Đến thời nhà xưởng xây sẵn

"Gian nan và tốn kém thời gian, tiền bạc khi đi tìm vị trí để xây dựng nhà máy sản xuất tại Việt Nam”, ông Yasuhiko, Tổng Giám đốc Công ty Jyohoku Spring, nhớ lại thời điểm ông chuẩn bị đầu tư vào Việt Nam cách đây 10 năm. Hiện ông đang lên kế hoạch tìm địa điểm xây dựng nhà máy thứ 2. Và ông cho biết thật bất ngờ khi đứng trước nhiều lựa chọn, nhiều vị trí phù hợp với quy mô sản xuất, hình thức sử dụng đất, giá cả; thậm chí, còn có cả nhà xưởng xây dựng hoàn chỉnh đúng theo thiết kế cho thuê, có thể đưa vào vận hành sản xuất ngay.

HẾT THỜI “NẰM CHỜ”

Trên thực tế, nhiều khu công nghiệp vẫn chỉ là những bãi đất trống, chưa được kết nối cơ sở hạ tầng. Thậm chí đất còn chưa được chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng lúa sang đất sản xuất công nghiệp. Không ít khu công nghiệp mới chỉ giải phóng xong mặt bằng, chờ có người thuê thì mới tiến hành đầu tư, trong khi người thuê muốn có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh mới chịu ký hợp đồng thuê. Đây là nguyên nhân chính khiến tỉ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp còn thấp.

Chẳng thế mà gần đây Bộ Kế hoạch và Đầu tư công bố danh sách 14 khu công nghiệp đang trong tình trạng “nằm chờ” có khả năng bị thu hồi hoặc thu hẹp diện tích. Trong đó, có 5 khu công nghiệp phải thu hẹp diện tích.

Cụ thể, đối với các khu công nghiệp có tỉ lệ lấp đầy thấp, chưa đền bù giải phóng mặt bằng và chưa đầu tư xây dựng hạ tầng thì được giải quyết theo hướng giảm diện tích quy hoạch, chuyển đổi chủ đầu tư, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để tiếp tục triển khai thực hiện dự án. Những khu trong diện này gồm Khu Công nghiệp Quang Minh II (Hà Nội), Cộng Hòa - Chí Linh, Cẩm Điền - Lương Điền (Hải Dương), Kim Động (Hưng Yên) và Phong Phú (TP.HCM).

Có một số khu công nghiệp đã bị thu hồi và đang đề nghị thu hồi do chủ đầu tư không có năng lực phát triển dự án. Khu Công nghiệp Bình Xuyên II bị thu hồi một phần từ 485 ha xuống còn 45,6 ha; phần diện tích còn lại đang kêu gọi nhà đầu tư Sumitomo (Nhật). Khu Công nghiệp Nam Cam Ranh (Khánh Hòa), Du Long (Ninh Thuận) cũng đang làm thủ tục thu hồi.

Nhiều khu công nghiệp vẫn còn nợ tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất của Nhà nước. Điều này gây khó khăn cho doanh nghiệp khi chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê (thường là 50 năm) để được thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn. Tuy nhiên, doanh nghiệp thuê lại không thể thế chấp vay vốn khi chủ đầu tư khu công nghiệp chưa nộp một lần số tiền đã thu của các doanh thuê lại cho Nhà nước và mức phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

ĐẾN THỜI “LÀM SẴN”

Tình trạng trên là lý do một số chủ đầu tư nghĩ đến chuyện đầu tư đất nền khu công nghiệp “làm sẵn”, tức đất nền đã được đầu tư cơ sở hạ tầng, đường, điện, hệ thống xử lý nước thải hoàn thiện; doanh nghiệp có thể nhận mặt bằng ngay để xây dựng nhà máy. Điều đặc biệt là doanh nghiệp có thể lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền linh hoạt hằng năm, 6 tháng một lần hoặc toàn bộ thời gian thuê. 

Theo số liệu tính toán, từ đây đến năm 2020, tổng nguồn cung diện tích cho thuê khu công nghiệp ước tính sẽ tăng lên khoảng 3.000 ha, tăng 85% so với nguồn cung hiện tại để đáp ứng nhu cầu đầu tư cho khu vực FDI.

Hiện nay, không ít chủ đầu tư phát triển khu công nghiệp đang chuyển từ cho thuê dài hạn đất công nghiệp sang xây dựng nhà xưởng cho thuê theo nhu cầu của doanh nghiệp. Thực tế, đây là phân khúc được đánh giá có triển vọng nhất trong 2 năm trở lại đây. Phân khúc bất động sản này đang được khai thác theo chiều sâu.

Đáp ứng linh hoạt về diện tích nhà xưởng, chủ đầu tư còn xây dựng thiết kế theo yêu cầu phù hợp từng ngành hàng cho nhà sản xuất. Họ còn cung cấp cả các tiện ích đi kèm như dịch vụ tuyển dụng lao động, tư vấn quản lý, hỗ trợ các thủ tục như cấp giấy chứng nhận đầu tư, cấp phép xây dựng liên quan đến môi trường, phòng cháy chữa cháy... Nhờ các dịch vụ hỗ trợ này, khách hàng có thể rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, nhanh chóng triển khai hoạt động, tiết kiệm chi phí quản lý... Giá chào thuê khoảng 53.200-74.500 đồng/m2/tháng.

Điển hình như Khu Công nghiệp Hiệp Phước với khu kỹ nghệ Việt - Nhật. Đây là một mô hình đầu tư nhà xưởng xây sẵn dành cho các nhà công nghiệp hỗ trợ đầu tiên tại TP.HCM, giúp các nhà đầu tư giải quyết một cách nhanh chóng những thủ tục hành chính cần thiết. Dự án được đầu tư bởi Công ty Kỹ nghệ Việt - Nhật, liên doanh giữa Công ty Vie-Pan Industrial Park (thuộc Unika Holdings Company, Nhật) và Công ty Cổ phần Khu Công nghiệp Hiệp Phước. Khu này có diện tích 13 ha với tổng mức đầu tư dự kiến 31 triệu USD.

Khu kỹ nghệ Việt - Nhật là khu công nghiệp được đầu tư chuyên sâu đầu tiên tại TP.HCM. Ðối tác nước ngoài là Unika Holdings Company sẽ tiếp thị và kêu gọi các doanh nghiệp nhỏ và vừa của Nhật đầu tư sản xuất tại đây.

Ông Yoshinori Yasumi, Tổng Giám đốc Công ty Kỹ nghệ Việt - Nhật, cho biết trong giai đoạn thâm nhập thị trường và nắm bắt cơ hội kinh doanh, để có thể nhanh chóng đi vào hoạt động sản xuất kinh doanh, tiết kiệm chi phí và thời gian thi công nhà xưởng, đa phần các nhà đầu tư có nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn hoặc kho bãi có sẵn. Vì thế, Công ty đã đầu tư xây dựng nhà xưởng cho thuê và các dịch vụ hậu cần cho sản xuất để đáp ứng nhu cầu này.

Nhiều địa phương khác như Bình Dương, Long An, Đồng Nai cũng đang gấp rút dành diện tích đất lớn để phát triển nhà xưởng xây sẵn nhằm kéo nhà đầu tư về với tỉnh. Tại Long An, Khu Công nghiệp Phúc Long đã dành 10.000 m2 đất để xây dựng nhà xưởng cho thuê. Cho đến nay, đã có một doanh nghiệp Hàn Quốc ký hợp đồng thuê.

Tại Khu Công nghiệp Long Đức, Nhơn Trạch 2, Công ty Cổ phần JSC được thành lập để hợp tác đầu tư xây dựng và cho thuê khu nhà xưởng. Đây là nơi thu hút các doanh nghiệp nhỏ và vừa với các ngành nghề đa dạng, không ô nhiễm môi trường, thuộc các lĩnh vực công nghệ phụ trợ, điện tử, cơ khí... Dự kiến khi diện tích cho thuê được lấp đầy, sẽ có khoảng 100 nhà đầu tư trong khu nhà xưởng này.

Tổng diện tích đất sử dụng cho dự án đầu tư là 183.000 m2, trong đó diện tích nhà xưởng cho thuê là 101.500 m2. Khu này được cơ cấu, quản lý theo phương cách và kinh nghiệm của Nhật. Công ty JSC cung cấp dịch vụ khép kín một cửa mọi thủ tục của quá trình chuẩn bị đầu tư, qua đó giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian và tiết kiệm chi phí.

Khu vực phía Bắc cũng đã áp dụng thành công mô hình đầu tư nhà xưởng xây sẵn để nâng tỉ lệ lấp đầy diện tích cho thuê. Chẳng hạn như Khu Công nghiệp Nam Thăng Long, Quang Minh I đang dành quỹ đất gần 300 ha đã được giải phóng mặt bằng để xây dựng nhà xưởng dành cho các nhà đầu tư Hàn Quốc.

Đình Bắc