“Cuộc săn” dự án bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam có vẻ tập trung hơn sau làn sóng thâu tóm (M&A) đang diễn ra sôi động. Các chủ đầu tư yếu kém về tiềm lực tài chính, thương hiệu và năng lực cũng đã nhận ra lợi ích từ việc hợp tác với đối tác lớn hơn. Đồng thời, nhiều “kẻ đi săn” dần lộ diện.

Mới đây, Bất động sản Khang Điền hoàn thành thương vụ thâu tóm hơn 20% cổ phần của Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCI), đơn vị đang sở hữu trong tay hơn 400 ha đất. Rõ ràng, Khang Điền đang tích lũy đất phía Tây TP.HCM cho các dự án kế tiếp. Hiện quỹ đất sạch của Khang Điền mới khoảng 100 ha, tập trung chủ yếu ở phía Đông. Do đó, chiến lược phát triển quỹ đất thông qua thâu tóm là hợp lý, có thể  giúp Công ty duy trì đà tăng trưởng trong các năm kế tiếp.

Nổi trội trong “cuộc săn”, Novaland đã thâu tóm 25 dự án trong vòng 3 năm, có vị trí chiến lược tại TP.HCM. Sắp tới, Novaland có thể sẽ tiếp tục công bố thương vụ thâu tóm dự án ngay vị trí đắc địa tại trung tâm TP.HCM. Điển hình một số dự án được Novaland mua, hợp tác đầu tư và đưa vào triển khai kinh doanh rất nhanh trong thời gian qua là Lexington Residence, Icon 56, Galaxy 9, River Gate, The Tresor, Lucky Palace... Quá trình thâu tóm giúp Novaland liên tục có nguồn cung sản phẩm mới để bán ra thị trường. Năm ngoái, tập đoàn này đã bán được hơn 3.000 căn và trong năm nay, Novaland đặt mục tiêu bán được số lượng gấp đôi.

Tập đoàn Đất Xanh cũng đang nổi lên trong xu thế M&A. Tính đến tháng 6, tập đoàn này đã thâu tóm 4 dự án của các đối tác đang gặp khó khăn về vốn. Cụ thể, tháng 6 vừa qua, Đất Xanh đã thâu tóm toàn bộ lợi ích dự án căn hộ Tân Kiểng, có vị trí khá đẹp ở Q.7, TP.HCM, với số tiền khoảng 243 tỉ đồng. Hiện Đất Xanh đang hoàn thiện chuỗi hoạt động dịch vụ - đầu tư - xây dựng và việc thâu tóm dự án sẽ mang lại lợi ích cho toàn bộ chuỗi này. “Đất Xanh có thể thành công thông qua chiến lược tích cực thâu tóm dự án, được thực hiện dựa trên khả năng tài chính vững chắc và tin tức thị trường thu thập được thông qua mạng lưới môi giới rộng khắp”, Công ty Chứng khoán Bản Việt đánh giá.

Bên cạnh đó, quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước trong thời gian qua cũng mang lại cơ hội sở hữu bất động sản tiềm năng lớn vào tay các tập đoàn kinh tế tư nhân như Phát Đạt, Hưng Thịnh, Hòa Bình, FLC...

“Nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến bất động sản Việt Nam. Điển hình là Nhật, họ không chỉ chú ý phân khúc cao cấp mà còn lan sang các phân khúc trung cấp và bình dân. Ngoài ra, các quỹ đầu tư đến từ Singapore và Hồng Kông cũng tích cực tìm hiểu về thị trường nhà ở”, bà Dương Thùy Dung, Giám Đốc kiêm Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại CBRE Việt Nam, chia sẻ với NCĐT.

Điển hình là thương vụ đầu tư vào Năm Bảy Bảy của Creed Group, với hơn 600 tỉ đồng dưới hình thức mua cổ phiếu và trái phiếu. Mới đây, quỹ đầu tư Nhật này cũng cam kết dành 200 triệu USD (hơn 4.200 tỉ đồng) để đầu tư vào Bất động sản An Gia. Trong khi 2 nhà đầu tư Nhật khác là Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad đã mua lại 50% cổ phần trong pháp nhân triển khai dự án Flora Anh Đào từ Nam Long. Tập đoàn Gamuda Berhad (Malaysia) thâu tóm toàn bộ dự án Celadon của Sacomreal, trong khi Tập đoàn  Adventus (Singapore) thâu tóm dự án VGR Riverview tại trung tâm quận 1.

Nếu xu hướng M&A chủ đạo năm ngoái vào lĩnh vực tiêu dùng bán lẻ và thực phẩm thì nhiều khả năng trong năm nay, các thương vụ M&A trên thị trường bất động sản sẽ là nhân tố chủ đạo. Nhưng xu thế này thực sự phản ánh điều gì?

Thương vụ M&A xuất hiện với tần suất ngày càng cao chứng tỏ niềm tin vào thị trường bất động sản của doanh nghiệp đang tăng dần. Sống sót qua giai đoạn gian khó, những “kẻ đi săn” có tiềm lực tài chính mạnh đang nỗ lực tìm kiếm, sở hữu những dự án, quỹ đất đẹp, nhằm phục vụ cho chu kỳ tăng trưởng trong các năm tới. Xu thế M&A đang góp phần dọn dẹp và mang đến sức sống mới cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, lượng tài sản cần được mua còn rất lớn. Những con số thống kê về thị trường hiện vẫn khá mờ mịt, tiếp tục gây khó cho những nhà phân tích thị trường. Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng Giám đốc Địa ốc Đất Lành, TP.HCM hiện tại chỉ có khoảng 40-50 dự án triển khai, số dự án “bất động” lên đến 700. Áp lực dọn dẹp khối tài sản nằm yên này không hề nhỏ, mang đến cơ hội mua lại giá rẻ cho những “kẻ đi săn” chuyên nghiệp.

Tuy nhiên, rủi ro không phải không có. Việc gia tăng quy mô tài sản sẽ buộc các doanh nghiệp, như Khang Điền, Novaland, Đất Xanh..., phải mở rộng hệ thống quản trị. Trong trường hợp năng lực quản trị không theo kịp, rủi ro có thể xảy ra, làm ảnh hưởng đến uy tín công ty. Đơn cử, vụ việc bán cùng một căn hộ cho nhiều người đến nay vẫn chưa có phán quyết cuối cùng về thiệt hại, trách nhiệm của các bên liên quan. “Pháp lý không minh bạch là rủi ro đối với nhà đầu tư nước ngoài, khi thực hiện M&A tại Việt Nam. Điều này có thể dẫn đến những kiện tụng về sau”, bà Dung nói.

Về khía cạnh tài chính, việc thâu tóm tài sản có giá trị từ hàng trăm đến hàng ngàn tỉ đồng đòi hỏi lượng vốn lớn, đặc biệt là các thương vụ chi trả bằng tiền mặt. Sử dụng công cụ nợ để tài trợ các thương vụ thâu tóm sẽ khiến gánh nặng chi phí lãi vay tăng lên, còn cơ chế huy động vốn thông qua phát hành thêm cổ phiếu sẽ khiến EPS (thu nhập trên cổ phiếu) bị pha loãng. Thực tế thời gian qua, một số cổ phiếu bất động sản bị rớt giá nhanh chóng.

Nam Minh