Chờ bắt đáy bất động sản?

Chủ một ngôi nhà phố trên đường Nguyễn Biểu, quận 5, TP.HCM đã liên tục hạ giá từ 20 tỉ đồng xuống 18 tỉ đồng rồi 17 tỉ đồng nhưng đến nay vẫn chưa tìm được người mua. Còn ở Bình Dương, một nhà đầu tư cho biết có đầu tư một căn hộ nhưng do dịch bị ảnh hưởng vấn đề tài chính nên không thể tiếp tục đầu tư. Mặt khác, sau khi chính sách bán hàng thay đổi thì người mua từ đợt tháng 7 đến nay được chiết khấu rất nhiều. “Bây giờ rất khó sang nhượng lại căn hộ này”, anh cho biết.

Trong quý III/2021, dịch bệnh bùng phát mạnh ở TP.HCM và nhiều tỉnh, thành phía Nam, dẫn đến các biện pháp siết chặt giãn cách xã hội được áp dụng. Chịu ảnh hưởng trực tiếp trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận có sự sụt giảm về nguồn cung và lượng tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc chủ chốt.

Ghi nhận từ nhiều sàn bất động sản cho thấy, đã xuất hiện việc một số nhà đầu tư giảm giá, cắt lỗ, giảm một phần lợi nhuận để tạo thanh khoản, do áp lực từ lãi vay.

Trên phân khúc đất nền, DKRA Việt Nam ghi nhận thị trường TP.HCM và các tỉnh giáp ranh có nguồn cung sụt giảm đáng kể, chỉ tương đương khoảng 4,1% so với quý II. Tỉ lệ tiêu thụ chỉ bằng 1,5% quý trước. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở thị trường Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu. Sức cầu chung toàn thị trường ở mức rất thấp do trong quý III, các tỉnh phía Nam siết chặt giãn cách toàn xã hội. Thị trường thứ cấp có dấu hiệu giảm giá cục bộ ở một số dự án và khu vực, mức giảm từ 5-7% so với tháng 5 (giai đoạn trước khi dịch bùng phát mạnh).

Phân khúc căn hộ ghi nhận 13 dự án mở bán (3 dự án mới và 10 dự án giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 3.516 căn, bằng 88% so với quý trước nhưng chỉ bằng 31% so với cùng kỳ quý III/2020. Tỉ lệ tiêu thụ đạt xấp xỉ 77% nguồn cung mở bán mới với 2.724 căn, bằng 84% so với quý trước và bằng 28% so với cùng kỳ năm trước.

Thị trường căn hộ thứ cấp hiện khá ảm đạm, thanh khoản giảm mạnh và gần như đóng băng. Cục bộ thị trường xuất hiện một số nhà đầu tư cắt lỗ/giảm giá bán để nhanh chóng thu hồi vốn. Giá bán sơ cấp ở các dự án không có nhiều biến động so với quý trước. Để đối phó, hầu hết chủ đầu tư đều ban hành các chính sách chiết khấu bán hàng mùa dịch, lịch thanh toán giãn cách nhằm kích cầu thị trường sơ cấp.

Mặc dù vậy, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Nhà ở CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản hạ nhiệt do dịch, trên thị trường vẫn xuất hiện nhiều nhà đầu tư tháo chạy nhưng ở chiều ngược lại, một bộ phận khác lại tranh thủ gom bất động sản chờ đợt sóng mới. Trên thị trường xuất hiện một lực lượng đầu tư mới tiếp tục đón bắt cơ hội đầu tư vào bất động sản lúc này.

Thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận có sự sụt giảm về nguồn cung và lượng tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc chủ chốt. Ảnh: Quý Hòa.

“Có một số trường hợp nhà đầu tư lỡ rót tiền vào dòng sản phẩm cao cấp quá lâu mà thị trường bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh thì bị áp lực tín dụng, áp lực trả nợ buộc họ phải bán rẻ, phải cắt lỗ. Nhưng một số trường hợp này không phản ánh bản chất thật của toàn thị trường bất động sản”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định và cho rằng “chờ giá bất động sản xuống để bắt đáy là khó”.

Tuy tiêu thụ giảm nhưng theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá bán trong phân khúc nhà ở vẫn không giảm. Đặc biệt, ở Hà Nội và TP.HCM, giá bất động sản tăng 5-15% so với cùng kỳ. Thanh khoản thị trường bất động sản nhìn chung sụt giảm nhưng vẫn có những phân khúc hút khách, tăng giá, đòi hỏi nhà đầu tư phải biết chọn hướng đi mới phù hợp.

Tuy nhiên, có thể thấy nhiều thách thức mà thị trường bất động sản đang đối mặt, bất chấp giá bán sơ cấp một số dự án tung ra thị trường gần đây được ghi nhận vẫn tăng. Đó là khó khăn về tiếp cận nguồn vốn khi ngân hàng siết chặt cho vay vì rủi ro và lạm phát, các hoạt động giao dịch mua - bán bất động sản trên thị trường gặp khó khăn vì không thể gặp gỡ, trao đổi.

Nhận định về việc xu hướng thay đổi giá bất động sản trong những tháng cuối năm, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao của Savills Việt Nam, cho rằng: “Từ đây đến đầu năm 2022 sẽ không có nhiều thay đổi lớn trong thị trường bất động sản. Việc nhà đầu tư thực hiện các giao dịch lướt sóng đẩy giá trong thị trường bất động sản trong thời gian tới cũng tương đối không khả thi, nhất là khi Việt Nam chưa hoàn toàn kiểm soát được dịch và còn những hạn chế trong mặt giao tiếp xã hội, cũng như các hoạt động kinh doanh”.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thì cho rằng giá bất động sản quý IV sẽ được điều chỉnh tương đương cùng kỳ năm 2020. Những dự án không điều chỉnh, vẫn giữ giá như đầu quý II/2021 chắc chắn sẽ có tỉ lệ hấp thụ thấp. Khách hàng có nhu cầu mua nhà sẽ khó phục hồi cao trong quý IV và chỉ ước đạt 30% lực cầu so với cùng kỳ các năm 2018, 2019.

Chỉ khoảng 50% doanh nghiệp phát triển bất động sản và các nhà thầu bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh có cơ hội phục hồi. Các đơn vị dịch vụ, môi giới bất động sản thực sự suy yếu, chưa thể hồi phục hoạt động ngay trong quý IV nhưng thị trường cũng sẽ đón nhận số doanh nghiệp mới gia nhập thị trường. Sự suy yếu của thị trường có thể khiến lượng mua bán, sáp nhập (M&A) dự án xuất hiện trong quý IV tăng nhưng không nhiều (dưới 10%) và chủ yếu nằm ở các dự án nhỏ.

Nhìn chung, ngoài một số thị trường cục bộ từ đây đến cuối năm có thể tăng giá nhờ các tín hiệu khởi công hạ tầng hay điều chỉnh quy hoạch mới của Chính phủ, bức tranh toàn cảnh thị trường vẫn còn chưa mấy rõ ràng.

Theo đại diện Savills Việt Nam, đối với nhóm đầu tư cá nhân, nếu nhu cầu nhà ở là bức thiết và nguồn tiền mua nhà đã có sẵn từ trước và không phải sử dụng đòn bẩy kinh tế, đây là cơ hội tốt để mua nhà, đón Tết vui vẻ với một căn nhà mới. “Tuy nhiên, đối với nhóm đầu tư lướt sóng hay nhóm đầu tư ngắn hạn, tôi nghĩ đây chưa phải là thời điểm thích hợp”, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương nhận định.