Căn hộ siêu sang lập kỷ lục siêu giá

Sau thời gian trầm lắng, phân khúc bất động sản hạng sang bất ngờ nóng trở lại với khá nhiều dự án tại khu vực trung tâm được giới thiệu ra thị trường. Đi kèm là mức giá sơ cấp được các chủ đầu tư ấn định ở mức rất cao, thậm chí thiết lập nên một kỷ lục mới cho thị trường.

Gần đây, lô đất 3.640m2 có vị trí khá đẹp tại số 239 Cách Mạng Tháng 8, quận 3 rục rịch xây dựng rào chắn, làm sạch mặt bằng để chuẩn bị khởi công. Đây là dự án của liên doanh giữa Công ty Bất động sản Phát Đạt và Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ T.A.M với dòng sản phẩm dự kiến là căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại.

Cách đó không xa trên đường Nguyễn Đình Chiểu (quận 1), lô đất rộng 0,5ha của Công ty Đầu tư và Thương mại An Khang mới đây đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và chuẩn bị khởi công. Dự án sẽ cung cấp 530 căn hộ hạng sang khi hoàn thành công tác xây dựng vào năm 2021.

Nhưng gây ngạc nhiên lớn nhất là việc Novaland bất ngờ quay trở lại khu vực trung tâm khi giới thiệu tòa căn hộ hạng sang Grand Manhattan (mặt tiền đường Cô Giang, quận 1), hay Alpha King tung ra siêu phẩm đắt giá Alpha Hill tại góc Cống Quỳnh - Nguyễn Cư Trinh.

Không chỉ mở bán hàng loạt, giá bán cũng có khuynh hướng tăng mạnh. Điển hình như Grand Manhattan được các sàn giới thiệu đến người mua với mức giá hơn 163 triệu đồng/m2, đưa giá trị trung bình của một căn hộ 2 phòng ngủ lên đến 11 tỉ đồng. Đặc biệt, kỷ lục về giá thuộc về Alpha Hill với mức chào bán lên tới hơn 230 triệu đồng/m2, tức cao hơn khoảng 25% so với mức đỉnh của thị trường vào năm 2007.

Nếu mức giá này được duy trì đủ lâu, bất động sản, TP.HCM sẽ lọt vào top các thị trường đắt giá nhất tại Đông Nam Á, ngang bằng với phân khúc hạng sang của Bangkok (dao động 7.000-10.000 USD/m2), chỉ thấp hơn so với Singapore (20.000-25.000 USD/m2).

Các nhà phát triển có lý do để tự tin vào mặt bằng giá mới. Đó là số lượng dự án hạng sang được mở bán trong thời gian qua rất hạn chế, chỉ đếm trên đầu ngón tay như Madison của Novaland, Serenity Sky Villas của SonKim Land, Léman Luxury Apartments của CT Group.

Thực trạng khan hiếm còn đẩy lên cao khi các lô đất sạch, có vị trí đẹp tại khu vực trung tâm ngày càng hạn chế. Theo chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2025 của TP.HCM, chính quyền sẽ không cấp phép phát triển các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng ở quận 1 và quận 3 đến năm 2020. Do đó, các dự án đã được cấp phép, sở hữu vị trí đẹp hay có tầm nhìn hướng sông sẽ có cơ hội tăng giá đáng kể trong 2-3 năm tới.

Các hãng tư vấn nước ngoài tiếp tục dành những nhận định lạc quan về tiềm năng của thị trường bất động sản. Báo cáo của Wealth-X cho thấy số lượng tầng lớp siêu giàu tại Việt Nam tăng nhanh thứ 3 thế giới, đạt tốc độ 12,7%/năm. Còn theo khảo sát của Expat Insider, Việt Nam hiện chỉ xếp sau Singapore trong danh sách nơi làm việc ưa thích của người nước ngoài tại Đông Nam Á, hay đứng thứ 14 trên toàn cầu, mang lại cơ hội gia tăng giá trị cũng như tận hưởng tỉ suất sinh lợi cho thuê hấp dẫn.

Ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc Jones Lang LaSalle Việt Nam, cho biết thị trường bất động sản cao cấp tại Việt Nam hình thành trong 3-4 năm qua. Những thay đổi trong Luật Đầu tư nước ngoài cho phép người nước ngoài có thể hợp đồng thuê dài hạn và mua bất động sản dễ dàng hơn. Ngoài ra, họ được phép bán tới 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư và 10% quyền sở hữu đất trong một khu dân cư cho người nước ngoài.

Theo số liệu tổng hợp gần đây từ CBRE Việt Nam, tỉ lệ bán căn hộ hạng sang ở quận 1, TP.HCM là 89%. Căn hộ cho thuê tại TP.HCM có mức sinh lời 6-8%/năm, gần gấp đôi so với ở Hà Nội. Khảo sát từ các dự án hạng sang hiện hữu tại khu vực trung tâm quận 1, giá thuê thấp nhất 15 USD/m2 mỗi tháng và cao nhất là 37USD/m2. Tỉ suất lợi nhuận hằng năm của tài sản này đạt 3-6%, mức phổ biến nhất là 4-5%.

Cũng theo CBRE, thị trường căn hộ hạng sang TP.HCM đang trong tình trạng khan hiếm nguồn cung. Cả đô thị hơn 10 triệu dân chỉ có 392 căn hộ cao cấp giá 3.500-7.000 USD/m2 trở lên, tập trung tại khu lõi trung tâm quận 1, chiếm tỉ lệ khiêm tốn chưa đến 0,3% so với nguồn cung căn hộ toàn thị trường.

Tuy khẳng định TP.HCM khan hiếm nguồn cung, song nhiều đơn vị phân tích cho thấy căn hộ hạng sang sẽ tăng do có một số nhà đầu tư ngoại rót vốn vào lĩnh vực này. Trong số đó có thể kể đến Alpha King, nhà đầu tư với 100% vốn nước ngoài, nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực phát triển các dự án bất động sản đa chức năng, từ các tòa nhà văn phòng hạng A, trung tâm thương mại đến căn hộ cao cấp.

 Phân phúc hạng sang sôi động trở lại có thể là dấu hiệu mới về xu thế phát triển nhưng vẫn phải chờ thêm các phản ứng thực tế từ thị trường để đánh giá chính xác hơn. Bởi vì quá khứ cho thấy, phát triển dự án hạng sang là điều không hề dễ dàng với chủ đầu tư, khi họ đối mặt với các yêu cầu khắt khe của khách hàng, thanh khoản tương đối thấp, thủ tục pháp lý phức tạp hay chi phí phát triển dự án rất lớn. Tất nhiên, nếu thành công, đó sẽ là chiếc vương miện đầy giá trị để khẳng định được thương hiệu trên thị trường.