Chung cư quận 1: Vàng son một thuở

Dự án căn hộ cao cấp Zenity tại mặt tiền đại lộ Võ Văn Kiệt (quận 1, TP.HCM) được phát triển bởi chủ đầu tư CapitaLand (Singapore) từng có giá bán khoảng 7.000 USD/m2 tại thời điểm quý I/2023 thì nay chỉ còn 5.000 USD/m2 . Mức giá giảm tới 40% của Zenity phần lớn là do thị trường chung còn nhiều khó khăn, theo chị Thảo My, một môi giới nhà đất giàu kinh nghiệm.

Từng là tâm điểm của thị trường địa ốc quận 1 vào cuối năm 2022 tới đầu năm 2023, dự án căn hộ Lancaster Legacy tại số 230 Nguyễn Trãi, phường Nguyễn Cư Trinh của Tập đoàn Trung Thủy đang chứng kiến cuộc tháo chạy của không ít nhà đầu tư thứ cấp. Giá bán khởi điểm của chủ đầu tư cách đây 2 năm từ 7.000-10.000 USD/m2 tùy vị trí, nay nhà đầu tư thứ cấp chấp nhận bán lỗ 20% so với lúc chốt hàng. Nhà môi giới Kiều Anh cho biết: “Giờ thì tiền mặt là vua, khách hàng tha hồ chọn lựa căn, tầng, vị trí phù hợp, không như thời tranh nhau đặt cọc trước đây”.

Quận 1 vốn được đánh giá là thị trường địa ốc giàu tiềm năng sinh lời bất chấp giá bán rất cao. Khu vực này tập trung những chung cư cao cấp, hạng sang, là phân khúc ít chịu ảnh hưởng bởi biến động trên thị trường, phần lớn khách mua có tài chính mạnh, ít phụ thuộc vào các yếu tố tín dụng, ít chịu tác động từ tâm lý chung. Ngoài ra, sự khan hiếm nguồn cung ở quận 1 đảm bảo cho khả năng tăng giá, sinh lời bền vững cho nhà đất ở đây. Tất cả những điều trên là đúng nhưng không phải là mãi mãi.

Không quá khó để tìm hiểu và mua với giá hời căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án The Grand Manhattan của Novaland. Chỉ cần vào trang batdongsan.com.vn và tìm tin rao vặt, sau 20 phút giao dịch, Vũ Thanh, một môi giới lâu năm tại quận 1, đã dẫn người viết đi xem dự án tại số 100, Cô Giang, quận 1, ngay sát “phố Tây” Đề Thám, Bùi Viện, Phạm Ngũ Lão. “Nhà đầu tư thứ cấp đang bán ra rất nhiều, tha hồ chọn. Có một số căn hộ tầng 7, tầng 8, chủ mua cũ chấp nhận lỗ, giá chỉ còn khoảng 100 triệu đồng/m2 thay vì giá 140 triệu đồng/m2 vào thời điểm cuối năm 2022. Còn căn hộ tầng cao từng đạt mức giá 200 triệu đồng/m2 nay chủ cũ bán lại chỉ khoảng 160 triệu đồng/m2 ”, Vũ Thanh chia sẻ.

Theo dữ liệu của batdongsan.com.vn, trong 5 năm (2018-2022), giá nhà đất quận 1 tăng lên ở tất cả các loại hình và phân khúc. Trong đó, khu vực Ba Son, Nguyễn Cư Trinh vào năm 2022 có giá chung cư đắt đỏ nhất (180-300 triệu đồng/ m2 ), phường Bến Nghé lại đứng đầu ở các loại hình nhà liền thổ, gồm biệt thự (776 triệu đồng/ m2 ), nhà mặt phố (930 triệu đồng/m2 ) và nhà riêng lẻ (343 triệu đồng/m2 ). Các phường Cầu Ông Lãnh, Cô Giang, Tân Định là những khu vực có mặt bằng giá mềm hơn nhưng giá chung cư cũng ở mức trung bình 120-150 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, hiện tại, quận 1 đang chứng kiến một số dự án căn hộ chung cư cao cấp giảm giá cả từ phía chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư thứ cấp. Điển hình là Zenity, Lancaster Legacy, The Grand Manhattan và Grand Marina Saigon. Có dự án từng đạt 350-400 triệu đồng/m2 nay giảm khoảng 20-25% trên thị trường thứ cấp. Theo đánh giá của Cushman & Wakefield, mặt bằng chung căn hộ đang có xu hưởng giảm vì đã tăng quá cao. Trong 10 năm qua (2012-2022), giá bán căn hộ tại TP.HCM đã tăng 3 lần, mặc dù, tổng nguồn cung tăng 4,4 lần trong giai đoạn này.

“Nhiều năm trước đây, khách mua địa ốc quận 1 ít chịu ảnh hưởng bởi tâm lý thị trường, nhưng có sự thay đổi khi liên tục nhiều dự án thương mại và căn hộ siêu sang đáng chú ý như IFC One Saigon, One Central Saigon hay Alpha King từng tái khởi công rầm rộ, nhưng nay đã ngừng triển khai. Ngay cả các dự án The Grand Manhattan, Zenity, Lancaster Legacy cũng liên tục đổi chủ, thay tên, thi công rồi lại ngừng, rồi lại tái thi công. Giá lên chiều thẳng đứng của căn hộ quận 1 chỉ còn là thời vàng son đã qua”, chị Nguyệt Ánh, một nhà đầu tư thứ cấp, chia sẻ.

Cũng theo chị Ánh, về tiềm năng tăng giá nhờ quy hoạch và triển khai hạ tầng thì địa ốc quận 1 gần như đã hết “room”. “Giá đã tăng mạnh từ trước khi cầu Thủ Thiêm nối quận 1 với thành phố Thủ Đức hoàn thành. Trước đó là sốt giá chờ đường song hành Võ Văn Kiệt đi dưới cầu Calmette, hầm Thủ Thiêm là hạng mục quan trọng nhất của dự án đại lộ Đông Tây. Hiện tại, chỉ còn chờ các tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên vận hành trong năm 2024 nhưng giá cũng đã tăng từ khi tuyến này bắt đầu khởi công nhà ga ngầm tại chợ Bến Thành”, chị Ánh phân tích.

Mặt khác, theo bà Hạnh Hoàng, chuyên gia tài chính của một quỹ đầu tư địa ốc, quận 1 cũng đang có sự tương phản mạnh làm hạn chế khả năng tăng giá của sản phẩm chung cư hạng sang. “Trong khi khu trung tâm thương mại dịch vụ và trung tâm tài chính tập trung tại khu vực đường Lê Thánh Tôn, Nguyễn Huệ, Tôn Đức Thắng, Hàm Nghi, Nguyễn Thái Học, Lê Lợi, Đồng Khởi được chỉn chu, sang trọng thì các khu dân cư hiện hữu ở phía Nam và phía Tây Bắc quận 1 như khu Cầu Ông Lãnh, Cô Giang, Cầu Kho, Tân Định còn nhếch nhác, một số khu ổ chuột ven kênh rạch cần giải tỏa vẫn còn rất chậm. Quận 1 có diện tích xếp thứ 9 trên tổng số 22 quận, huyện của TP.HCM nhưng mật độ dân cư cao. So với quận 2 cũ thì quận 1 có diện tích chỉ bằng 1/7 nhưng mật độ dân số cao hơn gấp 6 lần”.

“Sau đại dịch, hàng loạt cửa hàng, cửa hiệu tại các tuyến phố thương mại bậc nhất như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Hai Bà Trưng, khách thuê dời đi, còn để trống cũng làm mất đi vẻ đẹp và sức sống của quận 1, ảnh hưởng tới mặt bằng chung của giá địa ốc”, nhà môi giới Kiều Anh thừa nhận.

Tìm lại thời vàng son tại quận 1 lúc này là rất khó. Tuy nhiên, với mức đầu tư vừa phải, vẫn có thể xem xét đầu tư các căn nhà cũ, diện tích nhỏ trong hẻm gần các tuyến phố kinh doanh. “Sửa sang để bán lại lấy lời hoặc cho thuê kinh doanh lấy dòng tiền hằng tháng dễ hơn. Đơn cử, một căn nhà diện tích 20-30 m2 trong một số hẻm sầm uất có giá 5-8 tỉ đồng có thể cho thuê làm mặt bằng kinh doanh với giá 25-40 triệu đồng/ tháng. Bên cạnh đó, một xu hướng nở rộ từ chục năm trước và đến nay vẫn còn tiềm năng tại quận 1 là cho thuê lại chung cư cũ ở trung tâm để làm shop thời trang, quán cà phê với giá thuê 20-40 triệu đồng/tháng với mức đầu tư 4-5 tỉ đồng/căn. Đã hết thời vàng son, giờ thì giữ dòng tiền an toàn và mức lãi thực tế hơn”, chị Ánh chia sẻ