Cocobay vỡ trận, Condotel trôi về đâu?

Từng là được xem là con gà đẻ trứng vàng cho giới đầu tư, condotel có nguy cơ vỡ trận khi liên tiếp đón nhận các tin dữ về mất năng lực thanh toán của các dự án lớn. Điển hình là mới đây, tổ hợp nghỉ dưỡng tích hợp Cocobay Đà Nẵng tuyên bố không còn khả năng chi trả phần lợi nhuận đã cam kết với khách hàng từ đầu năm 2020.

Tổ hợp nghỉ dưỡng và giải trí Cocobay có tổng diện tích 51ha tại Ngũ Hành Sơn được khởi động từ 5 năm trước với mức đầu tư dự kiến 5 tỉ USD. Dự án có quy mô khoảng 10.000 phòng tiêu chuẩn 3-5 sao. Được xem là một siêu dự án nghỉ dưỡng, Cocobay Đà Nẵng một thời hút khách nhờ chi mạnh cho các chiến dịch marketing rầm rộ (thuê danh thủ Cristiano Ronaldo làm đại sứ thương hiệu). Dự án còn cam kết tỉ suất lợi nhuận hằng năm cho người mua condotel lên tới 12%: mức hấp dẫn đáng kể so với các kênh đầu tư khác như tiền gửi ngân hàng hay đầu tư chứng khoán.
 

Đáng chú ý, sự cố mất năng lực thanh toán của Cocobay Đà Nẵng hay trước đó là Bavico Nha Trang có thể chỉ là bề nổi của tảng băng chìm. Xét trên toàn thị trường condotel, có khá nhiều dự án đang kinh doanh không hiệu quả, buộc chủ đầu tư phải cắn răng rút tiền túi hay rút trích lợi nhuận từ các mảng kinh doanh khác để bù đắp cho khoản lỗ trên mảng condotel.

Cơn sốt đầu tư vào dòng sản phẩm căn hộ nghỉ dưỡng khởi phát từ năm 2014 khi nền kinh tế quay đầu tăng tốc, đi kèm với hạ tầng được đầu tư và khách du lịch quốc tế tăng trưởng mạnh. Các thị trường tăng trưởng mạnh nhất là Đà Nẵng, Nha Trang, Cam Ranh hay Phú Quốc. Dù vậy, bài toán cân đối giữa chi phí và lợi nhuận không đơn giản cho các chủ dự án khi mô hình khách sạn, nhà nghỉ giá rẻ vẫn là kênh lưu trú ưa thích của phần lớn du khách, ít nhất trong vài năm trước mắt.
 

Theo ông Kenneth Atkinson, Chủ tịch của Grant Thornton Vietnam, đảo ngọc Phú Quốc đang có khoảng 17.500 phòng đạt chuẩn 3-5 sao (bao gồm các dự án đang triển khai) và một sân bay quốc tế có công suất 2,5 triệu lượt khách/năm. “Nếu thời gian lưu trú trung bình của du khách là 3 ngày và công suất phòng là 1,8 người mỗi phòng, thì sẽ cần 2,7 triệu lượt khách để đạt được công suất trung bình 70% cho các phân khúc 3-5 sao. Nhưng vấn đề là hiện có tới 90% trong số 2,8 triệu du khách là khách du lịch nội địa, trong đó nhiều người lại chọn khách sạn bình dân hay giá rẻ. Phép toán đó, tôi nghĩ, đã giải thích tất cả”, ông Kenneth Atkinson nhận định.

Theo Tiến sĩ Huỳnh Thế Du, Đại học Fulbright, ngay cả thị trường căn hộ cho thuê ở TP.HCM, nơi được xem là sôi động nhất cũng rất khó để có được tỉ suất 12% của số tiền cho thuê chia cho giá trị căn hộ. “Chủ đầu tư chỉ có thể trả được suất sinh lợi 12% khi giá căn hộ liên tục tăng và chủ đầu tư liên tục có căn hộ bán ra thị trường và được nhiều người mua”, Tiến sĩ Du nhận định.
 

Đã đến lúc thị trường condotel trong nước quay về với bản chất vốn có, tương tự như các thị trường đi trước là Mỹ hay Thái Lan. Đó có lẽ không phải là kênh đầu tư lợi nhuận cao và an nhàn như nhiều người lầm tưởng. Về phía chủ dự án, họ cũng phải thay đổi chính sách kinh doanh theo hướng chuyên nghiệp và bài bản hơn mới có thể tồn tại.

Thực tế, một số dự án xuất hiện gần đây đã thay đổi chiến lược kinh doanh, thay vì triển khai chính sách cam kết lợi nhuận. Các chủ đầu tư cũng tập trung nguồn lực hơn vào việc đầu tư các tiện ích, cải thiện khâu thiết kế, quản lý để gia tăng giá trị tài sản cho người mua. Động thái chuyển biến này xuất hiện rõ nhất là ở các thị trường đi sau như Bình Thuận, Vũng Tàu khi các chủ đầu tư mới đúc kết kinh nghiệm quá khứ. “Đây là bài học để các nhà đầu tư thay vì chỉ nhìn vào câu chuyện cam kết lợi nhuận mà thiếu đi tính đánh giá về mặt thực tế của dự án. Ví dụ chất lượng, thiết kế của sản phẩm, đơn vị quản lý vận hành là ai, vị trí dự án ở đâu, những hiểu biết của các nhà đầu tư về bất động sản mà họ định đầu tư... liệu đã đủ chưa”, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Kinh doanh nhà ở miền Bắc và miền Trung Savills Việt Nam, nhận định.

Về lâu dài, thị trường có thể sẽ nhận được hỗ trợ từ chính sách khi pháp luật liên quan đến thị trường condotel từng bước được hoàn thiện. Mới đây, quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú với điều khoản miễn thị thực cho người nước ngoài vào khu kinh tế ven biển. Thời hạn tạm trú đối với người nước ngoài được miễn thị thực vào khu kinh tế ven biển là 30 ngày. Động thái này dự kiến sẽ bổ sung thêm một lượng lớn khách du lịch quốc tế đến Việt Nam. Hiện tổng số khu kinh tế ven biển trên cả nước là 18 khu, trong đó có những cái tên đáng chú ý như Phú Quốc hay Vân Đồn.