Chuyển đổi condotel sang căn hộ chung cư sẽ dẫn tới vỡ trận về quy hoạch hạ tầng?

Mới đây, Công ty CP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) đã thông báo về việc không thể chi trả lợi nhuận 12%/năm như đã cam kết trước đó với nhà đầu tư mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng vì những khó khăn về dòng tiền.

Cùng với đó, công ty Thành Đô cũng đưa ra một số hướng giải quyết đối với các khách hàng đã mua sản phẩm condotel tại Cocobay Đà Nẵng.

Trong đó, chủ đầu tư đưa ra giải pháp, khách hàng tiếp tục hợp tác với chủ đầu tư và tiến hành chuyển đổi các condotel thành căn hộ chung cư với chi phí chuyển đổi dự kiến 15% giá trị căn hộ và được toàn quyền sử dụng như một căn hộ chung cư bình thường. Chủ sở hữu cũng có thể giao lại cho chủ đầu tư căn hộ đó để tiếp tục kinh doanh với những cam kết về thu nhập cố định hàng năm.

Phá vỡ quy hoạch

Trước cách giải quyết này của phía chủ đầu tư, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất du lịch thành đất ở được cấp chứng nhận sử dụng đất lâu dài là đề xuất vô lý, bóp méo quy hoạch.

Theo phân tích của ông Châu, dự án căn hộ condotel thuộc khu du lịch nghỉ dưỡng, thuộc đất phi nông nghiệp, chính vì vậy họ không phải nộp tiền sử dụng đất, trong khi các dự án nhà ở, bao gồm cả dự án nhà ở cao cấp phải nộp tiền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, việc điều chỉnh hàng chục nghìn căn condotel sang chung cư sẽ làm thu hẹp đáng kể nguồn lực đất đai phục vụ du lịch, ảnh hưởng tới chủ trương phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn.

"Mục đích của việc quy hoạch đất du lịch nghỉ dưỡng là để phục vụ du lịch, tại sao lại có thể chuyển qua đất ở? Việc Đà Nẵng chấp thuận cho chuyển đổi hơn 50% dự án Cocobay sang đất ở là một sai lầm chiến lược", ông Châu khẳng định. 

Không thể vì giải quyết khó khăn của chủ đầu tư mà chiều theo đề nghị đó. Tôi rất mong các cơ quan chức năng cần thận trọng trong xem xét đề xuất này, không nên vì những cái trước mắt…

"Ngay cả khi có điều chỉnh quy hoạch cũng không được phá vỡ mục tiêu ban đầu được đề ra, đảm bảo sự phát triển hài hòa cân đối, bảo vệ lợi ích của tất cả các bên chứ không phải lợi ích của một nhóm người, đặc biệt là không phải lợi ích của chủ đầu tư", ông nói. 

Trong khi đó, ông Nguyễn Bá Sơn, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH TP Đà Nẵng cho rằng, việc chuyển đổi này sẽ tác động đến hàng loạt luật khác của hệ thống.

Theo ông Sơn, diện tích đất giao cho dự án nếu chuyển đổi sẽ làm thay đổi mục tiêu dự án đã được phê duyệt, đụng chạm đến Luật Quy hoạch mà đây là đất giao có thời hạn. Chế độ pháp lý về quyền sử dụng đất lại thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai. Việc sửa đổi, bổ sung quy định về loại hình này vào Luật Đất đai sẽ khó khả thi, bởi nếu công nhận quyền sử dụng đất cho loại hình này sẽ dẫn đến việc phải phá bỏ một số nguyên tắc căn bản của luật này. Và như vậy là tác động đến hàng loạt luật khác của hệ thống.

Gây áp lực lên hạ tầng

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, việc chuyển đổi này là không hợp lý và gây sức ép lên hạ tầng, quy hoạch của địa phương.

Phân tích kỹ hơn, ông Hiếu cho biết, phải nhìn vấn đề dưới ba khía cạnh: Pháp lý, thương mại và tài chính.

Về pháp lý, bằng nhiều giải pháp thương thuyết, chủ đầu tư có thể chuyển từ condotel sang căn hộ để ở. Tuy nhiên, giấy phép của dự án vốn dĩ là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, chuyển sang căn hộ chung cư để ở là không hợp lý.

Về mặt thương mại, nếu chuyển sang căn hộ để ở thì chắc chắn chủ đầu tư phải đóng thêm các khoản thuế, phí và giá bất động sản này sẽ tăng lên so với trước. Khi đó chủ đầu tư bắt khách hàng đóng thêm tiền, liệu họ có đồng ý không, sự việc sẽ rối rắm hơn. Về mặt tài chính, ngân hàng tài trợ khoản vay cho khách hàng mua dự án ban đầu là vay kinh doanh. Nếu chuyển sang căn hộ để ở thì hệ số rủi ro cao hơn, siết tín dụng có thể ngân hàng sẽ từ chối cho vay.

Một điều đáng lo ngại là việc Đà Nẵng chuyển đổi 1.016 căn condotel thành căn hộ thì quy mô dân số cư trú là 8.588 người, tức tương đương một phường của quận Ngũ Hành Sơn, (chưa tính khoảng 4.000 người khác lưu trú tại đây), tạo gánh nặng lớn cho hạ tầng đô thị. Do đó, nếu không có những tính toán phù hợp, thì có thể sẽ dẫn đến vỡ trận về cả quản lý địa bàn dân cư, áp lực hạ tầng, giao thông, trường học…

“Chỉ có một điều duy nhất khả thi là sau khi ban hành khung pháp lý cho condotel, Nhà nước sẽ công nhận loại hình này và thời hạn của nó sẽ chính là thời hạn giao đất theo dự án” - ông Sơn phân tích.

►“Bẫy lợi nhuận” khiến đại gia Việt sa lầy ở Cocobay?

►Cocobay ngưng trả lợi nhuận cam kết: Chuyên gia nói gì?

►Từ thời hoàng kim đến cơn thoái trào của Condotel