Chiến lược thích ứng của bất động sản

Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã trải qua mùa báo cáo kết quả kinh doanh quý II ảm đạm khi doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế giảm lần lượt 49% và 72,5%. Mặc dù cuối năm thường là mùa vụ kinh doanh chính nhưng kết quả kinh doanh của năm nay dự kiến sẽ đi ngang.

“Thị trường bất động sản đang giảm tốc và trầm lắng. Doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu hụt hơi, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn huy động từ phát hành trái phiếu”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định.

Để duy trì hoạt động trong bối cảnh còn nhiều khó khăn sắp tới, một số chủ đầu tư đã vạch ra kế hoạch thích ứng mới. Vinhomes công bố đề án 500.000 căn nhà ở xã hội Happy Home trong 5 năm tới, có giá bán dưới 1 tỉ đồng ở các địa phương hạng 2. Tháng 7 vừa qua, 2 dự án nhà ở xã hội đầu tiên được Vinhomes khởi công xây dựng tại Thanh Hóa, Quảng Trị với quy mô 3.500 căn.

Phát triển dòng sản phẩm nhà ở xã hội tuy mang về lợi nhuận không cao bằng nhà ở thương mại nhưng có thể là bệ đỡ quan trọng để Vinhomes giữ được sự ổn định và có cơ hội tiếp cận dòng vốn tín dụng theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước. Chiến lược này phù hợp với đề án xây dựng 1 triệu căn nhà xã hội đến năm 2030 của Bộ Xây dựng để giảm bớt áp lực lệch pha cung cầu hiện nay.

Với ý tưởng phát triển hệ sinh thái, gắn kết sâu với chuỗi khu đô thị của mình, Novaland và các thành viên trong Tập đoàn NovaGroup gần đây đã dành nguồn lực đáng kể để phát triển hệ thống siêu thị, các trung tâm chăm sóc sức khỏe, ẩm thực, vui chơi giải trí, mua sắm, văn hóa nghệ thuật và thể thao. Các hoạt động kinh doanh phụ trợ này có thể chỉ đóng góp tỉ trọng nhỏ trong cấu trúc lợi nhuận của Tập đoàn, nhưng mang lại hiệu ứng khá tốt trong việc thu hút dân cư và khách du lịch, hỗ trợ tỉ lệ lấp đầy các dự án đô thị, khu nghỉ dưỡng của Novaland.

Sun Group thì mở rộng mảng đầu tư hạ tầng để đa dạng hóa nguồn thu. Nhà đầu tư này vừa đề xuất xây dựng sân bay Tà Đùng, đầu tư tuyến cao tốc nối thành phố Gia Nghĩa với tuyến cao tốc Dầu Giây - Liên Khương, kết hợp với phát triển một tổ hợp du lịch tại Đắk Nông.

NovaGroup gần đây đã dành nguồn lực đáng kể để phát triển hệ thống siêu thị, các trung tâm chăm sóc sức khỏe, ẩm thực...

Mảng khu công nghiệp, kho bãi đang nóng lên nhờ đón làn sóng dịch chuyển nhà xưởng từ Trung Quốc sang còn là cơ hội để các chủ đầu tư khai thác. Phát Đạt đã mở rộng sang lĩnh vực đầu tư phát triển khu công nghiệp từ tháng 8/2020 và đang triển khai các dự án khu công nghiệp lớn tại Bình Dương, Bà Rịa, Dung Quất và Đà Nẵng với tổng quỹ đất hàng ngàn ha. Hay như chủ đầu tư Đất Xanh cũng định hướng sẽ mở rộng sang phát triển các khu đô thị công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản nông nghiệp.

Một chiến lược khác là quyết liệt giảm nợ, thoái vốn khỏi một số dự án để tập trung nguồn lực vào các kế hoạch trọng điểm trước mắt. Theo ghi nhận của FiinRatings, nửa đầu năm nhiều doanh nghiệp đã đẩy mạnh mua lại trước hạn trái phiếu. Trong đó, quy mô hoạt động mua lại trước hạn của tổ chức phát hành thuộc ngành bất động sản là 16.200 tỉ đồng trong 6 tháng đầu năm 2022.

Thực ra, hoạt động mua lại trước hạn lâu nay vẫn diễn ra khá phổ biến nhưng năm nay lại sôi động hơn nhằm giảm rủi ro áp lực nợ đáo hạn gần kề trước tình trạng chậm tiến độ triển khai dự án cũng như giải tỏa sức ép phải tất toán trước hạn hợp đồng mua trái phiếu theo yêu cầu của trái chủ sau sự kiện Tân Hoàng Minh hồi tháng 4/2022. 

Theo FiinRatings, thời gian tới các doanh nghiệp bất động sản cần đa dạng hóa nguồn vốn. Theo đó, một là tận dụng kênh huy động vốn từ khách hàng qua việc nỗ lực hoàn thiện các thủ tục pháp lý và tiến độ triển khai dự án để có thể mở bán. Hai là tận dụng kênh hợp vốn từ đối tác hợp tác kinh doanh.

Bất động sản nhà ở khó khăn khiến ngành xây dựng cũng bị liên lụy theo. Vì lẽ đó, các nhà thầu lớn đang tính đến việc tìm miếng bánh mới ngoài các thị trường truyền thống. Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình lập chiến lược xuất ngoại nhằm đảm bảo mục tiêu doanh thu 20 tỉ USD vào năm 2032. Các thị trường được doanh nghiệp này lựa chọn triển khai đầu tiên là Canada, Úc, Mỹ, châu Âu nhờ giá tốt và lợi nhuận đạt được cao gấp 15-20 lần so với một dự án tương tự ở Việt Nam.

Tất nhiên, việc mang quân ra nước ngoài chưa bao giờ là dễ dàng. Rào cản về ngôn ngữ, phong cách làm việc, nguồn nhân lực, chuỗi cung ứng nguyên vật liệu và kỹ năng quản trị sẽ ảnh hưởng lớn đến hoạt động của các nhà thầu Việt Nam. Thách thức là thế, nhưng Hòa Bình không còn lựa chọn nào khác vì thị trường xây dựng dân dụng trong nước đang bước vào giai đoạn trầm lắng cũng như áp lực cạnh tranh gay gắt giữa các nhà thầu