Chắt chiu lợi nhuận ở Thủ Đức

Thành phố Thủ Đức đang tập trung vào việc đẩy nhanh tiến độ các dự án giao thông, thực hiện cam kết đưa thành phố trẻ này trở thành đô thị sáng tạo, thông minh, hiện đại. Theo đó, nhiều doanh nghiệp lớn cũng tranh thủ bung hàng.

Hạ tầng khởi động mạnh mẽ

Sự nhộn nhịp của công trường xây dựng đường Hoàng Hữu Nam, tuyến huyết mạch của thành phố Thủ Đức kết nối giao thông với Bến xe Miền Đông mới, Metro số 1, Võ Nguyên Giáp, Bệnh viện Ung Bướu, khu nghĩa trang TP.HCM là một ví dụ... Dự án này được khởi công từ năm 2015, với tổng mức đầu tư 402 tỉ đồng nhưng ngưng trệ vì vướng giải phóng mặt bằng và dịch COVID-19.

Mới đây, dự án tái khởi động mạnh mẽ. Tấp nập dọc 2 bên tuyến đường này, các hộ dân khẩn trương tháo dỡ nhà cửa để bàn giao mặt bằng, những ngôi nhà đã nhường chỗ cho dự án mở rộng đường khang trang. Theo chủ đầu tư dự án, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng khu vực thành phố Thủ Đức, tổng diện tích đất cần thu hồi phục vụ dự án đường Hoàng Hữu Nam khoảng 47.556 m2, hiện chỉ còn vướng mắc hơn 20 hộ dân nên hy vọng tuyến đường sẽ sớm hoàn thiện, bàn giao sử dụng.

Còn theo Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông TP.HCM, đang tập trung hoàn thiện báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án để trình Sở Giao thông Vận tải thẩm định, trình Ủy ban Nhân dân TP.HCM phê duyệt dự án khép kín Vành đai 2 trong thời gian sớm nhất. Theo đó, đường Vành đai 2 thành phố sẽ dài gần 65 km, trong đó đã hoàn thành 50 km. Phần còn lại, 3 đoạn trên địa bàn thành phố Thủ Đức đang chờ triển khai gồm: đoạn 1 (từ cầu Phú Hữu đến đường Võ Nguyên Giáp), đoạn 2 (từ đường Võ Nguyên Giáp đến đường Phạm Văn Đồng) và đoạn 3 (từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao Gò Dưa) với ngân sách cần thêm hơn 30.000 tỉ đồng để triển khai.

Trước mắt, thành phố sẽ tập trung triển khai thực hiện giai đoạn 1 và 2 của dự án với tổng mức đầu tư gần 14.000 tỉ đồng, dự kiến khởi công vào cuối năm 2024 và hoàn thành vào tháng 6/2027. Ông Hoàng Tùng, Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Thủ Đức, cam kết sẽ thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Trong khi đó, nút giao An Phú được khởi công cuối năm 2022 với tổng vốn hơn 3.400 tỉ đồng nhằm giải quyết ùn tắc giao thông, tăng cường kết nối tuyến cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây với các tuyến Võ Nguyên Giáp, Mai Chí Thọ, Đồng Văn Cống, Lương Định Của, Nguyễn Thị Định đang được ráo riết thi công. Bên cạnh đó là nút giao Mỹ Thủy với các hạng mục như cầu Kỳ Hà 3 dài 75 m (4 làn xe); hầm chui rẽ trái từ đường Vành đai 2 đi cảng Cát Lái dài 505 m, cầu vượt trên đường Vành đai 2 (4 làn xe), cầu Mỹ Thủy 3 (6 làn xe), được chủ đầu tư cam kết sẽ hoàn thành vào cuối năm nay.

Giá ăn theo hạ tầng

Một phân khúc hưởng ứng sức nóng từ các công trình hạ tầng lớn tại đây là căn hộ. Theo báo cáo thị trường quý IV/2023 của Dat Xanh Services, mức giá trung bình căn hộ tại thành phố Thủ Đức đạt mốc 70-80 triệu đồng/m2, tăng 3-5% so với cùng kỳ năm 2022. Thống kê của REIC cũng cho thấy trong 3 năm qua (2021-2024), khu vực này đón nhận hơn 63.000 căn hộ và hơn 7.600 căn biệt thự, liền kề, shophouse. Tỉ lệ hấp thụ cao khi đa số dự án đều bán hàng tốt, số lượng hàng tồn khá ít.

Mặt bằng giá bán căn hộ tăng từ 50-80% sau 3 năm, tức trung bình mỗi năm khoảng 20%. Cá biệt, các dự án khu vực Thủ Thiêm có giá bán tăng gần gấp đôi sau 3 năm, từ mức 2.700-3.500 USD/m2 lên 6.000-8.000 USD/m2. “Thực tế mặt bằng giá bán chung cư của thành phố Thủ Đức tăng quá nhanh so với mặt bằng giá toàn TP.HCM, chỉ sau khu vực trung tâm quận 1, mức giá khá cao so với thu nhập của tầng lớp trung lưu”, ông Đặng Quang Hùng, Giám đốc Sàn Môi giới Bất động sản Thái Bình (quận 1), nhận xét.

Cũng theo ông Bình, chung cư ở Thủ Đức đang có giá rất cao kể từ khi các phiên đấu giá đất “trúng ảo” mà báo chí từng phản ánh. Dù các phiên đấu giá đất đổ bể nhưng nhiều dự án căn hộ mở bán trong vòng 12-18 tháng sau đó đã tăng giá gấp đôi, trong khi chất lượng nhà có thể không tương xứng với mức giá đó.

Anh Vũ Minh Trí, một nhà đầu tư cá nhân tại quận 4, cho biết: “Đã 3 năm nay, tôi rất cân nhắc khi đầu tư chung cư ở Thủ Đức, đặc biệt với những dự án có giá hơn 100 triệu đồng/m2 do trên đường đua tìm lợi nhuận, phải “so găng” với một bộ phận giới đầu cơ thừa tiền, dù không có nhu cầu sử dụng hay cho thuê vẫn muốn mua để đấy. Điều này vô tình đẩy giá bất động sản trong khu vực lên rất cao”.

Theo ông Hùng Cường, một kỹ sư xây dựng có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực thi công các dự án chung cư, giá nhà ở được xây dựng từ chi phí giá đất, hệ số xây dựng, tiện ích, lãi suất tín dụng, uy tín của chủ đầu tư. “Nếu giá bán cao hơn 10-15% so với giá thật của bất động sản có thể gọi là đắt, còn cao trên 30% là “ngáo giá”. Nhiều người có nhu cầu mua nhưng không có thời gian tìm hiểu nên mua nhà với giá quá cao mà không biết”, ông Cường nói.

Ông Cường cũng cho rằng kết nối hạ tầng ở thành phố phía Đông hiện nay vẫn chưa tương xứng để phát triển các dự án cao cấp 5.000-10.000 USD/m2. Trong bán kính 3 km quanh khu vực còn thiếu các tiện ích cao cấp về mặt xã hội như bệnh viện, trường học, khu vui chơi, tài chính... Chỉ tiện ích nội khu dự án chưa nói lên được giá trị của những sản phẩm cao cấp. Đây là điều mà Phú Mỹ Hưng đã thực hiện được một cách khá đồng bộ.

Còn theo anh Vũ Minh Trí, đầu tư căn hộ Thủ Đức hiện tại đã qua giai đoạn “ngồi mát ăn bát vàng”, giá bị đẩy lên cao trong khi tỉ suất lợi nhuận từ cho thuê tại TP.HCM không còn được như trước đây. “Chủ đầu tư hiện đã bán với mức giá cộng thêm cho biên độ tăng giá nhờ ăn theo hạ tầng”, anh Trí nói.

Khảo sát của Savills cũng cho thấy, tổng lợi nhuận từ đầu tư căn hộ ở TP.HCM trong năm 2023 chỉ còn 7,7%, trong khi năm 2022 là 9,4%. Savills Việt Nam khảo sát tỉ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ (cộng gộp mức tăng giá bán và lợi nhuận cho thuê) tại 30 dự án chung cư TP.HCM trong năm 2023.

Mới đây, một báo cáo từ Batdongsan cũng chỉ ra, lợi nhuận từ đầu tư cho thuê căn hộ tại TP.HCM trong năm 2024 là 4,6%, thấp hơn mức 6-8% năm 2020. Giá thuê căn hộ trong năm qua liên tục giảm mạnh ở nhiều quận, huyện. Cụ thể, năm 2023 giá cho thuê chung cư ở Thủ Đức giảm 8%, quận 4 giảm 9%, quận 1 giảm 20%, Bình Thạnh giảm 11%, quận 10 giảm 3%, quận 3 giảm 7%... trong khi giá bán căn hộ thành phố Thủ Đức tăng 4-10% trong năm qua. Điều này khiến tổng tỉ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ bị sụt giảm.