Cơ hội nào cho nhà ở giá trị?

Nó dễ dàng nóng lên trong một thời gian ngắn và cũng có thể đóng băng nhiều năm trời sau các “bong bóng” bất động sản.

Sau vô số cú sốc, niềm tin của công chúng nói chung đối với thị trường bất động sản đã suy giảm nghiêm trọng. Ngoại trừ những dự án do các tên tuổi lớn làm chủ đầu tư, các dự án mới do các tên tuổi mới thực hiện khiến cho không ít người còn e ngại khi cân nhắc. Vậy tương lai của các dự án mới có giá trị sẽ đi đâu về đâu?

Từ đầu những năm 2000, song hành cùng sự bứt phá của nền kinh tế, mức thu nhập bình quân trên đầu người của Việt Nam cũng tăng lên đáng kể, kéo theo là số người bước vào tầng lớp trung và thượng lưu. Dần đà, sau xe hơi, nhà ở vừa là tài sản thiết yếu vừa trở thành một món hàng chứng minh cho địa vị xã hội.

Mở đầu năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá BĐS của Việt Nam giai đoạn này còn cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển. Các khu đô thị, dự án bất động sản thời bấy giờ mọc lên như nấm sau mưa. Một trong những dự án nổi bật có thể kể đến chung cư tại Khu đô thị Mỹ Đình I (Hà Nội), dự án Lancaster (TP Hồ Chí Minh).

Điều đáng tiếc là, thay vì tập trung vào nhu cầu sử dụng của khách hàng cuối thì thị trường này lại tập trung vào ham muốn kiếm tiền nhanh, thu lãi lớn của một bộ phận không nhỏ người mua và người bán thời đó. Chính việc đầu cơ đã gây giá ảo, nhu cầu ảo, tạo nên một thị trường có vẻ như sôi động và “dễ kiếm tiền”, mà quên mất đi rằng thu nhập bình quân của người dân Việt Nam thời điểm không phải ai cũng mua được những căn nhà có giá trị 1 - 2 tỉ đồng (quy ra giá trị thời bấy giờ).  

Có thể nói rằng tất cả chủ đầu tư dự án đều thừa thông minh để hiểu nguy cơ từ giá ảo, nhu cầu ảo. Thế nhưng, tiềm năng sinh lời và tính thanh khoản (ảo) lại mạnh mẽ đến độ những người lão làng trong giới kinh doanh cũng bị cuốn theo phương pháp đầu tư phi lý trí, kém bền vững này và kết quả là đến khi bong bóng bất động sản vỡ toang vào giai đoạn 2009 – 2010, hàng loạt các chủ đầu tư bất động sản lâm vào cam go.

5 năm trôi qua, thị trường bất động sản giờ đây đã dần ấm nóng trở lại, và đây là thời điểm tốt để các dự án mới ra đời nhìn lại và rút ra những bài học để tránh lặp lại sai lầm như ở trong quá khứ:

Tâm lý đầu cơ

Nếu chỉ nghĩ đơn giản là “đất đai không thể sinh sôi ra nữa” rồi vội vàng bỏ tiền vào việc xây dựng hoặc tích trữ nhà ở, đất đai mà không xét đến yếu tố như sức mua của thị trường, sức khỏe của nền kinh tế, và quan trọng nhất là khả năng tài chính của người dùng cuối, thì lối suy nghĩ này lại trở thành hiểm họa. Việc sử dụng mức đòn bẩy tài chính quá cao và sự lỏng lẻo trong quản trị của các định chế tài chính đã mở đường cho trào lưu đầu cơ bất động sản giai đoạn giá nhà đất lên cao tới đỉnh điểm (2007 – 2008), để rồi để lại kết quả như chúng ta đã biết.

Đầu tư bền vững

Nói về phát triển bền vững là không chỉ nói về yếu tố môi trường mà chúng ta vẫn thường nghe, mà còn nói đến những sản phẩm có tuổi thọ, sức bền cao, chống chọi được với thời gian. Một ví dụ tiêu biểu cho thị trường bất động sản là tòa nhà Empire State (New York, Hoa Kỳ). Hoàn thành và đưa vào sử dụng từ năm 1931, đến nay tòa nhà có chi phí xây dựng 40 triệu USD (tương đương với 637 triệu USD vào năm 2016, hơn 12.000 tỷ VND) này vẫn được coi là niềm kiêu hãnh của nước Mỹ, với giá thuê cao ngất ngưởng (hơn 1,3 triệu USD/năm cho 1 tầng nhà sử dụng làm văn phòng).Trong khi đó, chưa nói các dự án đã đi vào hoạt động, các dự án nằm đắp chiếu vài năm tại Việt Nam đã có dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng.

Yếu tố thương hiệu

Không phải ngẫu nhiên mà mọi sản phẩm mới ra mắt trong thời gian gần đây của tập đoàn Vin Group đều thu hút sự chú ý. Nếu như trong các thời kì trước, người dân có thể bỏ tiền mua một căn hộ mà không xét đến chủ đầu tư, đơn vị tư vấn thiết kế, nhà thầu, đơn vị phân phối là ai, thì đến nay mọi chuyện đã đổi khác. Đợt khủng hoảng vừa qua đã giáng một đòn mạnh vào niềm tin của thị trường. Hơn bao giờ hết, các chủ đầu tư dự án cần tập trung vào việc xây dựng thương hiệu và thậm chí coi thương hiệu là một phần giá trị trong sản phẩm mình bán ra.

Giá cả

Phải thẳng thắn mà nói, sản phẩm của thị trường bất động sản đã bị đặt cao một cách vô lý. Thứ nhất, giá không tương xứng với chất lượng sản phẩm (như là yếu tố vị trí, chất lượng thi công, tiện ích – dịch vụ đi kèm một dự án). Thứ hai, chủ đầu tư các dự án cần hiểu sức mua của người dân có hạn. Trong khi một bộ phận đông đảo người dân vẫn nỗ lực tìm kiếm một ngôi nhà có chất lượng và chi phí trong tầm tay thì lượng hàng tồn trên thị trường lại còn cao.

Sự ra đời của các dự án mới

Bất cứ thị trường nào cũng sẽ phải trải qua một cú sốc như thị trường Việt Nam để tái định vị, để về lại điểm cân bằng. Điều đáng mừng cho cả người mua và người bán là thị trường đã cho thấy một số dấu hiệu ấm nóng trong những tháng vừa qua. Bên cạnh đó, vẫn có nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản sóng sót qua những cơn cam go và có sự chuyển mình mạnh mẽ. Trên thị trường, hàng loạt các dự án mới được giới thiệu với concept đầu tư và phát triển mới lạ, giá cả phải chăng hơn và đáp ứng nhu cầu, điều kiện tài chính của số đông công chúng.

Dự án Rivera Park Sài Gòn – một dự án mới ở trung tâm Quận 10 TP HCM

Có thể kể đến một số dự án mới như Five Star (Mỹ Đình, Hà Nội), Rivera Park Hà Nội (69 Vũ Trọng Phụng, Hà Nội), Golden Hills (Quận Liên Chiểu, Đà Nẵng), Heaven Riverview (Q8, TP HCM), Rivera Park Sài Gòn (Q.10, TP HCM), v.v Đây đều là những dự án căn hộ thuộc sở hữu của những chủ đầu tư có nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường, năng lực thi công tốt, thấu hiểu nhu cầu của người sử dụng. Nếu thị trường tiếp tục có những diễn biến tốt, người dân sẽ sớm có cơ hội sống trong những khu đô thị mới hiện đại, văn minh với mức giá hợp lý.