Đầu tư đất nền năm 2020, nên hay không?

Thị trường chững lại, đất nền vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn

Trong thời gian qua, thị trường đất nền đang chững lại khi nguồn cung và giao dịch đều suy giảm.  Cụ thể, nếu trong năm 2018, thị trường đất nền TP.HCM có mức độ tăng giá khoảng 30- 40%/năm thì bước sang năm 2019, mức tăng trung bình chỉ đạt 15%, thậm chí có dự án chỉ tăng 10%. 

Xu hướng chững lại càng rõ rệt hơn sau hàng loạt thông tin lừa đảo, rao bán trái phép như vụ việc Alibaba, Angel Lina….Trong quý III vừa qua, DKRA Việt Nam ghi nhận thị trường đất nền ven trung tâm TP.HCM ảm đạm, sức tiêu thụ của các dự án đất nền kém khả quan. Cụ thể chỉ có 3 dự án đất nền mới ra mắt với khoảng 473 nền, chỉ bằng 62% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, sức tiêu thụ chỉ đạt 75%.

Đáng chú ý, từng được xem là “điểm nóng” của thị trường trong cơn sốt đất trước đây, thì hiện nay khu Đông lại là nơi ảm đạm nhất. Thị trường quận 2 và quận 9 có mức thanh khoản rất kém chỉ đạt khoảng 30% trong các rổ hàng sản phẩm được bán trong quý vừa qua, 70% còn lại vẫn đang tồn kho.

Trong khi đó, kết quả khảo sát của trang batdongsan.com.vn cũng cho thấy, nhu cầu về rao bán đất nền dự án trên địa bàn một số quận, huyện như quận 2, quận 9, huyện Bình Chánh… giảm khoảng 10%. Tại một số khu vực nóng về đất nền giá rẻ ở TP.HCM như Củ Chi, Hóc Môn, vùng ven khu vực quận 9, Thủ Đức, giao dịch đất nền giảm khá mạnh, sức mua phân khúc này giảm 40 - 50% so với cùng kỳ. Đặc biệt, giá đất nền chỉ tăng 0,5 - 1% so với quý II/2019.

Cùng với đó, tại một số địa bàn lân cận như Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An... lượng tin đăng rao bán dự án đất nền cũng giảm.

Mặc dù vậy, theo nhiều chuyên gia, đất nền vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn. Lý giải về điều này ông Sử Ngọc Khương, chuyên gia phân tích độc lập cho rằng xu hướng này là hợp lý phù hợp trong bối cảnh thị trường thời gian qua phân khúc căn hộ, nhà phố không có dự án mới nào ra thị trường. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư đổ tiền vào "săn" đất bởi vì kỳ vọng tăng giá và tỷ suất sinh lời cao hơn các phân khúc khác.

 “Nhu cầu mua đất làm tài sản vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng của người dân. Tôi cho rằng, đất nền vẫn là kênh đầu tư và trú ẩn an toàn khi thị trường có biến động”, ông Khương nhấn mạnh.

Đất nền là sản phẩm đầu tư trong dài hạn

Theo ông Dương Đức Hiển, Giám đốc phòng kinh doanh bất động sản nhà ở Savills Việt Nam, đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn. Do đó, khi quyết định đầu tư, các nhà đầu tư hãy mua và quên nó đi.

Theo lý giải của ông Hiển, đất nền chỉ là một trong rất nhiều sản phẩm bất động sản.  Nếu nhà đầu tư “đua” nhau đi mua đất nền trong khi những mảnh đất ấy không được đầu tư phát triển xây dựng, không có tính thương mại nhưng lại được mua đi bán lại, đẩy giá liên tục dẫn đến giá thị trường cao hơn nhiều giá trị thực. Nhất là khi những mảnh đất đó được thế chấp ngân hàng thì chắc chắn sẽ xảy ra tình trạng bong bóng. 

“Tôi cho rằng, nhà đầu tư nên coi đất nền như một miếng lương khô, đầu tư bây giờ để sau này có thể xây dựng công trình mình mong muốn, thay vì mua rồi nhanh chóng bán lại để kiếm tiền gấp đôi. Bởi nếu cả nước cùng đổ xô đi đầu tư đất nền, sẽ có những người sở hữu rất nhiều đất nhưng không đẻ ra tiền”, ông Hiển nhấn mạnh.

Nhà đầu tư chỉ nên đầu tư vào phân khúc này khi có dòng tiền ổn định và xác định đầu tư trung – dài hạn. Trước khi đầu tư nên tìm hiểu quy hoạch, pháp lý và tính khả thi của dự án của dự án. Những giấy tờ pháp lý như quyết định 1/500, chấp thuận đầu tư, giấy phép xây dựng, sổ đỏ… cần được xem xét kỹ. 

Nếu nhà đầu tư không muốn “mua và quên đi” thì không nên chọn phân khúc đất nền để đầu tư. Thay vào đó, hãy chọn những phân khúc khác như bất động sản du lịch, nhà phố, chung cư cho thuê…Những dòng này sẽ cho ra tiền đều đặn hàng tháng, hàng năm và vẫn có tiềm năng tăng giá qua từng năm.

Nhà đầu tư cần lưu ý gì khi đầu tư đất nền để tránh “tiền mất tật mang”

Mặc dù là kênh đầu tư truyền thống, tương đối ổn định và có khả năng sinh lời cao. Tuy nhiên, trên thực tế đã có không ít cảnh báo được đưa ra với các nhà đầu tư khi rót tiền vào phân khúc này trong năm tới.

Theo ông Nguyễn Thái Huy, Phó Tổng giám đốc công ty CP Yeshouse, để giảm bớt rủi ro khi đầu tư đất nền, các nhà đầu tư cần chú ý tới pháp lý dự án. Đây được xem là nguyên tắc bất di bất dịch khi “xuống tiền” mua bất động sản, đặc biệt trước bối cảnh thị trường nhà đất đang thanh lọc mạnh mẽ như hiện nay. Theo đó, nhà đầu tư chỉ nên rót vốn vào những khu đất đã có sổ hoặc đủ điều kiện pháp lý để có những sản phẩm an toàn tuyệt đối.

Cùng với đó, là đầu tư vào những dự án đã hình thành những cụm dân cư với mật độ từ vừa phải đến đông đúc hoặc những dự án đã có chủ trương hình thành cụm dân cư, công nghiệp, cầu cảng trong tương lai. Tuyệt đối không chọn những nơi “đồng không mông quạnh”.

Đặc biệt, không nên đi vay ngân hàng để đầu tư. Trong trường hợp vay ngân hàng, phải tính toán đến bài toán lãi suất. Hiện nay dù giá nhà đất đang tăng nóng nhưng các ngân hàng thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng rót vào bất động sản. Mức lãi suất để các nhà đầu tư phải trả cho nguồn vốn đầu tư bất động sản là rất lớn. Do vậy, khách hàng chỉ nên vay 30 – 50% nhu cầu vốn từ ngân hàng. “Nếu vay quá 50% nhu cầu vốn, người vay rất dễ bị rơi vào khủng hoảng tài chính trong quá trình trả nợ sau này. Đặc biệt đối với các trường hợp nhà đầu tư ôm một lúc nhiều lô đất nhưng không dễ ra hàng nhanh chóng”, Chuyên gia kinh tế Bùi Quang Tín khẳng định.

►Bộ Xây dựng dự báo thị trường đất nền suy giảm mạnh trong năm 2020?

►Thị trường bất động sản 2020: Đất nền sụt giảm, bất động sản du lịch trầm lắng?

►Thị trường đất nền 2020: Lộ diện những tâm điểm thu hút đầu tư