Đặc khu kinh tế: Sốt đất nền chỉ là chuyện nhỏ

Phát triển các đặc khu kinh tế, vấn đề rất lớn thu hút sự quan tâm đặc biệt từ xã hội, trong bối cảnh Dự án “Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt” vẫn trên bàn nghị sự Quốc hội, quyết định thành lập 3 đặc khu: Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc, cũng vì vậy mà chưa được công bố.

Đất nền, nóng đến khi có quy hoạch

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, thành công của thị trường chứng khoán năm 2017 đã trở thành cầu nối, thông sang thị trường bất động sản. Thêm nữa, việc nền kinh tế phục hồi trong 3 năm gần đây cũng giúp bất động sản Việt Nam tăng trưởng đột phá.

Một quy tắc gần như bất biến, ngay sau khi các kênh đầu tư chốt lời, các nhà đầu tư lập tức tìm kiếm cơ hội kinh doanh từ một kênh đầu tư khác. Hơn nữa, việc đổ tiền vào đất nền các đặc khu là điều có thể hiểu được, nó xuất phát từ tâm lý người Việt thích bất động sản gắn với đất hoặc đất nền.

Ông Budiarsa Sastrawinata, Tổng giám đốc Ciputra Group, tại Diễn đàn Thương mại: Hợp tác giữa Indonesia và Việt Nam về xây dựng và bất động sản”, do Đại sứ quán Indonesia tổ chức ngày 30.5, cho biết: “Giá đất nền tăng cao không chỉ ở các đặc khu mà còn ở các khu vực đang hứa hẹn phát triển”.

“Giá đất nền ở các địa điểm làm đặc khu sẽ tăng và khó kiểm soát”, Tổng giám đốc Ciputra Group, khẳng định trong bối cảnh Chính phủ Indonesia muốn gia tăng hợp tác đầu tư vào bất động sản giữa hai nước. Ông không loại trừ việc có nhà đầu tư bất động sản Indonesia quan tâm đến bất động sản ở điểm làm đặc khu của Việt Nam.  

Theo quan sát của Tổng giám đốc Ciputra Group, Chính phủ Việt Nam vừa muốn duy trì và ổn định giá đất nền, vừa muốn các đặc khu phát triển. Ông nói, Chính phủ có thể hoặc đưa ra một sự kiểm soát về giá đất cho từng đặc khu cụ thể, hoặc “không làm gì” và để thị trường tự điều tiết.

Giá đất nền vẫn tăng chóng mặt ở Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc, những địa phương được xác định sẽ trở thành đặc khu kinh tế. Ông Dương Đức Hiển, Phó giám đốc Savills Hà Nội, nói với NCĐT rằng, có “tác động rất lớn từ các nhà đầu cơ”, những người có đầu óc kinh doanh, nhạy bén với thị trường.

Phó giám đốc Savills Hà Nội khẳng định, tình trạng các nhà đầu tư nhỏ lẻ đón đầu phân khúc đất nền bằng việc đổ tiền mua đất nông nghiệp, thậm chí đất rừng phòng hộ và vành đai biển “là thật”. Ông nói,  điều này rất “nguy hiểm” cho chính các nhà đầu tư và xa hơn là nền kinh tế, bởi nó chứa quá nhiều rủi ro.

Đến nay, quyết định thành lập các đặc khu chưa công bố nên phần quy hoạch phát triển cũng chưa chốt được. Theo ông Hiển, sẽ không có gì đảm bảo, đất ngoài quy hoạch, đất nông nghiệp, thậm chí đất rừng phòng hộ và vành đai biển sẽ được phép chuyển đổi thành đất ở.

Dù vậy, theo quan sát của Phó giám đốc Savills Hà Nội, rất nhiều nhà đầu tư từ Hà Nội, TP.HCM đến khảo sát thị trường Phú Quốc. Trong khi đó, những tác động của các nhà môi giới tự do, cùng nhiều hình thức PR, chủ yếu là “truyền miệng”, càng khiến thị trường “sốt ảo”.

Ông Hiển, người nhiều năm nghiên cứu về bất động sản, cho rằng, đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn, một yếu tố quan trọng trong đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, nhiều người đã “quên” khi đổ tiền vào mua đất nền. Và yếu tố này, các nhà đầu tư nhạy bén đã “biến” một sản phẩm đầu tư dài hạn thành sản phẩm lướt sóng trong ngắn hạn.

Cần thời gian… học

Quốc hội Việt Nam đang bàn về đặc khu kinh tế. Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư, ông Nguyễn Chí Dũng, hôm 25.5, đã đề nghị giữ nguyên thời gian cho thuê đất 99 năm như dự thảo. Ông gọi đây là “một chính sách vượt trội” của nước ta và đã được nhiều nước thực hiện.

Trong khi đó, thông tin từ hội thảo về đặc khu, do chính ông Dũng, người đứng đầu Bộ Kế hoạch và Đầu tư, khai mạc hôm 18.5, lại chỉ rõ, nhiều quốc gia làm đặc khu nhưng rất ít thành công. Trung Quốc đến nay đã có 571 đặc khu kinh tế, nhưng số đặc khu thành công chỉ đếm trên đầu ngón tay và Thẩm Quyến là ví dụ.

Từ góc độ nghiên cứu, ông Phó giám đốc Savills Hà Nội, cho rằng, làm đặc khu kinh tế, một câu chuyện đổi mới mà Nhà nước đang làm, cần có thêm thời gian để học và khi học sẽ rút được kinh nghiệm từ những nước đi trước.

Theo ông, mỗi đặc khu thành công trên thế giới đều có lịch sử của riêng. Hồng Kông từng là thuộc địa của Anh trong 100 năm, đến 1997 được trả lại Trung Quốc. Nhưng đến nay, sau 21 năm, Chính phủ Trung Quốc vẫn duy trì Hồng Kông như một đặc khu hành chính, kinh tế. 

Trung Quốc hơn ai hết hiểu rõ tác động tiêu cực từ việc cho Anh “mượn” Hồng Kông suốt 100 năm, khi có đến vài thế hệ được sinh ra và trưởng thành. Do đó, những chính sách Chính phủ Trung Quốc đưa ra, một mặt là để bình ổn tâm lý người dân Hongkong, nhưng mặt khác là tìm hiểu cơ chế vận hành bộ máy của Hongkong, đồng thời áp dụng từng bước những chính sách chung của chính phủ vào địa bàn này.

Chưa thể đoán định trong tương lai Trung Quốc sẽ quản lý Hồng Kông bằng cơ chế nào, tiếp tục duy trì chính sách đặc khu hay chuyển đổi sang một mô hình khác. Nhưng đến thời điểm này, Trung Quốc vẫn cần thêm thời gian để bình ổn tâm lý người dân, nhất là sau những biến động về chính trị, xã hội xảy ra liên tiếp trong nhiều năm.

“Việt Nam cần những tầm nhìn xa hơn cho các đặc khu kinh tế, trong đó tầm nhìn cho lộ trình phát triển và quy hoạch phải từ 50 đến 100 năm”, ông Hiển nói. Theo ông, đó là những điều kiện căn bản để một đặc khu phát triển được và thu hút được các nhà đầu tư trong nước và quốc tế, bảo đảm cho nền kinh tế có tăng trưởng tốt trong tương lai.

Trở lại với câu chuyện sốt đất ở các đặc khu, ông Hiển nói, tình hình sẽ dần ổn định khi Nhà nước đưa ra được những chiến lược, định hướng phát triển bài bản, cùng quy hoạch các phân khu một cách rõ ràng về các chức năng, công năng sử dụng đất.

Theo ông, việc Chính phủ mới đây đã chỉ đạo dừng giao dịch đất nền tại một số đặc khu kinh tế, đây là việc cần làm nhưng chưa đủ, bởi động thái này chỉ mang tính xử lý về kỹ thuật, khắc phục những vấn đề đang xảy ra ở một thời điểm nhất định.

Quan trọng hơn, ông Hiển nói, việc mua bán đất ở các vị trí làm đặc khu, đặc biệt là đất nông nghiệp, đất rừng phòng hộ, phải được giám sát, xử lý để đảm bảo bình ổn thị trường bất động sản, nguồn vốn đầu tư không chảy sai mục đích, tác động tiêu cực đến nền kinh tế.

Thị trường bất động sản đang đi lên rất nhanh và các phân khúc cũng phát triển bền vững hơn. Chuyện giá đất nền ở các đặc khu, ông Hiển gọi là “bài học vỡ lòng” vì tin rằng, các nhà đầu tư sẽ có quyết định phù hợp khi hiểu rõ hơn bản chất sản phẩm.