Cung căn hộ tăng bất chấp lượng bán giảm mạnh

Căn hộ bán trở thành tiêu điểm của thị trường bất động sản quý I/2018. Theo các nghiên cứu của Savills Việt Nam, lượng mở bán của phân khúc căn hộ bán giảm mạnh ở cả Hà Nội và TP.HCM.

Tại TP.HCM, hơn 10.500 căn từ 13 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 9 dự án hiện hữu được mở bán. Thế nhưng, nguồn cung sơ cấp giảm -13% theo quý và -32% theo năm, còn 28.600 căn.

Tình hình hoạt động của phân khúc này ở TP.HCM đã giảm trên 3 hạng, tổng cộng đạt 13.500 căn bán, giảm -11% theo quý nhưng tăng 51% theo năm. Hạng C vẫn chiếm ưu thế với 62% thị phần. Tỷ lệ hấp thụ đạt 48%, tăng 1 điểm % theo quý và 26 điểm % theo năm.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đĐốc bộ phận nghiên cứu, Savills Hà Nội, cho biết, đến nay chưa có đánh giá nào về sự liên quan của vụ cháy chung cư Carina đến bất động sản căn hộ bán. Nhưng phân khúc này được dự báo "sẽ chững lại trong quý 2", do người mua xem xét kỹ hơn tổng thể dự án.

Trong khi đó, tại Hà Nội, đã có 11 dự án mới và 14 giai đoạn tiếp theo đã mở bán 5.530 căn, giảm -21% theo quý và -40% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt hơn 24.000 căn, ổn định theo năm. Từ Liêm và Hoàng Mai vẫn tiếp tục dẫn đầu tổng lượng căn toàn thị trường.

Số căn bán được giảm -15% theo quý và -11% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ giảm -3 điểm % cả theo quý và theo năm xuống còn 24%. Hạng B dẫn đầu nguồn cầu với 61% thị phần. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 1.250 USD/m², giữ ổn định theo quý nhưng giảm -8% theo năm.

Thực ra, Savills dưới góc độ một đơn vị nghiên cứu và tư vấn, từng chỉ ra vấn đề an toàn cho các tòa nhà. Nhưng đến nay, sau nhiều vụ cháy, đặc biệt là vụ cháy chung cư Carina, lãnh đạo các thành phố lớn mới đề cập đến việc xem xét lại các yếu tố kỹ thuật, trong đó có phòng cháy, chữa cháy của các dự án bất động sản.

“Sống tại chung cư sẽ vẫn là lựa chọn của người dân đô thị” bà Hằng nói. Nhưng  bà cảnh báo "việc giao dịch sẽ vất vả hơn" do chủ đầu tư phải chứng minh nhiều hơn những tài liệu tòa nhà mà khách hàng yêu cầu.

Tại Hà Nội Savills ghi nhận hơn 20.000 căn hộ từ 38 dự án sẽ được mở bán ra thị trường trong năm 2018, trong đó hầu hết là các căn hộ hạng B. Nhưng tại TP.HCM, nguồn cung mới phân khúc căn hộ bán vẫn tăng mạnh. 

Đến năm 2020, nguồn cung dự kiến sẽ có thêm 122.000 căn từ 93 dự án. Quận 9 dự kiến chiếm thị phần lớn nhất với 32 phần trăm. Hạng C chiếm cao nhất với 61% nguồn cung tương lai.

Hiện nay, theo quan sát của bà Hằng, người mua nhà một mặt chờ đợi những yếu tố tích cực từ các nhà quản lý, nhưng mặt khác, họ cẩn trọng hơn trong việc lựa chọn dự án, chú trọng hơn đến các yếu tố an toàn.

Một điểm bà Hằng lưu ý, không bao giờ chủ đầu tư chịu “giảm lợi nhuận” để đầu tư cho hệ thống phòng cháy, chữa cháy trong các tòa nhà. Họ sẽ “chia sẻ” với người mua trong từng dự án. Điều này sẽ ảnh hưởng nhất định đến giá bán.

Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu của Savills Hà Nội cho đây là vấn đề “chấp nhận được”. Bởi vì, chỉ khi chủ đầu tư và khách hàng “bắt tay” mới có thể đảm bảo an toàn cho từng tòa nhà của mỗi một dự án.

Dù chưa rõ ràng, nhưng Savills cũng ghi nhận một vài dấu hiệu của xu hướng người mua nhà chuyển sang bất động sản khác, như đất nền hay biệt thự, thay vì căn hộ bán. Và động thái này có thể đến từ những quan ngại về điệu kiện nhà.