị trường bất động sản. 

Ngoài việc mang đến lợi ích cho người đổi nhà, thị trường bất động sản, nhà phát triển dự án và ngân hàng có cơ hội nâng cao uy tín vì đã tạo ra giá trị bền vững, khẳng định năng lực quốc tế. 

Còn quá sớm để nói về sự thành công và lợi ích mà chương trình Nhà Đổi Nhà của Masterise Homes mang đến cho người đổi nhà, thị trường bất động sản và cho cả nhà phát triển bất động sản này, nhưng dự án đã thể hiện khả năng biết tận dụng thế mạnh của tất cả các đối tác như Marriott International hay Techcombank để vươn mình phát triển của Masterise Homes.