Đâu là thách thức của bất động sản nghỉ dưỡng?

Theo Tổng cục Du lịch, từ đầu năm 2022 đến nay, Việt Nam liên tục nằm trong nhóm các điểm đến có lượng khách quốc tế tăng trưởng cao nhất thế giới, với mức tăng trưởng từ 50 – 75%.

Trong 7 tháng đầu năm, Việt Nam đón 954.000 lượt khách quốc tế, tăng gấp 9 lần so với cùng kỳ 2021. Cả nước cũng đón khoảng 71,8 triệu lượt khách nội địa, vượt xa chỉ tiêu đón 60 triệu lượt khách nội địa trong năm 2022.

Dù lượng khách quốc tế đến Việt Nam còn khá khiêm tốn nhưng điều này thể hiện sự phục hồi của ngành du lịch sau một năm “đóng băng” vì đại dịch. Ngành du lịch trở lại khởi sắc cũng là bước đà tốt cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, ngành này cũng đang đứng trước những thách thức vì sự phát triển “bùng nổ” trong thời gian qua.

Bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc phát triển rất mạnh trong giai đoạn từ 2018 - 2021. Ảnh: M.H.

Trao đổi với Nhịp Cầu Đầu Tư, ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels APAC, cho biết bất động sản nghỉ dưỡng đang phải đối mặt với tình trạng dư thừa nguồn cung.

Trong 3 năm tới, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tại các điểm đến du lịch trọng điểm sẽ tăng trưởng với tốc độ trung bình 20%/năm. Với tốc độ này, nếu nguồn cầu không tăng theo kịp thì có thể dẫn đến tình trạng cung vượt cầu. Từ đó sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến công suất phòng các khách sạn, khu nghỉ dưỡng trong nước.

Hiện nay, thị trường Việt Nam có rất nhiều dự án cùng cạnh tranh trong một phân khúc với mô hình và sản phẩm tương tự nhau. Nhiều chủ đầu tư vẫn chưa thực sự chú trọng đến chất lượng, mà chỉ tập trung theo đuổi số lượng và cách tiếp cận “sao chép – cắt dán”, khiến các dự án bị thiếu điểm nhấn.

Ông Mauro Gasparotti, chia sẻ trong 13 năm qua, nguồn cung phòng lưu trú đạt tiêu chuẩn từ trung cấp đến cao cấp của Việt Nam đã đạt 94.000 phòng, tăng 80.000 phòng so với năm 2009. Tuy nhiên sản phẩm lưu trú, du lịch vẫn còn đơn điệu, thiếu các sản phẩm mang đậm nét văn hóa, truyền thống địa phương.

Từ góc độ quản lý, ông Mauro nghĩ rằng các đơn vị hữu quan cần hiểu cốt lõi của ngành du lịch là xoay quanh việc tạo ra trải nghiệm cho khách hàng. Thế nhưng, hiện nay thị trường chủ yếu chú trọng vào quy mô, với các dự án có mật độ xây dựng dày đặc và tập trung quá nhiều vào các sản phẩm bán.

Nhiều chủ đầu tư chạy đua phát triển các sản phẩm “luxury – sang trọng” và “wellness – nghỉ dưỡng” nhưng chưa thật sự hiểu đúng các khái nhiệm này và thiếu sự cân nhắc đến các yếu tố cộng hưởng xung quanh. Một điển hình có thể thấy rõ trong những năm gần đây là sự hình thành của các dự án phức hợp quy mô lớn với sản phẩm shophouse chiếm chủ đạo. Số lượng sản phẩm lớn gây nhiều khó khăn cho quá trình vận hành cũng như kinh doanh cho thuê.

Hàng loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng được xây dựng rầm rộ tại phía Nam. Ảnh: C.G.

Theo nghi nhận của Nhịp Cầu Đầu Tư, tại những “thủ phủ” du lịch phía Nam, hàng loạt công trình bất động sản nghỉ dưỡng đang được xây dựng rầm rộ. Điển hình như khu vực Hồ Tràm – Bình Châu (Bà Rịa – Vũng Tàu), Phan Thiết (Bình Thuận), Phú Quốc (Kiên Giang) đang có nhiều doanh nghiệp lớn tham gia như Novaland, Charm Group, Sun Group, Bim Group, Tân Á Đại Thành, Nam Group.

Tuy nhiên, trong giai đoạn thị trường “ảm đạm” thì việc có rổ hàng lớn cũng là áp lực đáng kể cho các chủ đầu tư và các đơn vị phát triển bất động sản.

Đại diện một sàn giao dịch tại Thành phố Thủ Đức, cho hay thanh khoản bất động sản nghỉ dưỡng đang giảm khoảng 60% so với thời điểm cuối năm 2021. Trong tháng 7, sàn này chỉ chốt thành công 2 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng ở Bình Thuận và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Theo DKRA, sức tiêu thụ của bất động sản nghỉ dưỡng của khu vực Nam Trung Bộ chỉ đạt 54% trong 6 tháng đầu năm, còn khu vực phía Nam tiêu thụ khoảng 75% nguồn cung mới.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định, không chỉ có bất động sản nghỉ dưỡng mà toàn bộ thị trường bất động sản đang có thanh khoản kém và đây chỉ mới là giai đoạn đầu của sự khó khăn. Nhiều khu đất lớn, khách sạn - nhà hàng lớn đã có dấu hiệu giảm giá từ 10 – 20%.

Ông Hiển đánh giá, hiện nay, Nhà nước đang kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn nên các tổ chức, cá nhân đều không dám “lách luật” như trước. Điều này cũng khiến các ngân hàng dải ngân một cách cẩn trọng hơn. Những chính sách mới đang giúp thị trường bất động sản bớt “bát nháo” và hạn chế được việc đầu cơ, lướt sóng.

Ngoài ra, lãi suất cho vay tăng, cộng với giá đất leo thang đã khiến các chủ đầu tư cũng như các nhà đầu tư hạn chế xuống tiền mua bất động sản hơn trước. Nhà đầu tư dài hạn hiện cũng quan sát thị trường rất kỹ lưỡng, kể cả khi có đủ tiền mua bất động sản thì các nhà đầu tư này vẫn không xuống tiền ngay. Đây là những lý do chính khiến thanh khoản thị trường giảm mạnh.