Đất vùng ven: Có nên xuống tiền?

→Bất động sản dồn lực cuối năm

→Bất động sản có bong bóng?

Nhờ quỹ đất sạch còn dồi dào, chất lượng hạ tầng giao thông ngày càng cải thiện, các vùng đất này có tiềm năng cất cánh để trở thành những khu đô thị vệ tinh mới của thành phố trong thời gian tới. Dù vậy, rủi ro đầu tư vào các quận huyện ngoại thành cũng không phải nhỏ mà khá nhiều bài học trong quá khứ đã chỉ ra.

Điển hình là mới đây ở Long An, Công ty Bất động sản Nam Long cùng 3 nhà đầu tư khác gồm Nishi-Nippon Railroad, TBS Group, Đầu tư Tân Hiệp triển khai giai đoạn 1 của dự án Waterpoint có tổng vốn đầu tư 6.900 tỉ đồng. Tỉ lệ góp vốn của 4 doanh nghiệp nói trên lần lượt là 50%, 35%, 10% và 5%. Đi cùng với sự kiện này, Nam Long cũng đã huy động được thêm 660 tỉ đồng trái phiếu, bổ sung nguồn vốn đầu tư.

Có thể thấy sự có mặt của các nhà đầu tư mới là cú hích cho Nam Long bởi mặc dù là dự án trọng điểm nhưng Waterpoint bị ngâm khá lâu và từng nằm trong danh sách cân nhắc chuyển nhượng để giảm hàng tồn kho năm 2017. Mặt khác, việc tái khởi động dự án này cho thấy Nam Long rất kỳ vọng vào sự chuyển mình của thị trường bất động sản phía Tây Bắc thành phố, nhất là khi ngày càng nhiều chủ đầu tư lớn khác cũng tham gia vào thị trường khu vực này.

Đó là động thái đầu tư hàng tỉ USD của Tập đoàn Tuần Châu, hay sau thời gian dài đóng băng, dự án GS Củ Chi rộng 200ha của CT Group đã tìm được một chủ nhân mới là Vinhomes trong một thương vụ M&A có giá trị khoảng 1.760 tỉ đồng. 

Làn sóng đầu tư còn lan tỏa đến các huyện thuần nông khác như Bình Chánh, Nhà Bè hay Cần Giờ, Cần Giuộc (Long An), đẩy giá đất tại các khu vực này tăng chóng mặt, thậm chí có nơi tăng gần 100%. Thông tin Thủ tướng có thể cho phép TP.HCM chuyển đổi 26.000ha đất nông nghiệp sang đất công nghiệp - dịch vụ càng bơm thêm sức nóng, khiến nhiều nhà đầu tư đổ xô đến các địa phương vùng ven để săn lùng các lô đất có tiềm năng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thị trường bất động sản TP.HCM hiện có xu thế hướng ra vùng ven rất rõ nét, do quỹ đất ở khu vực trung tâm không còn nhiều. Ngoài ra, Thành phố đã đưa ra chính sách siết chặt cấp phép xây dựng dự án bất động sản ở khu trung tâm để đẩy mạnh chương trình giãn dân, nên các doanh nghiệp sẽ phải dịch chuyển ra ngoại ô để phát triển dự án.

Theo ông Châu, quy mô thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay đã vượt ra khỏi ranh giới hành chính của Thành phố và đã có tính lan tỏa tại các tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai... Vì vậy, không khó hiểu khi phân khúc đất nền khu vực ngoại thành diễn biến sôi động từ đầu năm đến nay, ngược lại với sự chững lại của phân khúc căn hộ. Theo ghi nhận của Công ty Savills Việt Nam, nguồn cung đất nền sơ cấp đạt con số khoảng 2.870 trong quý II/2018, với tỉ lệ hấp thụ 68%.

Các dự án mới giao dịch mạnh mẽ chiếm 60% tổng số giao dịch đất nền trong quý, trong đó Củ Chi dẫn đầu với 48% tổng lượng giao dịch. “Tính đến năm 2020, nguồn cung mới dự kiến đạt 16.300 căn/nền. Khu Đông và Củ Chi chiếm 65% nguồn cung tương lai”, Savills nhận định.

Tất nhiên, việc tham gia vào thị trường cách xa khu trung tâm cũng hàm chứa những rủi ro khó lường cho các nhà đầu tư. Đó có thể là những thách thức về định vị phân khúc sản phẩm sao cho phù hợp với năng lực hấp thụ của đại đa số khách hàng có thu nhập không cao như ở các quận trung tâm.

Ở một số khu vực, các dự án hạ tầng khủng vẫn còn nằm trên giấy chưa biết thời điểm chính xác được triển khai hay lãi suất cho vay đang dần tăng có thể ảnh hưởng đến chi phí đầu tư và gánh nặng nợ cho các dự án trong thời gian tới. Thiếu thông tin minh bạch cũng là rào cản gây tâm lý do dự cho người mua nhà.

Thực tế đã có nhiều bài học khá cay đắng khi lựa chọn đầu tư vào thị trường vùng ven của các doanh nghiệp địa ốc. Đơn cử như dự án 2 tỉ USD Happy Land tại Bến Lức (Long An) của Khang Thông. Do gánh nặng nợ quá lớn, dự án này đang bị Cục Thi hành án dân sự tỉnh Long An kê biên, phát mãi tài sản trong khi khá nhiều hạng mục của dự án vẫn chỉ là bãi đất trống sau gần 7 năm đầu tư.

Đó còn là trường hợp chưa mấy thành công của thành phố mới Bình Dương, thành phố mới Nhơn Trạch trong con sốt bất động sản năm 2008. Vì vậy, bên cạnh những kỳ vọng vào sự đổi đời của các quận huyện ngoại thành nhờ các dự án siêu khủng, năng lực triển khai thực sự của các chủ đầu tư là điều cần thêm thời gian để trả lời.

Nhiều dự báo cho thấy đất nền vẫn là kênh đầu tư được lựa chọn hàng đầu 6 tháng cuối năm 2018. Dù vậy, trong bối cảnh thị trường hạ nhiệt, người mua sẽ cẩn trọng hơn khi ra quyết định đầu tư. Đặc biệt, khi thị trường hạ nhiệt sẽ kèm theo đó là những bất ổn và rủi ro đối với các bên, trong đó có rủi ro đối với nhà đầu tư cá nhân. Để đảm bảo đầu tư an toàn trong điều kiện thị trường biến động, tất cả các bên cần điều chỉnh chiến lược đầu tư phù hợp với thực tế thị trường.