“Chim báo bão”

Năm 2017, cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam đồng loạt tăng khi ứng viên Đảng Cộng hòa Donald Trump đắc cử Tổng thống lần đầu, với kỳ vọng hưởng lợi từ sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư từ Trung Quốc. Thế nhưng, cũng với chính sách thuế mới mang tên “thuế đối ứng” từ chính quyền Donald Trump 2.0, trong đó Việt Nam bị áp tới 46%, cổ phiếu nhóm bất động sản khu công nghiệp đang giảm rất sâu. Thậm chí, cùng thời điểm, Hội đồng Quản trị của Becamex đã quyết định hoãn kế hoạch phát hành 300 triệu cổ phiếu công khai. 

Dù ngay sau đó, thuế đối ứng được trì hoãn 90 ngày, theo đánh giá của Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), các công ty khu công nghiệp, với khách hàng chính là khối doanh nghiệp FDI, vẫn sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp trong kịch bản thuế đối ứng được áp ở mức cao (trên 20%), đặc biệt là với những ngành hàng chiếm tỉ trọng lớn trong cơ cấu xuất khẩu của Việt Nam (điện thoại, máy móc, hàng dệt may...).

Trong kịch bản tiêu cực nhất, Việt Nam tiếp tục bị áp mức thuế quan cao hơn những quốc gia khác trong khu vực ASEAN, các chuyên gia phân tích của VDSC cho rằng dòng vốn FDI sẽ bị ảnh hưởng mạnh và giá trị FDI đăng ký có thể suy giảm về tương đương giai đoạn 2013-2016. Với một số mặt hàng đứng trước nguy cơ bị áp thuế đối ứng cao, các doanh nghiệp sản xuất (chủ yếu là doanh nghiệp FDI từ Mỹ, Trung Quốc) có thể chủ động dịch chuyển một phần sản xuất trong khâu hoàn thiện đóng gói sản phẩm sang những quốc gia bị đánh thuế đối ứng thấp hơn như Ấn Độ, Indonesia...

Điều này được cho là sẽ tác động tiêu cực đến nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp. Nhiều năm qua, ngành bất động sản khu công nghiệp trở thành ngôi sao của thị trường bất động sản khi được hưởng lợi trước làn sóng FDI dịch chuyển khỏi Trung Quốc. 

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tổng vốn FDI rót vào các khu công nghiệp hiện đã xấp xỉ 31,4 tỉ USD. Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong 3 tháng đầu năm 2025 cả nước đã ghi nhận 15 dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp mới được điều chỉnh hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, với tổng diện tích lên tới 4.930 ha. Đây là con số gấp gần 3 lần so với cùng kỳ năm 2024 và tương đương 54% tổng diện tích khu công nghiệp cả năm 2024. Các doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực hạ tầng khu công nghiệp như VSIP, WHA, BWID, Kinh Bắc, Viglacera... gia tăng tốc độ mở rộng quỹ đất, nhằm đón đầu xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng và làn sóng FDI.

Thế nhưng, đó là cảnh tươi sáng trước cơn bão thương chiến có nguy cơ leo thang và Việt Nam có thể bị ảnh hưởng trực tiếp. Các doanh nghiệp đầu tư khu công nghiệp lo ngại dòng vốn FDI đảo chiều, khiến Việt Nam rơi vào tình trạng “tổ xây xong không đón được đại bàng”. Theo Công ty Chứng khoán KBSV, trong ngắn hạn, giai đoạn 2025-2026, các doanh nghiệp FDI có xu hướng tạm dừng việc giải ngân cho các dự án xây dựng nhà máy mới đã đăng ký trước đó.

“Yếu tố đang được các nhà đầu tư theo dõi là mức thuế áp vào hàng Việt Nam xuất khẩu sang Mỹ có tương quan như thế nào với thuế đánh vào hàng hóa cùng khu vực”, văn bản của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc nhận định. Doanh nghiệp này đang phát triển hàng ngàn ha diện tích khu công nghiệp tại Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng... với các khách hàng lớn như LG (Hàn Quốc) hay Foxconn (Đài Loan).

Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Bộ phận Tư vấn và Giao dịch, CBRE Việt Nam, cho biết: “Trong ngắn hạn, các chủ đầu tư khu công nghiệp và chủ đầu tư kho xưởng sẽ có phản ứng thận trọng như giãn tiến độ, ngừng ra dự án mới cho đến khi có quyết định chính thức về mức thuế của Mỹ dành cho Việt Nam”.

Tuy nhiên, trong dài hạn, kỳ vọng dòng vốn FDI giải ngân có thể phục hồi và được bù đắp bởi các doanh nghiệp FDI nhắm đến thị trường xuất khẩu ngoài Mỹ, nhờ Việt Nam vẫn duy trì lợi thế về lực lượng nhân công giá rẻ, vị trí thuận lợi cho việc giao thương, các chính sách thu hút vốn FDI... và đặc biệt là mạng lưới các hiệp định thương mại tự do (FTA) thế hệ mới.

Đồng thời, sẽ có những triển vọng tốt hơn so với kịch bản này, vì Chính phủ Việt Nam vẫn đang nỗ lực để có kết quả đàm phán tốt hơn với Chính phủ Mỹ. Về phía doanh nghiệp FDI, ngoài chọn Việt Nam như một trung tâm sản xuất trong chiến lược “Trung Quốc + 1” còn chú ý tới thị trường tiêu dùng 100 triệu dân đang tăng trưởng cao.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng dù bất động sản công nghiệp chịu ảnh hưởng bởi thuế đối ứng, Việt Nam vẫn giữ vững vị thế là điểm đến đầu tư hấp dẫn trong khu vực nhờ nhiều lợi thế về lực lượng lao động, chi phí sản xuất hợp lý, vị trí địa lý chiến lược và chính sách thu hút FDI hiệu quả.

 Do đó, để tiếp tục giữ lợi thế cho thị trường bất động sản công nghiệp trong chiến lược thu hút FDI, Việt Nam cần giải quyết sớm thách thức về cơ sở hạ tầng, nhất là kết nối giữa các khu công nghiệp với cảng biển, sân bay vẫn đang khiến chi phí logistics cao hơn.