Căn hộ tại TP.HCM: Nhất cận thị, nhì cận… metro

Darwin Jigoku Kara cảm thấy rất hài lòng khi thuê được căn hộ cách trạm Metro Bugis ở Singapore chỉ 500 m. Hằng ngày, anh chỉ việc bước lên tàu điện ngầm để tới văn phòng làm việc và đi bất cứ nơi nào trong thành phố vào những ngày cuối tuần. “Tôi có thể di chuyển đến bất cứ nơi đâu trong thành phố một cách dễ dàng ngay cả trong giờ cao điểm. Dù có đắt hơn các khu khác nhưng số tiền bỏ ra xứng đáng vì tôi không phải đi xa để tìm một quán cà phê, quán ăn hay siêu thị. Tôi đã có thể tiết kiệm rất nhiều tiền và có nhiều thời gian hơn”, Darwin cho biết rất hài lòng với chỗ ở hiện tại.

Đó là lý do vì sao giá căn hộ cách trạm metro từ 500 m trở lại ở Singapore thường cao hơn những khu vực khác ít nhất 16%. Tại nhiều khu vực, giá chung cư gần trạm metro có mức tăng cao hơn rất nhiều, theo thông từ sàn giao dịch bất động sản Property Guru. Lý giải cho hiện tượng tăng giá của bất động sản gần metro, ông Aaron Yeo, Giám đốc chi nhánh của Sàn Giao dịch bất động sản ERA Realty Network, cho biết cư dân tại đảo quốc luôn muốn sở hữu nhà gần trạm metro. “Khi ở cách trạm metro chừng 10 phút đi bộ, người dân ở đây lại muốn mua nhà cách trạm tàu điện chừng vài ba phút đi bộ thôi”. 

Theo Property Guru, một căn hộ 65 m2 thuộc dự án Marina One Residences cách trạm Marina Bay khoảng 5 phút đi bộ có giá bán khoảng 2,5 triệu SGD (khoảng 43 tỉ đồng). Còn căn hộ siêu sang tại dự án Marina Bay Residences với diện tích 2.625 m2 được bán với giá 138 triệu SGD (khoảng 2.380 tỉ đồng). Hầu hết căn hộ tại đây đều có thời hạn sở hữu trong 99 năm. Theo thông tin từ trang tin bất động sản này, căn hộ 30 m2 không gần metro có giá rẻ nhất vào khoảng 210.000 SGD (khoảng 3,6 tỉ đồng).

Với số tiền tương tự, anh Nguyễn Thanh Vũ đã mua một căn hộ 74 m2 ở dự án Masteri An Phú, quận 2, TP.HCM. Anh Vũ cho biết anh đã sáng suốt và may mắn khi sớm nhận ra tiềm năng của thị trường căn hộ gần metro. “Điều tâm đắc nhất là khi tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên chính đi vào hoạt động, tôi chỉ cần đi bộ khoảng 300 m là tới trạm An Phú. Khi đó, tôi có thể vào trung tâm thành phố làm việc mà không phải đi xe máy”, anh Vũ cho biết.

Tại thời điểm này, căn hộ 2 phòng ngủ anh Vũ mua có giá bán khoảng 5,5 tỉ đồng, cao hơn nhiều so với giá mua cách đây 2 năm. Khi dự án metro đã hoàn thiện hơn 80% và dự kiến đi vào hoạt động trong năm sau, thị trường thứ cấp tại dự án căn hộ này và nhiều dự án lân cận trở nên khá nhộn nhịp. Nhiều người mua căn hộ tại đây đã bán lại với mức giá chênh lệch khoảng 50%. “Ngoài tiện ích metro mà không ai có thể phủ nhận, tôi thích quận 2, vì không gian sống xanh”, anh Vũ cho biết thêm. 

Giá căn hộ gần Metro tăng 75%

Trong giai đoạn năm 2015-2020, giá bán căn hộ cao cấp trên thị trường sơ cấp dọc tuyến metro này tăng trung bình 7,3% mỗi năm, vượt ngưỡng mức tăng trung bình của toàn thị trường. Từ năm 2018, CBRE nhận thấy giá trên thị trường thứ cấp đã tăng đáng kể khi tuyến metro đang dần hoàn thiện, với mức giá chào bán lại dao động từ 25-75% so với giá bán khởi điểm ban đầu. 

CBRE đánh giá thị trường căn hộ tại khu vực này còn nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai dù nguồn cung chào bán mới tại khu vực phía Đông thành phố sẽ khá dồi dào với tốc độ tăng trưởng trung bình hằng năm 11,5%, tương đương 15.000-16.000 căn hộ mới mỗi năm trong giai đoạn năm 2020-2025.

Khi hệ thống metro ở TP.HCM chưa hoàn chỉnh, thị trường căn hộ gần metro còn tiềm năng khá lớn. Những khu vực đắc địa nằm gần trạm metro tại thành phố Thủ Đức cũng sẽ thu hút các dự án căn hộ có thương hiệu. CBRE cho biết ở một số quốc gia, giá căn hộ gần metro thường cao hơn khu vực khác từ 6-45%.

Tuyến metro đang hình thành tại TP.HCM.

Thực tế, ngoài Masteri An Phú, nhiều dự án khác như Masteri Thảo Điền được bán với giá 50-60 triệu đồng/m2, tăng hơn 50% so với giá thời điểm mở bán; The Vista An Phú đang là 40-50 triệu đồng/m2, tăng khoảng 24% so với giá ban đầu (chuyên trang bất động sản Rever.vn cập nhật đến cuối năm 2020). 

“Những dự án mới thuộc các trung tâm thương mại/khu dân cư đã được quy hoạch bài bản tại phía Đông thành phố sẽ được nhiều người mua săn đón và nhờ vậy đạt được mức giá bán cao hơn. Khu vực An Phú, Thủ Thiêm và Khu Công nghệ cao TP.HCM sẽ trở thành những khu vực trọng điểm,” bà Đặng Phương Hằng, Tổng Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, nhận định. 

Giá nhà gần Metro lâu nhất thế giới vẫn tăng
Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển và hệ thống metro vẫn ở giai đoạn hoàn thiện nên còn rất nhiều cơ hội cho thị trường địa ốc gần metro phát triển. London - quê hương của ông Ben Gray Mrics, Giám đốc Thị trường vốn của Cushman & Wakefield, thành phố có hệ thống tàu điện ngầm lâu đời nhất thế giới với tổng chiều dài 402 km - vẫn còn nhiều cơ hội cho bất động sản gần metro tăng giá. 

“Cách đây vài năm, khi thành phố London bắt đầu xây thêm một tuyến metro để kết nối phía khu vực phía Tây và trung tâm thành phố, tôi mua một căn hộ với giá 350.000 bảng Anh. Chỉ sau 3 năm, tôi bán với giá gấp đôi,” ông Ben Gray Mrics kể lại.

Ông Ben Gray Mrics chia sẻ, nhiều người nghĩ sở hữu một căn hộ gần metro chỉ thuận tiện trong việc đi lại, nhưng sự đông đúc dân cư gần đó, nhiều công ty xuất hiện hơn, nhiều cửa hàng và đông người qua lại cũng tăng thêm giá trị cho căn nhà mình đang sở hữu và cả khu vực đó. Theo tờ The Standard, giá nhà cách trạm metro trong vòng 500 m ở London tăng khoảng 10% mỗi năm. Giá chung cư gần các trạm metro Pinner và Wembley Park có giá ít nhất 500.000 bảng Anh.

Cơ hội lớn cho bất động sản gần Metro
Ở TP.HCM, tuyến tàu điện ngầm đầu tiên dự kiến vận chuyển khoảng 186.000 hành khách mỗi ngày sẽ mang lại cơ hội rất lớn không chỉ cho thị trường địa ốc mà đối với thị trường bán lẻ. Bởi vì, các trung tâm thương mại thường được phát triển trong cộng đồng đông dân cư để có thể hưởng lợi từ mật độ giao thông bộ hành cao.

Nhận xét về tiềm năng và xu hướng tăng giá của căn hộ gần metro, ông Ben Gray Mrics cho biết giá đất gần các tuyến metro đang tăng khá nhanh. Giá căn hộ gần các trạm metro có vẻ chững lại sau một thời gian tăng lên, nhưng giá nhà tại đây sẽ tăng chóng mặt khi metro chính thức đi vào hoạt động. “Sẽ có tình trạng thiếu hụt căn hộ gần metro trong tương lai, nên tôi nghĩ giá sẽ còn tăng nữa”, ông Ben Gray Mrics nhận định. 

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, nhận định, tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên sẽ có tác động mạnh mẽ đến sự phát triển đô thị dọc tuyến khu vực ngoại thành quận 2, 9, Thủ Đức và cả thị xã Dĩ An, Bình Dương. Việc người dân thành phố chuyển dần từ hoạt động mang tính cá nhân sang hình thức cộng đồng sẽ tác động đến việc hình thành các trung tâm phức hợp phục vụ số đông. Từ đó, hiệu quả sử dụng đất của thành phố sẽ được tăng lên. Tuyến tàu điện này cũng sẽ giúp mở rộng khu vực khách mua sắm tiềm năng thông qua việc tiết kiệm chi phí đi lại cho khách mua sắm ở xa, khuyến khích họ thường xuyên đến khu vực ngoài trung tâm thành phố để mua sắm.