Đất vàng bị bỏ trống, bất động sản toàn cầu đang "tiến thoái lưỡng nan"?

Các tòa tháp văn phòng có tuổi đời hàng chục năm đang không được thuê kín, một phần bởi quá lỗi thời để thu hút những người thuê tìm kiếm tiện nghi mới, một phần là vì chưa đủ “xưa” để bị phá bỏ hoặc trưng dụng cho mục đích khác.

Đây là một tình huống đang diễn ra trên toàn cầu, khi các nhà tuyển dụng thích nghi với làm việc linh hoạt sau đại dịch COVID-19 và suy nghĩ lại về việc họ có thực sự cần nhiều không gian văn phòng hay không. Ngay cả khi mọi người được kêu gọi trở lại làm việc tại văn phòng, dù chỉ vài buổi trong tuần, thì tỷ lệ văn phòng trống đã tăng vọt ở các thành phố từ Hồng Kông đến London và Toronto.

Ông Richard Barkham, Chuyên gia kinh tế của công ty bất động sản thương mại toàn cầu CBRE Group, cho biết: “Không có nơi nào trên thế giới tránh khỏi ảnh hưởng của việc các doanh nghiệp cho người lao động lựa chọn 2 phương thức làm việc trực tiếp và trực tuyến”.

Trong một số trường hợp, các công ty chỉ đơn giản là cắt bớt không gian văn phòng để giảm chi phí bất động sản. Một số khác chuyển tới những tòa nhà mới, sáng bóng và tiện nghi nhằm thu hút nhân tài và thúc đẩy nhân viên tới văn phòng khi mà họ không muốn rời xa sự thoải mái của làm việc tại nhà. Tuy nhiên, xu hướng này bị bỏ lại phía sau những tòa nhà cũ hơn, không nằm tại các vị trí đắc địa.

Ông Barkham cho biết Mỹ có khả năng phục hồi thị trường văn phòng chậm hơn so với châu Á và châu Âu do nước này bước vào đại dịch với tỉ lệ văn phòng trống cao hơn cùng với nhu cầu dài hạn dự kiến giảm khoảng 10%, hoặc hơn thế nữa. Trong làn sóng đó, New York, thị trường bất động sản văn phòng lớn nhất của Mỹ, là trung tâm của vấn đề.

Hệ lụy của các tòa nhà lỗi thời trải dài khắp nền kinh tế trong khu vực. Các văn phòng trống trải đã dẫn đến hàng loạt các nhà hàng và các cơ sở kinh doanh mặt phố khác đóng cửa, bởi họ phụ thuộc vào lưu lượng nhân viên đi làm. Và khi giá trị tòa nhà giảm đồng nghĩa với việc thu nhập từ thuế bất động sản đối với kho bạc thành phố sẽ ít hơn.

Ở The Third Avenue (Đại lộ thứ 3) giữa Manhattan, từ đường số 42 đến đường số 59, các vấn đề về bất động sản cũ có thể được nhìn thấy rất rõ ràng. Theo nghiên cứu từ công ty môi giới Savills, trong khi nhu cầu cho thuê ở New York đã tăng trở lại so với mức trước đại dịch, thì khu vực này có đến 29% diện tích văn phòng đang treo bảng cho thuê, gần gấp đôi số lượng 4 năm trước và cao hơn tỷ lệ chung của thành phố là 19%.

Khu vực này tập trung các tòa nhà từ những năm 1950 đến 1980, nhiều tòa nhà trong số đó đã không được nâng cấp trong nhiều thập kỷ. Một số ít đã được cải tạo thì phải vật lộn để cạnh tranh với các tòa nhà mới xây hoặc nằm tại những khu phát triển lớn ở phía tây của Manhattan.

Không có cách khắc phục dễ dàng nào cho chủ nhà, những người dựa vào thu nhập cho thuê để trả nợ. Một số thành phố đang tìm giải pháp để chuyển các văn phòng ở trung tâm thành các tòa nhà dân cư, Calgary là một thành phố có một chương trình khuyến khích cho việc tái phát triển như vậy. Mặc dù New York đã có một số chuyển đổi, nhưng chi phí khổng lồ và các hạn chế về quy hoạch và kiến ​​trúc khiến nó trở thành một đề xuất khó khăn.

Một chủ đất lớn ở Manhattan đang đánh cược rằng việc cải tạo sẽ thu hút người thuê đến Đại lộ thứ 3. Tổ chức bất động sản Durst đã đầu tư khoảng 150 triệu USD vào việc cải tạo 825 Third Ave. Tòa nhà này sẽ mở cửa trở lại vào tháng 10, trở thành nơi thử nghiệm nhu cầu của người thuê đối với không gian ở Đại lộ thứ 3 sau khi được nâng cấp. 

Tuy nhiên, không phải tòa nhà nào cũng có thể tân trang, nhất là khi chúng đã ra đời từ nhiều thập kỷ trước. Những yêu cầu mới về lưu thông khí và ánh sáng khiến nhiều công trình cũ khó có thể đáp ứng hoặc phải mất rất nhiều chi phí để có thể “lột xác” cho chúng.

Bên cạnh đó, các quy định về diện tích cũng khiến những kế hoạch biến các tòa nhà văn phòng cũ trở thành khu chung cư gặp thách thức. Sau vụ khủng bố ngày 11/9/2001, Manhattan từng có nhiều tòa nhà văn phòng được biến thành nhà ở với những chính sách tốt. Tuy nhiên, ở thời điểm này, chẳng có chính sách nào như vậy.

Thay đổi dài hạn trong thói quen làm việc vẫn còn đó, và nó tác động không chỉ tới các chủ sở hữu tòa nhà. New York, giống như các thành phố khác, phụ thuộc rất nhiều vào thuế bất động sản để tài trợ cho các trường học, cảnh sát, lính cứu hỏa, cũng như các dịch vụ khác. Thuế bất động sản là nguồn thu lớn nhất của thành phố, cứ 3 USD thành phố kiếm được thì 1 USD sẽ đến từ loại thuế này. 

Các văn phòng trống trải đã dẫn đến hàng loạt các nhà hàng và các cơ sở kinh doanh mặt phố khác đóng cửa. Ảnh: Bloomberg.

Trước đại dịch, các khoản thuế đã tăng trung bình khoảng 6% một năm, do giá trị bất động sản tăng lên, giúp tài trợ cho các chương trình và dịch vụ mới, cũng như bắt kịp với chi phí lao động tăng cao. Các khu văn phòng lớn của Manhattan cũng không ngoại lệ, đã tạo ra doanh thu ổn định hơn nhiều. 

Tuy nhiên, trong trong năm tài khóa kết thúc vào 30/6 – lần đầu tiên tính tới tác động của đại dịch với bất động sản, thuế từ mảng này đã giảm 11% xuống còn 5,24 tỉ USD.

Các hóa đơn thuế cho năm hiện tại cho thấy doanh thu từ các tòa nhà văn phòng trên toàn thành phố có sự phục hồi nhẹ, nhưng có thể mất nhiều năm mới khôi phục hoàn toàn, đặc biệt nếu nhu cầu của người thuê vẫn giảm. 

Có thể bạn quan tâm: 

Khả năng kinh tế toàn cầu suy thoái là 98%

Nguồn Bloomberg