Đầu tư căn hộ dịch vụ: Khó xơi!

Được đầu tư hơn 2 triệu USD với 1.000 m2 diện tích sàn xây dựng, tọa lạc tại đường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, TP.HCM nhưng dự án căn hộ dịch vụ cho thuê gồm 24 căn (40-65m²) của ông Trương Quốc Hùng cũng chỉ đạt lượng khách hơn 50-55%. Chi phí đất thời điểm làm dự án (xây vào cuối năm 2013, đến gần giữa năm 2014 bắt đầu hoàn thiện và cho thuê) là 150 triệu đồng/m² (8x160m), trong khi chi phí xây dựng và nội thất lên đến gần 23 tỉ đồng. Vì thế, giá cho thuê cũng khá đắt lên đến hơn 1.300 USD.

Rõ ràng, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê có sức hấp dẫn với một số nhà đầu tư có tiền, không phải ai cũng thu được lợi nhuận “bạc tỉ”. Nguyên nhân do đâu? Thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê khá nhạy cảm với những biến động kinh tế trong nước và toàn cầu. Khách hàng chủ yếu của loại hình căn hộ dịch vụ là khách nước ngoài, nhân viên tại các tập đoàn đa quốc gia, các công ty đầu tư nước ngoài, hay các chuyên gia tư vấn đến làm việc theo hợp đồng tư vấn tại Việt Nam, các dự án viện trợ nước ngoài, các tổ chức phi chính phủ. Những đối tượng này thường có ngân sách cao và được công ty chi trả.

Đối với một số dự án căn hộ có thời hạn 50 năm, tùy theo vị trí mà căn hộ dịch vụ có thể là một lựa chọn thay thế. Ngoài ra, hiện nay phần lớn dự án căn hộ dịch vụ cũng nhận khách ở ngắn ngày (từ 1 đêm cho đến dưới 1 tháng), cạnh tranh trực tiếp với loại hình khách sạn. Loại căn hộ này thường được ưa chuộng bởi những doanh nhân thường xuyên đi công tác và các chuyên gia dự án có thời gian lưu trú thấp.

Việc Mỹ chính thức tuyên bố rút khỏi Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) sẽ ảnh hưởng đến số công ty mới được thành lập và mở rộng. Tuy nhiên, các hiệp định thương mại khác như Hiệp định Đối tác Kinh tế Toàn diện Khu vực (RCEP) được hy vọng sẽ bù đắp phần nào. CBRE cũng đưa ra nhận định, khách thuê từ biệt thự tư nhân cũng có xu hướng chuyển về căn hộ dịch vụ vì vấn đề an ninh và các chi phí ẩn (chi phí giặt ủi, đồ đạc trong nhà và bảo vệ). Do đó, mặc dù thị trường tuy không tăng trưởng mạnh như căn hộ để bán vì có phân khúc khách hàng khá đặc trưng, nhưng vẫn có những hướng phát triển, đặc biệt là cho các dự án có đơn vị quản lý quốc tế tham gia.

Cuộc chơi triệu đô này đã thu hút nhiều ông lớn. Thống kê của CBRE cho thấy, nếu xét theo tổng số căn hộ, nhà đầu tư nước ngoài chiếm phần lớn, còn xét theo số dự án, các công ty liên doanh giữa nước ngoài và trong nước chiếm đa số. Các chủ đầu tư đáng chú ý nhất trên thị trường hiện nay có Phú Mỹ Hưng với Crescent Residence ở quận 7 (210 căn), Mapletree với Kumho Asiana Plaza Saigon (260 căn) và Keppel Land với Saigon Centre (89 căn giai đoạn 1 và 200 căn giai đoạn 2).

Không chỉ có những nhà đầu tư lớn, thị trường này cũng thu hút nhiều cá nhân tham gia đầu tư như trường hợp của ông Trương Quốc Hùng. Tuy nhiên, việc thiếu quan sát thị trường, cũng như chưa nghiên cứu về phân khúc, thị hiếu cũng làm không ít người phải ngậm ngùi.

“Thị trường có nhiều dự án bất động sản tiêu dùng, nhưng lại ngẫu hứng theo sở thích cá nhân, không có sự tính toán kỹ kéo theo sản phẩm không theo hướng phục vụ người thuê...”, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, phân tích.

Theo ông Quang, thị trường căn hộ dịch vụ dành cho người nước ngoài thuê đang chia thành nhiều xu hướng đầu tư đa dạng. Trong đó có những người đi thuê rồi cho thuê lại; những người này có nghiệp vụ cao, am hiểu thị trường, có dữ liệu khách hàng và kinh doanh khá hiệu quả. Cùng với đó là những người có vốn nhàn rỗi; nhóm này nếu tự khai thác thường kém hiệu quả.

“Để đầu tư hiệu quả, phòng ốc không cần quá sang trọng, giá cả hợp lý theo từng phân khúc khách hàng... Yếu tố quyết định là phải tiếp cận được với cộng đồng khách ngoại để duy trì tỉ lệ lấp đầy”, ông Quang cho biết.

Các chuyên gia bất động sản cũng nhận định, vì phân khúc khách hàng khá đặc biệt và chịu sự cạnh tranh trực tiếp của loại hình nhà mua để cho thuê nên về triển vọng trong tương lai, thị trường này sẽ tiếp tục là sân chơi chính của các chủ đầu tư nước ngoài và cần phải có sự tham gia của thương hiệu quản lý quốc tế, ít nhất trong thời gian đầu của dự án. Chất lượng dịch vụ và ngân sách phù hợp với khách thuê sẽ là hai yếu tố tiên quyết.

Tuy nhiên, tùy vào đối tượng khách nhắm tới mà thiết kế của dự án cần được điều chỉnh cho phù hợp. Chẳng hạn như khách Nhật thích loại căn hộ nhỏ, ấm cúng, đồ nội thất hiện đại và có màu tối, bồn tắm nằm, sàn lót gỗ và vị trí dự án ở khu trung tâm. Ngược lại, khách thuê Tây Âu rất yêu thích ánh sáng tự nhiên và không khí trong lành. Do đó họ có khuynh hướng yêu cầu căn hộ rộng rãi, đầy đủ tiện nghi, có vườn và nhiều tiện ích, đặc biệt là cho các hoạt động thể thao. Họ không quá khắt khe đối với đồ nội thất. Vì vậy, chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ trước khi tiến hành thiết kế và xây dựng.

Đức Tài

Căn hộ dịch vụ tại TP.HCM hiện được chia ra làm 3 phân khúc: A, B và C. Hầu hết các căn hộ dịch vụ có diện tích sàn trung bình từ 60-100m2, bao gồm từ 1-3 phòng ngủ. Diện tích căn hộ của các dự án hạng A và B thường đa dạng về chủng loại, hình thức lẫn kích thước trong khi căn hộ của các dự án hạng C có khuynh hướng nhỏ hơn với thiết kế đơn giản hơn. Việc phân hạng căn hộ dịch vụ được căn cứ dựa trên những tiêu chí về vị trí, quy mô, chất lượng tòa nhà, chất lượng quản lý cũng như mức độ cung cấp dịch vụ và tiện ích. Các dự án boutique với quy mô nhỏ như hạng C nhưng thiết kế nội thất và hoàn thiện tương đương với đẳng cấp hạng A sẽ được xếp hạng B. CBRE chỉ khảo sát tình hình hoạt động của các dự án hạng A và hạng B. Do nhạy cảm với những biến động về kinh tế, tại thị trường TP.HCM, sau cuộc khủng hoảng kinh tế, giá thuê giảm và nguồn cung mới chững lại trong những năm 2013, 2014, 2015. Cho đến sau năm 2015, thị trường mới thoát đáy, một phần nhờ các chủ đầu tư giảm diện tích căn hộ để đáp ứng ngân sách hạn chế hơn của người thuê. Ví dụ như diện tích trung bình căn 1 phòng ngủ trước năm 2012 là 71m2 thì hiện nay chỉ còn 64m2.