Cuộc đua quỹ đất

Sau mỗi giai đoạn khó khăn, thị trường bất động sản lại hình thành nên một chu kỳ M&A mới. Năm 2020 chứng kiến làn sóng M&A lớn chưa từng có trong ngành bất động sản. Trước sức ép từ đại dịch COVID-19, nhiều chủ đầu tư rơi vào vòng xoáy khó khăn, không đủ dòng tiền xoay xở hoạt động, buộc phải tìm thanh khoản bằng cách bán bớt tài sản. Trong bối cảnh đó, đã xuất hiện một làn sóng M&A và chuyển nhượng mới, khi doanh nghiệp với nguồn tài chính mạnh, khả năng phát triển dự án lớn bắt đầu mạnh tay thâu tóm quỹ đất từ các công ty yếu thế hơn.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam, nhận định: “Thời gian qua, thị trường chứng kiến khá nhiều nhà đầu tư có tiềm lực mạnh đã và đang sẵn sàng mua và nhận chuyển nhượng dự án từ chính các nhà đầu tư đang gặp khó khăn trong lĩnh vực bất động sản”. Những cách mà doanh nghiệp thường hay sử dụng để tạo quỹ đất bao gồm: M&A, chuyển nhượng dự án, hợp tác BCC và đấu thầu, trong đó M&A và chuyển nhượng dự án thường được các chủ đầu tư ưu tiên.

Một xu hướng đáng quan tâm khác là việc chủ đầu tư dịch chuyển khỏi các trung tâm thành phố lớn. Lý do được cho là quỹ đất ở TP.HCM và Hà Nội ngày càng hạn hẹp, đồng thời giá càng ngày càng cao, khiến chủ đầu tư buộc phải xây dựng quỹ đất ở các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai... Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán BSC, xu hướng này rất rõ nét khi một năm bình quân TP.HCM chỉ giao dịch khoảng 30.000 căn hộ, nhưng bất động sản Bình Dương đã giao dịch hơn 8.000 căn chỉ sau 9 tháng đầu năm 2020.

“Nơi nào có quỹ đất tốt, nhu cầu khách hàng có, có khả năng bán hàng thì chủ đầu tư sẽ đầu tư vào. Đây là bức tranh dễ thấy ở Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Phú Quốc, Lâm Đồng... và xu hướng này sẽ tiếp diễn trong năm 2021”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết.

Mặt khác, Chính phủ thúc đẩy giải ngân đầu tư công cũng góp phần đẩy nhanh quá trình dịch chuyển của các nhà phát triển bất động sản. Theo Bộ Giao thông Vận tải, năm 2020 giải ngân vốn của Bộ Giao thông Vận tải đạt 35.600 tỉ đồng (tăng 44% so với cùng kỳ) và dự kiến sẽ đạt 46.000 tỉ đồng trong năm 2021, tăng 28% so với năm trước.

Một số dự án nổi bật được kỳ vọng sẽ hoàn thành trong năm sau bao gồm Tuyến Metro số 1 và Cầu Thủ Thiêm 2, cùng các dự án khác trong dài hạn như tuyến Metro số 2, sân bay quốc tế Long Thành... sẽ giải quyết nút thắt về hạ tầng, kết nối các tỉnh thành cấp 1-2 với các trục trung tâm kinh tế lớn. Xu hướng tìm kiếm quỹ đất xa bờ được dự báo sẽ tiếp diễn trong nhiều năm tới, trong bối cảnh giá đất ở những vùng này vẫn còn khá rẻ, đồng thời được hưởng lợi từ chính sách giãn dân của các thành phố lớn.

Theo số liệu của BSC, ngoại trừ Khang Điền có 100% quỹ đất tại thành phố lớn, Vinhomes vẫn duy trì chiến lược đô thị cao cấp nên vẫn sở hữu 51% quỹ đất tại TP.HCM và Hà Nội, còn lại các chủ đầu tư lớn khác đều có tỉ lệ quỹ đất ở các tỉnh thành khác trên 80%. Điều này thể hiện định hướng chiến lược phát triển dự án ra vùng ven của các doanh nghiệp bất động sản.

Ngoài ra, cũng thấy rất rõ xu hướng M&A quỹ đất từ các chủ đầu tư lớn khi chỉ tính riêng 3 doanh nghiệp lớn là Vinhomes, Novaland, Nam Long đã tích lũy thêm ít nhất 2.620 ha quỹ đất trong năm 2020. Không quá bất ngờ khi Vinhomes đã phát triển đuthêm được 2.600 ha, đưa diện tích tổng quỹ đất mà doanh nghiệp này nắm giữ lên tới 16.200 ha, bỏ rất xa các đối thủ còn lại. Có được điều này là do Vinhomes từ lâu đã xây dựng thành công hệ sinh thái - tiện ích khép kín.

Sở hữu lợi thế cạnh tranh cực lớn đã giúp tỉ lệ lấp đầy dự án của Vinhomes đa phần luôn lớn hơn 90%. Thời gian tới, Vinhomes dự kiến sẽ tiếp tục bán hết phần còn lại của 3 đại dự án, đồng thời mở bán các dự án mới như Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Dream City và Vinhomes Cổ Loa.

Trong bối cảnh lãi suất thấp, tầng lớp trung lưu đang tăng rất nhanh, cùng với lợi thế cạnh tranh mạnh mẽ, Công ty Chứng khoán Everest cho rằng Vinhomes sẽ đạt lợi nhuận 32.700 tỉ đồng vào năm tới, tăng trưởng 14% so với cùng kỳ.

Không giống như Vinhomes vẫn duy trì phát triển song song các dự án ở thành phố lớn, quỹ đất của Nam Long hầu như nằm hết ở vùng ven, chiếm gần 91% quỹ đất của doanh nghiệp này. Nam Long là doanh nghiệp rất chịu khó tích lũy quỹ đất, mỗi năm đều đặn dành 2.000 tỉ đồng để mua thêm đất. Trong năm 2020, Nam Long đã mua thêm 20 ha đất tại dự án Waterfront Đồng Nai từ Keppel Land, nâng tổng quỹ đất lên 701 ha, trong đó các dự án đều thuộc phân khúc trung - cao cấp.

Ông Nguyễn Thanh Sơn, Tổng Giám đốc Nam Long Land, cho biết: “Phát triển quỹ đất, phát triển bất động sản đô thị nhà ở là mảng kinh doanh cốt lõi nắm giữ vai trò quan trọng của Nam Long.

Tập đoàn luôn có kế hoạch phát triển không chỉ trong 1 năm mà ít nhất trong 3-5 năm tới, thậm chí 10 năm, trong đó việc tìm kiếm các quỹ đất mới phù hợp với việc phát triển các dòng sản phẩm hoặc khu đô thị khu vực kinh tế trọng điểm luôn được chú trọng. Thực chất, quỹ đất đô thị lớn gần 700 ha phục vụ chiến lược phát triển các khu đô thị mới xung quanh thành phố đã được lên kế hoạch từ 15 năm trước sau nhiều nghiên cứu kỹ lưỡng từ những bài học trong nước lẫn quốc tế.

Chiến lược của Nam Long tập trung chủ yếu ở việc phát triển dự án với các đối tác Nhật, với tỉ lệ góp vốn 50:50. Việc hợp tác đã giúp Nam Long giảm áp lực tài chính, dư dả dòng tiền, đẩy tỉ lệ nợ vay/tài sản xuống dưới 0,2 lần, góp phần tạo ra lợi thế cạnh tranh trong quy trình thanh toán. Trong tương lai gần, Nam Long dự tính sẽ triển khai 7 dự án bao gồm: Mizuki, Akari, Waterpoint, Paragon Đại Phước, Nam Long Cần Thơ, Nam Long Hải Phòng và Waterfront Đồng Nai. Giai đoạn 2021-2022 do đó được dự báo sẽ là điểm rơi lợi nhuận của Nam Long. Phòng phân tích Công ty Chứng khoán KIS Việt Nam cũng cho rằng lợi nhuận của Nam Long sẽ tăng mạnh 50,5% vào năm 2021 và 69,9% năm 2022.

Novaland cũng rục rịch phát triển các dự án ở vùng ven. Mặt khác, Novaland là một trong những doanh nghiệp có hoạt động M&A tích cực nhất trong năm 2020, doanh nghiệp này vừa mới chốt giao dịch dự án quy mô 286 ha ở Đồng Nai, cùng một số thương vụ khác ở các địa phương khác, tổng giá trị giao dịch được cho biết gần 1 tỉ USD.
Theo Công ty Chứng khoán ACBS, Novaland có đội ngũ bán hàng chuyên nghiệp và khả năng huy động vốn tốt. Ngoài ra, Công ty được kỳ vọng sẽ hưởng lợi từ nhu cầu cao về ngôi nhà thứ hai/ngôi nhà nghỉ dưỡng của tầng lớp trung lưu ngày càng gia tăng ở Việt Nam. Tuy nhiên, ACBS cũng cân nhắc đến tỉ trọng doanh thu tài chính lớn và tỉ lệ đòn bẩy khá cao, đồng thời đưa ra mức dự báo lợi nhuận năm 2021 đạt 4.104 tỉ đồng, tăng 5%.