English
Thứ Bảy | 02/03/2013 11:19
Chính sách nào giải quyết khó khăn cho bất động sản?
Nhiều kiến nghị đề xuất cải thiện cơ chế chính sách được đưa ra tại cuộc họp Ban chỉ đạo Trung ương chính sách nhà ở và thị trường bất động sản.
So với năm 2011, tỷ lệ doanh nghiệp xây dựng dừng hoạt động, giải thể tăng 6,2%, riêng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) tăng 24,1%.
Điều này ảnh hưởng tới thanh khoản của ngân hàng, thu ngân sách nhà nước, gây đình trệ sản xuất cho nhiều ngành nghề khác làm ảnh hưởng rất lớn đến phát triển kinh tế và an sinh xã hội.
Bởi vậy, việc tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản được coi là tâm điểm của năm 2013.
Tập trung thực hiện Nghị quyết 02
Theo ông Nguyễn Đồng Tiến, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Nghị quyết 02 đề cập đến những giải pháp rất cụ thể để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Tuy vậy, cũng cần phải có thêm những giải pháp tổng hợp của các bộ, ngành, địa phương.
Ông cho biết, để triển khai Nghị quyết, đối với những giải pháp được giao, NHNN đang phối hợp với Bộ Xây dựng dự thảo Thông tư về cho vay hỗ trợ nhà ở.
Theo đó, đối tượng được vay vốn theo chương trình này là các cá nhân, cán bộ công chức, lực lượng vũ trang, hộ gia đình có thu nhập thấp. Chính phủ đã dự kiến nguồn vốn khoảng 20-40 nghìn tỷ đồng, có sự hỗ trợ của NHNN cho vay để mua, thuê nhà ở xã hội, cho vay để mua nhà ở thương mại diện tích dưới 70 m2 và giá thành dưới 15 triệu m2. Đồng thời cũng cho vay các doanh nghiệp là chủ đầu tư của các dự án này.
Về lãi suất cho vay, NHNN dự kiến khoảng 6% và thời hạn cho vay đối với các đối tượng mua, thuê nhà là 10 năm; đối với các doanh nghiệp là thực hiện các dự án đầu tư thì thời hạn cho vay là 5 năm.
Bên cạnh đó, NHNN cũng dành ra một khoản tiền hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại, trước mắt là giao cho 5 ngân hàng thương mại Nhà nước đứng ra thực hiện chương trình này.
Cụ thể, NHNN sẽ hỗ trợ nguồn vốn với lãi suất tái cấp vốn thấp hơn lãi suất hiện hành để có nguồn vốn chi phí thấp.
NHNN cũng đang xây dựng Đề án xử lý nợ xấu, trong những khoản nợ xấu có nợ từ lĩnh vực BĐS và những khoản nợ được bảo đảm thế chấp bằng tài sản BĐS hoặc tài sản được hình thành trong tương lai từ BĐS.
Vấn đề được các doanh nghiệp BĐS và nhiều đại biểu nêu là lãi suất, cụ thể là mong muốn lãi suất thấp và cho vay dài hạn. Tuy nhiên, lãi suất cho vay lại phụ thuộc vào lãi suất tiền gửi.
Khi người gửi tiền không gửi vào ngân hàng hoặc không chấp nhận một mức lãi suất thấp hơn thì lãi suất cho vay chưa thể giảm thấp được.
Cần lấy lại niềm tin của người mua nhà
Ông Mai Đức Chính, Phó chủ tịch Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam, cho biết: "Hiện nay, tâm lý người mua bất động sản đang chờ giảm giá.
Do đó, để tạo dựng lại niềm tin cho người mua thì cần thiết phải chỉ đạo các địa phương nên tính toán và công khai giá thành một cách minh bạch: giá mua đất, tiền xây dựng bao nhiêu để người dân biết giá mua đã hợp lý chưa".
Thực hiện theo Nghị định của Chính phủ, các nhà đầu tư đã đền bù đất cho dân theo giá thị trường và thu thêm một lần tiền đất cho Nhà nước nữa thì coi như họ đã mua đất 2 lần nên đã đẩy giá thành đất lên cao. Vì thế muốn hạ giá thành xây dựng, cần phải xem lại các quy định này.
Ngoài ra, cũng cần cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính để có thể giảm bớt 2/3 thời gian chuẩn bị triển khai dự án, rút xuống chỉ còn khoảng từ 6 tháng đến 1 năm nhằm vừa tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, vừa góp phần giảm giá thành.
Đối với việc chuyển đổi các công trình nhà ở, những công trình mới đang làm móng, chuẩn bị xây mà cơ sở hạ tầng có thể cải tạo được thành nhà ở xã hội thì cho phép tiến hành.
Không nên quay lại tư duy ỷ lại Nhà nước
Theo TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế, hỗ trợ của Nhà nước là cần thiết. Thực tế, Nhà nước cũng đã triển khai nhiều biện pháp, Nghị quyết 02 cũng cần được khởi động mạnh nhưng không nên cho rằng nghị quyết này sẽ giải quyết được mọi vấn đề.
"Có những vấn đề nằm trong nghị quyết nhưng nếu không phù hợp thì cần mạnh dạn bỏ, không nên cứng nhắc".
Riêng đối với lĩnh vực nhà ở, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội là rất đúng nhưng cần phải xác định được đối tượng thu nhập thấp là ai, tài sản của họ có bao nhiêu, họ sống ở đâu, có điều kiện để vay hay không, hỗ trợ họ như thế nào?...
Thời điểm này, khi tập trung vào phát triển nhà ở xã hội, các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội được hỗ trợ về giá đất nhưng giá đất rẻ không có nghĩa là làm dự án chất lượng kém.
Ông cho rằng, "Nhà nước chỉ cần tạo môi trường cho các doanh nghiệp hoạt động. Còn với thị trường BĐS nói chung, nên để nó tự phát triển theo quy luật thị trường, có sự cạnh tranh. Nhà nước không nên can thiệp quá sâu".
Phải công khai, minh bạch thông tin
Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đề xuất: "Cần phải đưa tiêu chí, đề nghị Ban chỉ đạo giao cho đoàn công tác xuống các địa phương lớn để tập trung rà soát và đưa ra quyết định dự án nào được phép tiếp tục triển khai, dự án nào phải dừng, phải chuyển đổi, thậm chí thu hồi những dự án không phù hợp quy hoạch, không triển vọng".
Theo ông, để bảo đảm tính minh bạch công khai, phải công khai toàn bộ các dự án lên website. Tiến độ (giải phóng mặt bằng chưa, đã làm hạ tầng chưa...), nguồn vốn, ai làm chủ đầu tư... là những vấn đề cần công khai rõ ràng, minh bạch.
Trong khi chờ đợi sửa đổi Luật Đất đai, đề nghị ngừng cấp mọi dự án, chuyển sang làm theo hình thức nhà nước thu hồi đất, từ đó mới quản lý được chênh lệch địa tô.
Đối với các đô thị có điều kiện kinh tế, đề nghị dừng sử dụng vốn ngân sách để làm nhà tái định cư. Bởi nhà tái định cư được triển khai xây dựng bằng ngân sách nhà nước, chất lượng nhà xấu, tiến độ chậm, không đồng bộ, không phù hợp nguyện vọng của dân.
Chi phí đầu vào của dự án quá cao
Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, hiện bất cập lớn nhất của thị trường bất động sản là mất cân đối quan hệ cung cầu. Một trong những nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là hệ thống chính sách còn nhiều bất cập, chưa theo kịp thị trường.
Để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, một trong những giải pháp là phải thiết lập quan hệ cung cầu mới, cung cấp thêm dòng sản phẩm giá thấp cho thị trường.
Đây là cơ hội để giải quyết hàng tồn đọng mà không cần loay hoay giải quyết hàng tồn đọng".
Hiện nay, các chủ đầu tư đã tìm mọi cách để hạ giá thành nhưng giá BĐS còn chênh lệch rất lớn so với bình diện chung. Hệ số chênh lệch từ những giá trị BĐS được khảo sát so với thu nhập bình quân xã hội còn vượt 5-10 lần.
Chênh lệch do nhiều nguyên nhân. Trong cơ cấu giá thành của một dự án bất động sản, thông thường tỷ trọng tiền đất chỉ có thể chiếm 30% là tối đa, chi phí lãi suất ngân hàng tối đa 10%, với cơ cấu này giá bất động sản sẽ rất ổn định và dễ tiếp cận đối với người dân. Nhưng thực tế, giá trị bình quân tổng hợp từ nhiều dự án, tiền đất chiếm 40%, thậm chí 50-60%; lãi suất ngân hàng quá lớn, có khi chiếm tới 50% cơ cấu giá thành.
Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần cải thiện chính sách tín dụng cho người tiêu dùng BĐS. Hiện, tín dụng tiêu dùng chưa phát huy được hiệu quả trên thị trường bất động sản.
"Để người mua nhà có thể vay được tiền, ngân hàng cần có quy định chặt chẽ nhưng sự chặt chẽ này chưa thích hợp với đối tượng được vay. Trong khi ngân hàng đòi hỏi phải có thu nhập ổn định, có tài sản thế chấp mới được vay thì người thu nhập thấp không có được các điều kiện này”.
Điều này ảnh hưởng tới thanh khoản của ngân hàng, thu ngân sách nhà nước, gây đình trệ sản xuất cho nhiều ngành nghề khác làm ảnh hưởng rất lớn đến phát triển kinh tế và an sinh xã hội.
Bởi vậy, việc tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản được coi là tâm điểm của năm 2013.
Tập trung thực hiện Nghị quyết 02
Theo ông Nguyễn Đồng Tiến, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Nghị quyết 02 đề cập đến những giải pháp rất cụ thể để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Tuy vậy, cũng cần phải có thêm những giải pháp tổng hợp của các bộ, ngành, địa phương.
 Ông Nguyễn Đồng Tiến. |
Theo đó, đối tượng được vay vốn theo chương trình này là các cá nhân, cán bộ công chức, lực lượng vũ trang, hộ gia đình có thu nhập thấp. Chính phủ đã dự kiến nguồn vốn khoảng 20-40 nghìn tỷ đồng, có sự hỗ trợ của NHNN cho vay để mua, thuê nhà ở xã hội, cho vay để mua nhà ở thương mại diện tích dưới 70 m2 và giá thành dưới 15 triệu m2. Đồng thời cũng cho vay các doanh nghiệp là chủ đầu tư của các dự án này.
Về lãi suất cho vay, NHNN dự kiến khoảng 6% và thời hạn cho vay đối với các đối tượng mua, thuê nhà là 10 năm; đối với các doanh nghiệp là thực hiện các dự án đầu tư thì thời hạn cho vay là 5 năm.
Bên cạnh đó, NHNN cũng dành ra một khoản tiền hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại, trước mắt là giao cho 5 ngân hàng thương mại Nhà nước đứng ra thực hiện chương trình này.
Cụ thể, NHNN sẽ hỗ trợ nguồn vốn với lãi suất tái cấp vốn thấp hơn lãi suất hiện hành để có nguồn vốn chi phí thấp.
NHNN cũng đang xây dựng Đề án xử lý nợ xấu, trong những khoản nợ xấu có nợ từ lĩnh vực BĐS và những khoản nợ được bảo đảm thế chấp bằng tài sản BĐS hoặc tài sản được hình thành trong tương lai từ BĐS.
Vấn đề được các doanh nghiệp BĐS và nhiều đại biểu nêu là lãi suất, cụ thể là mong muốn lãi suất thấp và cho vay dài hạn. Tuy nhiên, lãi suất cho vay lại phụ thuộc vào lãi suất tiền gửi.
Khi người gửi tiền không gửi vào ngân hàng hoặc không chấp nhận một mức lãi suất thấp hơn thì lãi suất cho vay chưa thể giảm thấp được.
Cần lấy lại niềm tin của người mua nhà
Ông Mai Đức Chính, Phó chủ tịch Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam, cho biết: "Hiện nay, tâm lý người mua bất động sản đang chờ giảm giá.
 Ông Mai Đức Chính. |
Do đó, để tạo dựng lại niềm tin cho người mua thì cần thiết phải chỉ đạo các địa phương nên tính toán và công khai giá thành một cách minh bạch: giá mua đất, tiền xây dựng bao nhiêu để người dân biết giá mua đã hợp lý chưa".
Thực hiện theo Nghị định của Chính phủ, các nhà đầu tư đã đền bù đất cho dân theo giá thị trường và thu thêm một lần tiền đất cho Nhà nước nữa thì coi như họ đã mua đất 2 lần nên đã đẩy giá thành đất lên cao. Vì thế muốn hạ giá thành xây dựng, cần phải xem lại các quy định này.
Ngoài ra, cũng cần cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính để có thể giảm bớt 2/3 thời gian chuẩn bị triển khai dự án, rút xuống chỉ còn khoảng từ 6 tháng đến 1 năm nhằm vừa tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, vừa góp phần giảm giá thành.
Đối với việc chuyển đổi các công trình nhà ở, những công trình mới đang làm móng, chuẩn bị xây mà cơ sở hạ tầng có thể cải tạo được thành nhà ở xã hội thì cho phép tiến hành.
Không nên quay lại tư duy ỷ lại Nhà nước
Theo TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế, hỗ trợ của Nhà nước là cần thiết. Thực tế, Nhà nước cũng đã triển khai nhiều biện pháp, Nghị quyết 02 cũng cần được khởi động mạnh nhưng không nên cho rằng nghị quyết này sẽ giải quyết được mọi vấn đề.
 Ông Vũ Đình Ánh |
"Có những vấn đề nằm trong nghị quyết nhưng nếu không phù hợp thì cần mạnh dạn bỏ, không nên cứng nhắc".
Riêng đối với lĩnh vực nhà ở, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội là rất đúng nhưng cần phải xác định được đối tượng thu nhập thấp là ai, tài sản của họ có bao nhiêu, họ sống ở đâu, có điều kiện để vay hay không, hỗ trợ họ như thế nào?...
Thời điểm này, khi tập trung vào phát triển nhà ở xã hội, các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội được hỗ trợ về giá đất nhưng giá đất rẻ không có nghĩa là làm dự án chất lượng kém.
Ông cho rằng, "Nhà nước chỉ cần tạo môi trường cho các doanh nghiệp hoạt động. Còn với thị trường BĐS nói chung, nên để nó tự phát triển theo quy luật thị trường, có sự cạnh tranh. Nhà nước không nên can thiệp quá sâu".
Phải công khai, minh bạch thông tin
Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đề xuất: "Cần phải đưa tiêu chí, đề nghị Ban chỉ đạo giao cho đoàn công tác xuống các địa phương lớn để tập trung rà soát và đưa ra quyết định dự án nào được phép tiếp tục triển khai, dự án nào phải dừng, phải chuyển đổi, thậm chí thu hồi những dự án không phù hợp quy hoạch, không triển vọng".
 Ông Trần Ngọc Hùng. |
Trong khi chờ đợi sửa đổi Luật Đất đai, đề nghị ngừng cấp mọi dự án, chuyển sang làm theo hình thức nhà nước thu hồi đất, từ đó mới quản lý được chênh lệch địa tô.
Đối với các đô thị có điều kiện kinh tế, đề nghị dừng sử dụng vốn ngân sách để làm nhà tái định cư. Bởi nhà tái định cư được triển khai xây dựng bằng ngân sách nhà nước, chất lượng nhà xấu, tiến độ chậm, không đồng bộ, không phù hợp nguyện vọng của dân.
Chi phí đầu vào của dự án quá cao
Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, hiện bất cập lớn nhất của thị trường bất động sản là mất cân đối quan hệ cung cầu. Một trong những nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là hệ thống chính sách còn nhiều bất cập, chưa theo kịp thị trường.
Để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, một trong những giải pháp là phải thiết lập quan hệ cung cầu mới, cung cấp thêm dòng sản phẩm giá thấp cho thị trường.
 Ông Nguyễn Ngọc Thành. |
Hiện nay, các chủ đầu tư đã tìm mọi cách để hạ giá thành nhưng giá BĐS còn chênh lệch rất lớn so với bình diện chung. Hệ số chênh lệch từ những giá trị BĐS được khảo sát so với thu nhập bình quân xã hội còn vượt 5-10 lần.
Chênh lệch do nhiều nguyên nhân. Trong cơ cấu giá thành của một dự án bất động sản, thông thường tỷ trọng tiền đất chỉ có thể chiếm 30% là tối đa, chi phí lãi suất ngân hàng tối đa 10%, với cơ cấu này giá bất động sản sẽ rất ổn định và dễ tiếp cận đối với người dân. Nhưng thực tế, giá trị bình quân tổng hợp từ nhiều dự án, tiền đất chiếm 40%, thậm chí 50-60%; lãi suất ngân hàng quá lớn, có khi chiếm tới 50% cơ cấu giá thành.
Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần cải thiện chính sách tín dụng cho người tiêu dùng BĐS. Hiện, tín dụng tiêu dùng chưa phát huy được hiệu quả trên thị trường bất động sản.
"Để người mua nhà có thể vay được tiền, ngân hàng cần có quy định chặt chẽ nhưng sự chặt chẽ này chưa thích hợp với đối tượng được vay. Trong khi ngân hàng đòi hỏi phải có thu nhập ổn định, có tài sản thế chấp mới được vay thì người thu nhập thấp không có được các điều kiện này”.
Nguồn Vneconomy
_211426573.jpg?w=158&h=98)
