CBRE: Giá bán căn hộ tại TP.HCM tăng 4% trong năm 2017

Thị trường căn hộ bán

Trong năm 2017, thị trường đón nhận thêm lần lượt là 31.106 căn và 228.903 căn. Tổng nguồn cung năm 2017 giảm 18% so với năm trước tạo điều kiện cho thị trường hấp thụ hàng tồn kho từ năm 2015 và 2016. Theo nhận định của CBRE, đây là giai đoạn các sản phẩm được đầu tư nhiều hơn về thiết kế, tiện ích, vật liệu hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Chiến lược bán hàng và tiếp thị cũng được chuẩn bị kỹ hơn.   

Tổng lượng căn bán được trong năm 2017 đạt 32.905 căn, giảm 5% so với năm trước, nhưng là năm đầu tiên trong vòng 5 năm qua ghi nhận số căn bán được nhiều hơn tổng số căn mới chào bán trong năm. Lượng tiêu thụ trung bình của các dự án mới chào bán đạt 75%. Tỷ lệ tiêu thụ cao đạt 90% đến 100% được ghi nhận tại một số dự án của chủ đầu tư uy tín và vị trí tốt.Xét về phân khúc, phân khúc trung cấp chiếm 60% số căn bán được trong năm 2017.

Xét cả năm 2017, giá bán trung bình đạt 1.558 USD/m2, tăng 4% so với năm 2016.

CBRE dự đoán trong năm 2018, sản phẩm trung cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng cao với một lượng vừa phải của phân khúc cao cấp và hạng sang được giới thiệu, tạo nền tảng cho một sự phát triển bền vững hơn.

Nguồn: CBRE Việt Nam, Quý 4/2017.

Nguồn: CBRE Việt Nam, Quý 4/2017. Tiêu chí phân loại căn hộ của CBRE: • Hạng sang: dự án với giá sơ cấp trung bình trên US$3.500/m2 • Cao cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ US$1.500 đến US$3.500/m2 • Trung cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ US$800 đến US$1.500/m2 • Bình dân: dự án với giá sơ cấp trung bình dưới US$800/m2

Thị trường bán lẻ

Giá chào thuê thị trường bán lẻ chưa bao gồm thuế VAT và Phí Dịch vụ. Dữ liệu của Q4/2017 đại diện cho cả năm. Nguồn: CBRE Việt Nam, Quý 4/2017.

Trong năm 2017, cả thị trường có 7 dự án với 74.183 m2, nâng nguồn cung bán lẻ hiện hữu tại TP. HCM là 820.840 m2 NLA. Các nguồn cung mới đều tập trung tại khu ngoài Trung tâm và không có diện tích mới nào tại khu Trung tâm.

Tuy nguồn cung mới trong năm nay chỉ chiếm khoảng 38% nguồn cung mới năm ngoái, thị trường bán lẻ vẫn sôi động với các nhãn hàng nước ngoài (chủ yếu ngành thời trang trung cấp và ăn uống) chọn TP.HCM để mở cửa hàng đầu tiên tại Việt Nam.

Về giá chào thuê, khu trung tâm giữ nguyên giá so với quý trước ở mức USD115,4/m2/tháng vì không có sự thay đổi về nguồn cung bán lẻ tại khu Trung tâm trong quý này. So với cùng kỳ năm trước, giá chào thuê năm nay giảm 2,2%.

Khu ngoài trung tâm có giá thuê giảm 0,1% so với quý trước và tăng 3,8% so với năm ngoái, hiện tại ở mức USD37,8/m2/tháng.

Tỷ lệ lấp đầy của thị trường bán lẻ TP.HCM. Ảnh: CBRE

Mặt bằng bán lẻ Khu Trung tâm gần như được lấp đầy hoàn toàn nhờ vào nguồn cung hạn chế, với tỷ lệ lấp đầy cao nhất trong năm năm qua.

Tỷ lệ hấp thụ trong năm 2017 giảm xuống còn 47.618 m2 NLA và chỉ chiếm khoảng 31% tỷ lệ hấp thụ so với năm ngoái. Do nguồn cung mới trong năm nay ít hơn dẫn đến tỷ lệ hấp thụ cũng ít hơn.

CBRE dự báo trong 3 năm tới, cạnh tranh trong thị trường bán lẻ sẽ tăng cao do một lượng lớn mặt bằng bán lẻ ở dưới khối đế căn hộ sẽ được chào thuê. Tính đến 2020, doanh thu thương mại điện tử tại Việt Nam sẽ tăng 60% so với năm 2017 và sẽ chiếm gần 1,5% tổng doanh thu bán lẻ.

Về nguồn cung tương lai, 13 trên 15 dự án dự kiến hoàn thành giai đoạn 2018-2020 với tổng NLA là 638.082 m2 nằm ở khu vực ngoài/rìa Trung tâm.

Thị trường Văn phòng

Giá chào thuê văn phòng tại TP.HCM chưa bao gồm thuế VAT và Phí Dịch vụ. Dữ liệu của Q4/2017 đại diện cho cả năm. Nguồn: CBRE Việt Nam, Quý 4/2017.

Giá chào thuê cho cả hai Hạng đều thể hiện đà ổn định, với Hạng A và Hạng B lần lượt đạt 37,0 USD và 20,6 USD. Hạng A ghi nhận mức tăng 1,3% so với năm ngoái trong khi Hạng B hầu như không thay đổi so với năm ngoái. Hạng A tăng nhẹ so với quý trước ở mức 0,9% trong khi Hạng B giảm nhẹ 0,5%.

Tỷ lệ lấp đầy cho Hạng A ghi nhận 94,2% nhờ vào Saigon Centre Giai đoạn 2 – nguồn cung mới Hạng A duy nhất cho cả năm 2017 và quý trước, tiếp tục được hấp thụ bởi thị trường. Tỷ lệ lấp đầy của Hạng A cũng ghi nhận mức tăng 2,2 điểm phần trăm so với năm ngoái và 0,8 điểm phần trăm so với quý trước. Hạng B đạt được tỷ lệ lấp đầy lên đến 97%, tương đương với 3% tỷ lệ trống mặc cho Etown Central gia nhập thị trường. Tỷ lệ lấp đầy Hạng B hầu như không thay đổi, với mức giảm nhẹ 0,2 điểm phần trăm so với năm ngoái và 0,3 điểm phần trăm so với quý trước.

Tỷ lệ lấp đầy thị trường văn phòng TP.HCM. Nguồn: CBRE Việt Nam, Quý 4/2017.

Xét về các xu hướng của Khách thuê, các yêu cầu thuê mặt bằng mà CBRE nhận được cho thấy nguồn cầu ngày càng gia tăng cho các diện tích lớn hơn 700-1.000 m2 NLA, chiếm đến 33% tổng số yêu cầu.

CBRE nhận định năm 2017 chứng kiến thị trường Văn phòng gia tăng nguồn cung mới cùng với tỷ lệ hấp thụ. Năm 2018 thị trường sẽ có thêm nhiều nguồn cung mới với chất lượng tốt hơn, tuy nhiên mức tăng trưởng sẽ chậm hơn so với năm 2017 do chỉ có một dự án Hạng A duy nhất trong khu vực trung tâm – Deutsches Haus cũng như nguồn cung Hạng B sẽ tiếp tục mở rộng ra các Quận vùng ven như Quận 2 và Quận 10. Tăng trưởng cho giá thuê sẽ chậm dần khi các dự án hiện hữu sẽ tiếp tục điều chỉnh giá thuê hợp lý với đà chuyển động của thị trường song song với tỷ lệ trống tăng và giảm nhanh chóng khi thị trường vẫn còn trong đà hấp thụ tốt các mặt bằng mới.