Cổ phiếu bất động sản: Ẩn mình chờ... thăng?

Thị trường bất động sản đang được kỳ vọng sẽ sớm có sự bứt phá ngay sau khi thông tin về kết thúc đàm phán Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) được loan đi. “Nhu cầu về bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng khi có nhiều công ty muốn đến Việt Nam đầu tư và tận dụng lợi thế của TPP cùng các hiệp định thương mại tự do khác mà Việt Nam tham gia”, ông Jonathan Tizzard, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và định giá của Cushman & Wakefield, đánh giá.

Khả năng mua, thuê nhà ở, căn hộ đắt tiền cũng sẽ tăng do tham gia TPP đồng nghĩa với việc Việt Nam sẽ thu hút thêm nhiều chuyên gia và người thu nhập cao từ các nước đến Việt Nam. Tốc độ đô thị hóa tại các thành phố tăng lên sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở cho người lao động trong các khu công nghiệp. Dưới tác động của TPP, nhu cầu văn phòng chất lượng quốc tế cũng được dự báo sẽ tăng lên.

Sôi động M&A

Thực tế, không đợi đến thông tin kết thúc đàm phán TPP, không khí sôi động đã sớm lan tỏa trong nhóm công ty bất động sản niêm yết. Nổi bật nhất là cái bắt tay giữa Nhà Khang Điền với Đầu tư Xây dựng Bình Chánh khi Khang Điền nắm giữ 20,4% cổ phần và trở thành cổ đông lớn nhất tại đơn vị này. Đây đều là những công ty đầu ngành và Khang Điền lại chưa từng là cổ đông của Đầu tư Xây dựng Bình Chánh nên sự kiện càng khiến nhà đầu tư quan tâm.

Riêng Tập đoàn Sao Mai hâm nóng thị trường bằng quyết định rót hơn 60,3 tỉ đồng để mua cổ phần tại Công ty Phú Hùng Phú Quốc. Động thái này, cùng sự kiện Sao Mai từng đặt cọc 200 tỉ đồng mua khu đất có diện tích 20 ha tại Dương Đông (Phú Quốc) cho thấy mục tiêu hướng đến Phú Quốc của tập đoàn này. Trong các thông tin công bố, Sao Mai từng đặt kế hoạch xây dựng dự án khu du lịch nghỉ dưỡng ngay tại Bãi Dài vào năm 2017.

Tập đoàn Hà Đô thì gây chú ý khi ký hợp đồng mua toàn bộ cổ phần, tương đương 81,4% vốn điều lệ tại Công ty Bất động sản An Thịnh. Hợp đồng này thực chất là chuyển nhượng dự án đầu tư cải tạo chung cư cũ L1,2 (Khu Nam Thành Công). Trong khi đó, Công ty Phát triển Bất động sản Phát Đạt ra thông báo thành lập và góp vốn gần như toàn bộ vào Công ty Đầu tư Phát Đạt Nha Trang.

Đối với hoạt động mua bán - sáp nhập doanh nghiệp (M&A) mang yếu tố nước ngoài, thị trường cũng chứng kiến không ít thương vụ. Chẳng hạn, Pyn Fund Elite (Non-Ucits) gom mua cổ phiếu của Tập đoàn CEO; Dragon Capital mua phân nửa trong tổng 210 tỉ đồng trái phiếu chuyển đổi mà Năm Bảy Bảy phát hành; Quỹ Vietnam Enterprise Investments Limited của Dragon Capital mua 15 triệu cổ phiếu và trở thành cổ đông lớn tại Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Xây dựng.

Không chỉ phát hành cổ phiếu riêng lẻ cho Dragon Capital và Thiên Tân, Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Xây dựng còn nâng sở hữu tại công ty con DIC Hà Nam lên 100% và giảm sở hữu tại DIC Sport xuống còn 28% vốn điều lệ.

Giảm sở hữu tại các khoản đầu tư còn phải kể đến trường hợp Nhà Thủ Đức. Công ty này đã rút vốn khỏi Đầu tư Phúc Thịnh Đức. Theo lãnh đạo Nhà Thủ Đức, trong 3 tháng tới, Công ty sẽ chuyển nhượng 65% vốn điều lệ ở công ty này cho đối tác khác với mức giá không thấp hơn giá trị sổ sách tại thời điểm cuối tháng 6.2015. Trước đó, Nhà Thủ Đức cũng rút toàn bộ vốn khỏi công ty liên kết là Xây dựng Phong Phú.

Có thể thấy, hầu hết các công ty bất động sản niêm yết đều đang ra sức cơ cấu lại hoạt động. Nhưng sự chuyển biến này lại chưa thể hiện nổi bật ở diễn biến giá cổ phiếu.

Các cổ phiếu đón nhận tin tốt như KDH của Khang Điền, BCI của Đầu tư Xây dựng Bình Chánh, KBC của Kinh Bắc tăng chưa tới 10% trong tháng 9. Xét về mức giá, ngoại trừ cổ phiếu VIC của Vingroup, hầu hết các cổ phiếu bất động sản đều chưa thể vượt được 25.000 đồng/cổ phiếu. Mức giá phổ biến của nhóm cổ phiếu này đang vào khoảng 13.000-15.000 đồng/cổ phiếu. Hiếm có cổ phiếu bất động sản nào giao dịch trên 20 tỉ đồng/phiên.

Chuyên gia chứng khoán Hoàng Thạch Lân cho rằng, trong một thị trường thiếu thông tin hỗ trợ như tháng 9 vừa qua, diễn biến cổ phiếu bất động sản khó đi ngược lại xu hướng trầm lắng chung. Nhưng thời gian sắp tới, với các thông tin tích cực, cộng thêm cuối năm thường là thời điểm doanh nghiệp công bố kết quả kinh doanh, nhà đầu tư có thể hy vọng các con số ấn tượng sẽ tác động tích cực đến giá cổ phiếu ngành này.

Lãi cao nhờ chuyển nhượng đất

Các doanh nghiệp bất động sản là nhóm ngành mà lợi nhuận cuối năm thường hay đột biến. Kỳ vọng đột biến đã thể hiện trong các kế hoạch kinh doanh năm 2015. Đó là Hoàng Quân với mục tiêu lãi gấp 10 lần năm 2014, hay Phát Đạt dự kiến lãi gấp 6 lần. Các công ty như Vạn Phát Hưng, Khang Điền, Hòa Bình cũng đề ra kế hoạch lạc quan cho năm 2015, nhất là khi thị trường bất động sản đang trên đà phục hồi sau hơn 4 năm trầm lắng.

Sự khởi sắc của thị trường diễn ra trên diện rộng với lượng hàng tồn kho giảm đều và ổn định, khối lượng giao dịch tăng vọt cũng như sự phục hồi về giá chào bán trong tất cả các phân khúc cao cấp, trung cấp và nhà ở giá phải chăng.

Đáng chú ý, theo báo cáo của Công ty Chứng khoán Bản Việt, sự phục hồi của thị trường bất động sản dựa trên các yếu tố vững chắc như nhu cầu, các chính sách hỗ trợ, hạ tầng đã phát triển... Đây cũng là sự phục hồi còn nhiều tiềm năng khi giá căn hộ chỉ tương đương 67% mức giá đỉnh của năm 2008.

Vì thế, theo đánh giá của Chứng khoán Bản Việt, trong dài hạn (từ 3 năm trở lên), những công ty chiến thắng được dự báo sẽ là các đơn vị sở hữu quỹ đất lớn, được hưởng lợi nhiều nhất từ quy hoạch phát triển đô thị tổng thể, cũng như các doanh nghiệp có thể tận dụng được cơ hội lớn trong dài hạn của phân khúc nhà ở giá phải chăng.

Sự khởi sắc và mức giá ổn định của nhóm cổ phiếu bất động sản hiện cũng chỉ tập trung ở các doanh nghiệp có những lợi thế kể trên. Đó là Khang Điền, Đất Xanh, Phát triển Nhà Bà Rịa Vũng Tàu với vị trí quỹ đất tốt, vị thế tiên phong, có sự đột phá trong sản phẩm. Nam Long, Đầu tư Xây dựng Bình Chánh cũng có cơ hội tăng trưởng nhờ lợi thế về quỹ đất lớn, kế hoạch công ty gắn với phát triển đô thị dài hạn...

Đặc biệt, những dự án đầu tư ở Phú Quốc đang mang đến nguồn thu đáng kể cho một số doanh nghiệp đang niêm yết. Công ty Viễn Liên, chẳng hạn, ghi nhận doanh thu 14,7 tỉ đồng, lợi nhuận gần 3 tỉ đồng chỉ riêng từ việc bán một phần đất tại Dương Đông (Phú Quốc),  chiếm tới 50% doanh thu 6 tháng đầu năm của công ty này. Hay Tập đoàn CEO cũng đã thu về 106 tỉ đồng nhờ chuyển nhượng đất nền tại Phú Quốc, chiếm 34% tổng doanh thu của Công ty.

Nhưng với sự tăng vốn ồ ạt thông qua phát hành cổ phiếu, trái phiếu chuyển đổi và kết quả kinh doanh còn mờ nhạt (Nhà Thủ Đức từ chỗ lãi 24,5 tỉ đồng thành lỗ 9,2 tỉ đồng sau soát xét 6 tháng đầu năm 2015, hay Khang An chỉ mới hoàn thành 10% chỉ tiêu đề ra),  nhà đầu tư vẫn còn nhìn cổ phiếu bất động sản với thái độ thăm dò.

Viết Nguyên