Cuộc chơi bất động sản của người Nhật

Có một tín hiệu lạc quan mà nhiều nhà đầu tư bất động sản trong nước có thể sẽ quan tâm. Theo đánh giá của hãng tư vấn thị trường JLL, trong một thập niên tới, nhiều khả năng sẽ xuất hiện một làn sóng đầu tư mới ra quốc tế của các tập đoàn, quỹ đầu tư bất động sản Nhật, gợi nhớ đến làn sóng tương tự vào những năm 1980 khi các nhà đầu tư Nhật đổ xô mua tài sản ở nước ngoài.

Theo ước tính của JLL, các nhà đầu tư tổ chức lớn nhất tại Nhật có thể đầu tư trực tiếp hơn 500 tỉ USD. Điều này phần nào được phản ánh thông qua các động thái thay đổi kế hoạch hành động của các nhà đầu tư nước này, mà trong đó Đông Nam Á được xem là khu vực tiềm năng.

Trên thực tế, trong hơn 1 năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam là một trong những điểm đến của dòng vốn đầu tư Nhật. Nhà đầu tư Sanyo Homes Corporation, chẳng hạn, mới đây đã hợp tác với Tiến Phát trong một dự án căn hộ tại quận 7, TP.HCM trị giá khoảng 25 triệu USD. Theo ông Lê Quốc Duy, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Tiến Phát, hai bên sẽ cùng hợp tác phát triển các dự án bất động sản tại Việt Nam và Tiến Phát sẽ giúp cho Sanyo Homes thâm nhập sâu rộng vào thị trường triển vọng này, đồng thời đón đầu làn sóng đầu tư của những người chơi đến từ xứ sở hoa anh đào trong thời gian tới.

Hay như Mitsubishi Corporation gần đây đã công bố kế hoạch hợp tác với Tập đoàn Bitexco để phát triển dự án có quy mô lên đến 8.700 căn hộ tại Hà Nội, trị giá hơn 286 triệu USD. Trong liên doanh thực hiện dự án, Mitsubishi sẽ nắm 45% cổ phần. Theo tờ Nikkei Asian Review, bước đi của tập đoàn này nằm trong tổng thể của một chiến lược mới, nhắm đến tầng lớp trung lưu đang tăng nhanh tại châu Á. Ngoài Việt Nam, Mitsubishi còn phát triển các dự án tại Trung Quốc, Indonesia và Philippines.

Sau nhiều năm chậm chạp trong việc phối hợp với Becamex phát triển dự án Thành phố mới Bình Dương, một phần bị ảnh hưởng bởi thị trường đi xuống vào những năm 2008-2012, có vẻ như Tập đoàn Tokyu đang quay trở lại. Gần đây, tập đoàn này công bố sẽ bắt tay đầu tư một dự án trị giá 800 triệu USD để xây 9.000 căn nhà tại Bình Dương. Mỗi căn hộ sẽ có diện tích khá lớn, từ 260-330 m² nhằm phục vụ nhu cầu ăn ở của các chuyên gia nước ngoài làm việc tại tỉnh công nghiệp này.

Phối cảnh Thành phố mới Bình Dương của liên doanh Becamex Tokyu. Ảnh: sggp.org.vn

Rõ ràng, Luật Nhà ở 2014 đang mang lại những thay đổi lớn cho thị trường bất động sản, khi cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam với các quy định khá thoáng so với các quốc gia láng giềng. Đó cũng là lý do quỹ đầu tư bất động sản hàng đầu của Nhật là Creed Group liên tục rót vốn vào Năm Bảy Bảy, thâu tóm dự án EverRich 2 của Phát Đạt. Hai công ty Nhật là Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad cũng liên doanh với Công ty Nam Long triển khai một loạt các dự án Flora Anh Đào, Fuji Residences, hay dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự cao cấp Valora.

Bên cạnh phân khúc căn hộ để ở, văn phòng cũng trở thành mục tiêu của các doanh nghiệp Nhật. Trong quý I/2016, một nhà đầu tư Nhật đã chi khoảng 47 triệu USD thâu tóm 70% giá trị tòa nhà văn phòng A&B Tower tại trung tâm quận 1.

Không dừng lại ở đó, theo tờ Nikkei Asian Review, Chính phủ Nhật và các doanh nghiệp tư nhân nước này đang nghiên cứu lập một dự án tài chính nhằm tạo điều kiện cho tầng lớp trung lưu Việt Nam sở hữu nhà. Tổng vốn ban đầu ước tính của dự án vào khoảng 192 triệu USD. Trong đó, Cơ quan Hợp tác Quốc tế Nhật (JICA) chịu trách nhiệm cấp một nửa số vốn dưới dạng khoản vay chính thức có lãi suất thấp.

Đẩy mạnh tìm kiếm cơ hội tại các thị trường mới nổi như Việt Nam và các nước Đông Nam Á khác là một phần trong nỗ lực của doanh nghiệp Nhật trong việc tìm kiếm tăng trưởng ở bên ngoài nước Nhật - một nền kinh tế vẫn đang trong giai đoạn giảm phát khiến tăng trưởng ì ạch, nhu cầu nhà ở bị ảnh hưởng do dân số ngày càng già đi. Hơn nữa, việc Chính phủ Nhật tăng cường các biện pháp kích thích kinh tế cũng giúp đẩy mạnh hoạt động xuất khẩu dòng vốn ra bên ngoài.

Theo công ty tư vấn Nhật Asterisk, luật pháp cũng được điều chỉnh giúp các khoản đầu tư ra nước ngoài của các nhà đầu tư Nhật thuận lợi hơn. Chẳng hạn, chính phủ nước này đã cho phép các quỹ tín thác bất động sản đang niêm yết (REITs) được đầu tư ra nước ngoài. Asterisk ước tính các quỹ tín thác này có tiềm năng sử dụng 5-10% tổng số vốn đang quản lý để đầu tư ra nước ngoài trong thời gian tới. Mức vốn hóa của các quỹ tín thác vào cuối tháng 2 lên đến 11.500 tỉ yen (tương đương khoảng 2,5 triệu tỉ đồng Việt Nam tính theo tỉ giá hiện nay).

Các quỹ đầu tư như quỹ hưu trí thuộc nhà nước và tư nhân cũng là các nhà đầu tư tiềm năng, với quy mô mỗi thương vụ đầu tư có thể lên đến 50-100 triệu USD.

Nhưng câu hỏi đặt ra là liệu các doanh nghiệp nội địa có tận dụng được thời cơ này? An Gia, Năm Bảy Bảy, Nam Long, Tiến Phát đã chứng tỏ là có thể. Đáng nói, điểm yếu lớn nhất của thị trường Việt Nam vẫn là thông tin kém minh bạch. Các rủi ro về pháp lý cùng chi phí chìm có thể sẽ là những rào cản lớn cho chính sách hướng đến Việt Nam của nhà đầu tư Nhật.

Nguyễn Sơn