“Của để dành” khu công nghiệp

Bất chấp lo ngại về lạm phát và suy thoái trên toàn cầu, ngành bất động sản khu công nghiệp tiếp tục ghi nhận sự trở lại mạnh mẽ sau đại dịch. 

Hàng tỉ USD đổ vào khu công nghiệp

Indochina Kajima Development, liên doanh giữa Indochina Capital và Tập đoàn Kajima (Mỹ), mới đây công bố đầu tư 1 tỉ USD vào bất động sản công nghiệp. Danh mục đầu tư hiện tại của Core5 Việt Nam, thương hiệu thuộc sở hữu của Indochina Kajima, có tổng diện tích đất khoảng 90 ha, bao gồm 7 dự án ở miền Bắc và 1 dự án ở miền Nam của Việt Nam. Khi hoàn thành xây dựng, các dự án này sẽ cung cấp ra thị trường diện tích cho thuê khoảng 700.000 m2.

Ông Keisuke Koshijima, Giám đốc đại diện kiêm Phó Chủ tịch điều hành của Tập đoàn Kajima, cho biết Việt Nam là một trong những nền kinh tế phát triển nhanh nhất thế giới và được củng cố hơn nữa bởi các yếu tố như dân số đông, trẻ và ngày một phát triển.

Đáng chú ý, những biến động của chuỗi cung ứng toàn cầu khiến các công ty cần dịch chuyển từ “chiến lược phòng bị” (JIC) sang “sản xuất tức thời” (JIT) nếu muốn đảm bảo chuỗi cung ứng. Đồng thời, doanh nghiệp sẽ phải tăng số lượng hàng tồn kho lẫn kéo gần dây chuyền sản xuất. Xu hướng này tiếp tục gia tăng lợi thế của Việt Nam trong vai trò là một trung tâm sản xuất mới tại khu vực.

Không chỉ tăng trưởng về FDI, giá thuê đất công nghiệp trung bình, theo JLL, tiếp tục tăng 9% so với cùng kỳ, đạt 120 và 109 USD/m2/kỳ thuê lần lượt tại phía Nam và phía Bắc, riêng khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu tăng ấn tượng lên tới 20% so với cùng kỳ.

Công ty Chứng khoán VNDirect cho rằng việc đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng sẽ hỗ trợ cho nhóm bất động sản khu công nghiệp, trong đó dự báo giải ngân vốn đầu tư công năm 2022 sẽ tăng 20-30% so với giải ngân thực tế năm 2021. Một lực đẩy khác đến từ Nghị định 35/2022/NĐ-CP, được ban hành trong tháng 5, thay thế cho Nghị định 82/2018/NĐ-CP. Trong đó, quy định bỏ thủ tục thành lập khu công nghiệp, tạo hành lang pháp lý rõ ràng, giảm bớt thủ tục hành chính cho nhà phát triển khu công nghiệp, từ đó giúp tiết kiệm chi phí và đơn giản hóa các quy định về đầu tư vào khu công nghiệp.

Bà Nguyễn Hoài Phương, Giám đốc Đầu tư Quỹ VESAF, VinaCapital, cho biết: “Những công ty khu công nghiệp có quỹ đất lớn, vị trí tốt và dư địa để khai thác sẽ được hưởng lợi khi các hành lang pháp lý về sở hữu đất dần được hoàn thiện, cũng như hạ tầng Việt Nam được đẩy mạnh trong dài hạn”.

Trong xu hướng này, kết quả kinh doanh nửa đầu năm 2022 cho thấy sự thuận lợi của nhiều doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp. Chẳng hạn, Becamex báo lãi quý II/2022 đạt 1.079 tỉ đồng, tăng 90% so với cùng kỳ và cũng là mức cao kỷ lục từ thời điểm tổng công ty này cổ phần hóa năm 2018. Lợi nhuận quý II/2020 của Viglacera cũng tăng gần 98% và bất động sản khu công nghiệp tiếp tục phát huy vai trò dẫn dắt tăng trưởng này. 

“Trong những năm tới, tôi nghĩ Việt Nam vẫn là điểm sáng thu hút FDI, xuất phát từ nhu cầu dịch chuyển, đa dạng hóa để giảm sốc chuỗi cung ứng, để kinh doanh ổn định, chứ không chỉ là nhắm đến hiệu quả và chi phí thấp như các năm trước nữa”, bà Nguyễn Hoài Phương đánh giá.

Báo cáo của Công ty Chứng khoán SSI nhận định: “Chúng tôi yêu thích cổ phiếu của các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê, đã thực hiện giải phóng mặt bằng như IDC (IDICO), BCM (Becamex), KBC (Kinh Bắc), VGC (Viglacera)”. Sang năm 2023, SSI kỳ vọng lợi nhuận ròng của các công ty phát triển khu công nghiệp niêm yết có thể tăng trưởng khoảng 18% so với cùng kỳ, khi tổng diện tích đất cho thuê tăng 10%/năm.

Bộ đệm cho bất ổn

Điều thú vị là bằng việc có lượng lớn “của để dành” thông qua khoản mục “doanh thu chưa thực hiện”, các doanh nghiệp khu công nghiệp đang sở hữu sức chống chịu cao trước nhiều bất ổn vĩ mô. Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) hiện là doanh nghiệp dẫn đầu trong việc tích lũy “của để dành”. Chỉ trong vòng 6 năm, Sài Gòn VRG đã tăng gấp 5 lần khoản mục này, với hơn 10.000 tỉ đồng doanh thu chưa thực hiện nằm trên bảng cân đối kế toán. Con số này được dự báo vẫn tiếp tục tăng trong thời gian tới do Công ty còn tới 1.000 ha diện tích thương phẩm có thể cho thuê. Trong đó, đóng góp lớn nhất đến từ Khu Công nghiệp Phước Đông, dự án nằm trong Khu liên hợp Phước Đông - Bời Lời, do Sài Gòn VRG làm chủ đầu tư...

Một cổ đông lớn trong quá khứ của Sài Gòn VRG là Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (VRG, mã GVR) cũng tích lũy được hơn 9.000 tỉ đồng doanh thu chưa thực hiện. Trong tương lai, VRG định hướng tiếp tục đẩy mạnh mảng phát triển khu công nghiệp, từ việc chuyển đổi 20.000 ha đất cao su sang quy hoạch phát triển khu công nghiệp trong 5-10 năm tới. VRG còn là công ty mẹ của nhiều công ty khu công nghiệp niêm yết nổi tiếng khác trên sàn như Cao su Đồng Phú (DPR) hay Cao su Phước Hòa (PHR)...

Tính riêng doanh thu chưa thực hiện của Đồng Phú và Phước Hòa đã hơn 2.000 tỉ đồng. Với Phước Hòa, dự án VSIP 3 sẽ là yếu tố trọng yếu, với tổng quy mô 1.000 ha, trong đó phần lớn được phát triển trên đất trồng cao su của Phước Hòa, do đó Công ty sẽ nhận được một khoản đền bù ước tính lên tới gần 900 tỉ đồng và 20% lợi nhuận từ dự án. Khoản đền bù này đã được hạch toán một phần vào quý I năm nay, đẩy lợi nhuận quý này của Phước Hòa tăng đột biến gần 4 lần so với năm trước.

Khoản mục doanh thu chưa thực hiện sẽ tiếp tục được phân bổ vào kết quả kinh doanh của doanh nghiệp theo từng kỳ, bất chấp những bất ổn vĩ mô. Ảnh: Quý Hòa

“Những công ty có quỹ đất ở khu vực xa hơn như Bình Phước hay Bà Rịa - Vũng Tàu đang được hưởng lợi, sau khi những khu vực chính như Đồng Nai hay Bình Dương đã hạn chế quỹ đất hơn”, bà Nguyễn Hoài Phương nói.

Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC) với quỹ đất cho thuê 600 ha nằm tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũng được hưởng lợi lớn. Tuy nhiên, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu gần đây dừng phê duyệt phương án đền bù đất để chờ điều chỉnh giá đất mới từ tháng 3/2022, nên Công ty sẽ phải chịu áp lực chi phí đền bù lớn trong năm nay. Theo phân tích của VNDirect, chi phí đền bù năm nay của Sonadezi Châu Đức sẽ ở mức 975.000 đồng/m2, tăng gần gấp đôi so với năm ngoái. Tuy vậy, với việc đã thực hiện cho thuê 530 ha, Công ty cũng đã kịp tích lũy được hơn 230 tỉ đồng doanh thu chưa thực hiện.
Trái ngược với nhiều công ty đang đứng ngồi không yên khi tiêu thụ đầu ra chịu áp lực lạm phát, những nhà phát triển khu công nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn gần như đã được “bao tiêu” dòng lợi nhuận ít nhất trong tương lai gần. Khoản mục doanh thu chưa thực hiện sẽ tiếp tục được phân bổ vào kết quả kinh doanh của doanh nghiệp theo từng kỳ, bất chấp những bất ổn vĩ mô.

Trường hợp điển hình có lẽ là Công ty Cổ phần Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC). Từ việc sở hữu hơn 3.000 tỉ đồng doanh thu chưa thực hiện, Nam Tân Uyên tương ứng đã sở hữu lượng tiền mặt lên tới hơn 1.500 tỉ đồng, giúp doanh nghiệp này nhận được tiền lãi cho vay lên đến 100 tỉ đồng mỗi năm. Cá biệt theo báo cáo quý II/2022, tiền lãi từ tiền gửi và cho vay của Công ty đã tăng lên mức 35 tỉ đồng, chiếm hơn 40% lợi nhuận trước thuế.

Hay như trường hợp của Sài Gòn VRG, với doanh thu chưa thực hiện lớn nhất ngành lên tới hơn 10.000 tỉ đồng, Công ty đang nắm trong tay gần 4.500 tỉ đồng tiền mặt, nhờ đó kiếm được thêm trung bình 70 tỉ đồng mỗi quý chỉ bằng việc cho vay và gửi ngân hàng.

Khoản tiền này giúp nhà phát triển khu công nghiệp không chỉ trụ vững mà còn được hưởng lợi trong môi trường lãi suất tăng, do nhận được tiền lãi nhiều hơn, thay vì chịu áp lực tăng chi phí vay như những doanh nghiệp ngành nghề khác. Ở khía cạnh đầu tư, các cổ phiếu khu công nghiệp vì vậy có thể trở thành điểm đến của dòng tiền trú ẩn, trong bối cảnh thị trường chứng khoán đang chịu sức ép vô cùng lớn.

Điều này từng xảy ra trong giai đoạn 2018-2019, khi thị trường chứng khoán bắt đầu lập đỉnh và giảm mạnh, nhưng nhiều cổ phiếu khu công nghiệp lại lội ngược dòng tăng giá, thậm chí nhiều trường hợp ghi nhận mức tăng trưởng tính bằng lần. Chẳng hạn, cổ phiếu NTC tăng 3 lần, PHR tăng gần 2 lần, hay DPR tăng 1,5 lần, bất chấp VN-Index sụt giảm 20% và không ít cổ phiếu bốc hơi một nửa vốn hóa.

Cú sốc tỉ giá trong quá khứ

Với “của để dành”, nhà phát triển khu công nghiệp sẽ có khả năng chống chịu tốt trước bất ổn lạm phát và lãi suất. Tuy vậy, ngành này lại đang bị sức ép lớn đến từ tỉ giá.

Đặc tính của ngành khu công nghiệp thường gắn chặt với sự phát triển của FDI, mà vốn FDI lại thường nhạy cảm với biến động của tỉ giá, do đó đồng nội tệ yếu có thể sẽ làm chậm dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam. Điều này được lý giải vì nhà đầu tư nước ngoài thường sẽ “chùn tay” giải ngân vào Việt Nam khi phải chịu mức lỗ tỉ giá trong quá trình kinh doanh, hoặc sẽ trì hoãn quyết định giải ngân do việc nắm giữ USD đang có lợi hơn mà không cần phải chấp nhận rủi ro.

Câu chuyện này từng xảy ra nhiều lần trong quá khứ. Theo thống kê của Ngân hàng Phát triển Châu Á, cứ mỗi lần Việt Nam phá giá tiền đồng mạnh thì giải ngân FDI lại bị tác động nặng nề. Như giai đoạn 2009-2011, với tốc độ phá giá VND lên tới 8%/năm, tốc độ giải ngân vốn FDI ngay lập tức giảm xuống mức âm 10%/năm. Trước đó, vào giai đoạn 1997-1999, tốc độ phá giá VND cũng đạt trên 8%/năm, gây áp lực lớn lên tốc độ giải ngân FDI, với mức độ sụt giảm tới gần 16%/năm.

Hay như lần gần nhất là vào năm 2020, khi tỉ giá có lúc lên tới 23.600 VND/USD, dấy lên mối lo ngại chậm giải ngân FDI. Rất may sau đó mọi thứ đã dần trở nên cân bằng, tỉ giá giảm dần về mức bình thường, thậm chí đồng nội tệ còn ghi nhận tăng giá so với USD trong năm 2021.

May mắn có lẽ đã không quay lại trong năm 2022, tỉ giá hiện nay đã đạt hơn 23.400 VND/USD, tăng 3,5% kể từ mức thấp nhất hồi đầu năm. Tỉ giá chợ đen cùng lúc cũng ghi nhận đà tăng miệt mài và ngày càng áp sát mức 25.000 VND/USD. Mức tăng này xuất phát từ động thái thu hẹp bảng cân đối kế toán và nâng lãi suất quyết liệt của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED). Chỉ số sức mạnh đồng USD từ đó đã tăng liên tục lên mức cao nhất trong vòng 20 năm qua.

Điểm đến của Việt Nam vẫn rất hấp dẫn, nhưng ổn định tỉ giá mới là chìa khóa thu hút được nhà đầu tư nước ngoài, điều mà Việt Nam đã làm rất tốt trong nhiều năm qua. Ảnh: deepc.vn

Ông Phạm Chí Quang, Phó Vụ trưởng phụ trách Vụ Chính sách Tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước, cho biết: “Đồng USD quốc tế tăng giá mạnh (chỉ số DXY tăng khoảng 10% từ đầu năm 2022), khiến đồng tiền của nhiều nền kinh tế lớn và đang phát triển mất giá mạnh. Những diễn biến trên tác động bất lợi tới cân đối cung cầu ngoại tệ và tâm lý thị trường trong nước, gây áp lực đối với sự ổn định của tỉ giá và thị trường ngoại tệ”.

Trong bối cảnh đó, nhiều đồng tiền trên thế giới đã mất giá rất mạnh so với USD, đồng euro đã có lúc quy đổi được ít hơn 1 USD, điều đã không xảy ra kể từ năm 2002. Dù là một trong những đồng tiền mất giá ít nhất trên thế giới, điều đáng nói là tỉ giá trong nước vẫn sẽ chịu áp lực lớn trong nửa cuối năm 2022. Khi FED tiếp tục tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát, nhu cầu nắm giữ USD vì vậy sẽ ngày càng nhiều hơn.

Ở chiều ngược lại, “vũ khí” của Ngân hàng Nhà nước đến từ lượng dự trữ ngoại hối lên tới hơn 100 tỉ USD, tương ứng hơn 3,5 tháng xuất khẩu. Đây là mức dự trữ ngoại hối cao kỷ lục và gấp 10 lần quy mô năm 2010. Với lượng dự trữ này, Ngân hàng Nhà nước hoàn toàn có thể bán ngoại tệ ra khi cần để ổn định tỉ giá.

Vốn thực hiện các dự án FDI trong 7 tháng năm 2022 ước đạt 11,57 tỉ USD, tăng 10,2% so với cùng kỳ năm 2022, cao nhất trong 5 năm qua, theo số liệu của Cục Đầu tư Nước ngoài. Con số này cho thấy sự lạc quan và sôi động của  bất động sản khu công nghiệp trong thời gian tới. Điều quan trọng là đừng để vụt mất sóng FDI khi ngành bất động sản khu công nghiệp đang đứng trước nhiều cơ hội lớn, các quyết định liên quan tới điều hành tỉ giá sẽ đóng vai trò tiên quyết trong thời gian tới. Điểm đến của Việt Nam vẫn rất hấp dẫn, nhưng ổn định tỉ giá mới là chìa khóa thu hút được nhà đầu tư nước ngoài, điều mà Việt Nam đã làm rất tốt trong nhiều năm qua.