CBRE Việt Nam: Căn hộ phải giảm giá 50% mới phát huy tác dụng

Báo cáo nghiên cứu về thị trường bất động sản năm 2013 và những nhận định năm 2013 của CBRE Việt Nam vừa được công bố 9/1/2013. Theo báo này, thị trường bất động sản năm 2012 là một năm đầy “giông bão” với sự suy giảm ở tất cả các phân khúc, năm 2013 được đơn vị này dự báo cũng tương tự năm 2012.

Năm 2012 ghi nhận bức tranh của nền kinh tế dần đi vào ổn định và đã có những xu hướng tích cực hỗ trợ cho thị trường BĐS đầy khó khăn như hiện nay. Chính sách tiền tệ được nới lỏng, mặt bằng lãi suất tái chiết khấu và cấp vốn giảm 1%, lãi suất huy động tối đa 8%,tín dụng tăng 9,3%…điều này sẽ giảm bớt khó khăn cho các DN. Bên cạnh đó, lạm phát có xu hướng giảm, thị trường chứng khoán phục hồi nhẹ sau nhiều tháng suy giảm…cũng là dấu hiệu đáng mừng.

Tuy nhiên, bên cạnh đó nhiều vấn đề xấu đang khiến thị trường đối mặt với nhiều khó khăn như thị trường lao động suy giảm (tỷ lệ thất nghiệp tại HN là 4,8% tăng 0,3% so với cùng kỳ); hàng tồn kho lớn, tồn đọng trong xây dựng cơ bán ước khoảng 90 ngàn tỷ, nợ xấu liên quan đến BĐS tăng cao cỡ khoảng 5 tỷ USD.

Dự kiến giá căn hộ giảm 10% trong năm 2013

Những thách thức trên khiến thị trường BĐS nói chung và nhà ở nói riêng tiếp tục suy giảm trong năm 2012 kể từ khi lập đỉnh vào đầu quý 2/2011. Theo báo cáo của CBRE, nguồn cung chào bán mới trong năm giảm sút mạnh khoảng 65% so với năm trước, ước tính chỉ có khoảng 8000 căn chào bán mới.

Đại diện CBRE cho biết: “Nếu như đầu năm 2012, các cá nhân cắt lỗ lớn trên thị trường thứ cấp với mức giảm có thể lên tới 30% mức giá mua vào, thì đến cuối năm 2012, các chủ đầu tư quyết liệt giảm giá chào bán sơ cấp, có trường hợp lên tới 40% mức giá chào ban đầu.“

Theo tính toán của CBRE, năm 2012 giá căn hộ giảm khoảng 15% so với năm 2011 và khoảng 20% so với năm 2010, vào cuối năm xu hướng giảm giá có phần chậm lại. Điều này khiến giá cả nhà ở của năm 2012 phải chăng hơn rất nhiều so với những năm trước.

Tính thanh khoản trên thị trường cũng thấp hơn rất nhiều so với các năm trước đây, điều này thể hiện ở doanh số bán, nếu như trong năm 2012 doanh số bán chỉ đạt 5000 căn thì trong năm 2011 và 2010 doanh số bán luôn đạt trên 12000 căn.

Số lượng căn hộ tồn kho là một chủ đề gây nhiều tranh cãi trong năm 2012. Theo số liệu thống kê của CBRE, Hà Nội hiện còn tồn 20.500 căn chung cư, là những căn do các chủ đầu tư chào bán nhưng không tìm được người mua.

Do vậy, sẽ mất từ 1,5 năm đến 4 năm để tiêu thụ hết lượng hàng tồn kho này, tùy thuộc vào khả năng phục hồi của thị trường. Cơ sở để dự báo về điều này theo CBRE là căn cứ vào doanh số bán hàng trong năm vừa qua.

CBRE đưa ra 2 kịch bản, kịch bản tốt là khi thị trường trở lại mức tiêu thụ khả quan của năm 2011, trong khi kịch bản xấu là thị trường duy trì mức tiêu thụ kém của năm 2012.

Thị trường trong năm qua liên tục đón nhận thông tin giảm giá bán, nhưng doanh số bán hàng lại giảm. Điều này chứng tỏ chiến lược giá không đem lại mấy hiệu quả cho các dự án. Gần đây, nhiều chủ đầu tư tại TP. HCM đã thống nhất không tiếp tục giảm giá căn hộ, tuy nhiên, để thực hiện được điều này không phải dễ dàng gì. CBRE nhận thấy người mua nhà vẫn chưa vội thực hiện giao dịch do tâm lý kỳ vọng giá giảm thêm.

Bước sang năm 2013, CBRE kỳ vọng giá chào thứ cấp tiếp tục giảm 10%, tiếp nối mức giảm 15% trong năm 2012. Giao dịch sẽ vẫn ở mức thấp, tập trung chủ yếu ở các dự án có giá bán đặc biệt hấp dẫn so với đối thủ cạnh tranh và tiến độ xây dựng tốt.

Các chủ đầu tư sẽ tiếp tục giảm giá chào do áp lực cạnh tranh, nhưng mức giảm phải lên tới 30%-50% mức giá chào ban đầu mới hi vọng phát huy tác dụng. Do vậy, 2013 dự kiến sẽ còn là một năm đầy thách thức với các chủ đầu tư.

Biệt thự, liền kề: 50% chưa có người ở

Tương tự như phân khúc chung cư, phân khúc nhà đất trong các khu đô thị cũng đã trải qua một năm 2012 đầy thách thức. Giá chào bán ở thị trường thứ cấp giảm 7 quý liên tiếp, trong khi khối lượng giao dịch ở mức thấp trong cả năm 2012.

CBRE đánh giá, giá thứ cấp đã giảm 20% so với năm ngoái, và giảm 30% so với mức đỉnh tại Quý 2/2011. Các căn nhà được hoàn thiện trong năm 2012 tăng mạnh khoảng 8000 căn bằng tổng số căn nhiều năm qua gộp lại, nhưng mặt khác tiếp tục gây áp lực giảm giá. Trong số này chủ yếu từ quận Hà Đông và Hoài Đức. Ít nhất có 50% số căn này chưa có người ở.

Triển vọng thị trường năm 2013 sẽ thuộc về người mua, với chủ yếu là người mua có nhu cầu ở thực sẽ tích cực tham gia thị trường. Những người mua này sẽ tìm đến những dự án đã hoàn thành thay vì những dự án trên giấy.

Các căn nhà dưới 10 tỷ đồng có thể sử dụng được ngay sẽ bán được do phù hợp mong muốn của người mua về chất lượng cũng như giá cả. Các chủ đầu tư vẫn ở lại thị trường sẽ thích nghi với điều kiện thị trường mới bằng các sản phẩm đáp ứng nhu cầu của người mua cuối cùng.

(Theo CafeF)